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新築アパートにおける建築時期の重要性と据置期間の活用について

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しんし

こんにちは、現役賃貸営業マン&不動産投資家のしんし(@shinshi_fudosan)です。

新築アパートの融資も決まり、完成に向けて動き出しました。

今回は、賃貸営業マンの私が考える「新築アパートの建築時期の重要性」と「据置期間の活用」について解説します。

前回の話はこちら

この記事を書いた人:しんし
目次

新築アパートにおける建築時期の重要性

新築アパートのイメージ図
新築アパートのイメージ図

以前のブログ記事で、本当は間取りの一部を変更したかったけれど、建築時期の方を優先してそのまま進めたことを書きました。

私は、「新築アパートの完成がいつになるのか」という点はかなり重視しなければならない点だと考えています。

一般的に、お部屋探しをする人が急増する「賃貸業界の繁忙期」といわれるのが2~3月。次いで、9~10月です。

2~3月、9~10月は異動による転勤の時期、そして2~3月は4月の新生活に向けて個人・法人ともに入退去の動きが激しくなります。

そのため、お部屋探しをする人が増える「2~3月」もしくは「9~10月」の入居に合わせて新築すると良いといわれているのです。

私は、1年のなかでも最も動きが大きい2~3月(できれば2月)に完成させたいと考えていました。

本当は通常の収納となっている1部屋をウォークインクローゼットに変更したかったのですが、図面の修正に時間をかけると完成時期が4月以降にずれ込んでしまう可能性が高まります。

1部屋ウォークインクローゼットを見送って通常の収納のままで募集することになっても、完成時期を遅らせることはできないと判断したのです。

しんし

私にとって「2月完成」は絶対に外せないポイントの一つでした。

設備や間取りで差別化をすることはよく言われていますが、私は建築時期を2月にすることが差別化と考えています。

2~3月は「空き予定」(=退去日は決まっているがまだ入居中なので内見できない)の物件が増えるため、2月に完成させて内見できる状態にして、3月には即入居できるように案内したかったのです。

しんし

2月完成→3月即入居で案内できる物件は、賃貸営業マンの視点からみてもとても紹介しやすい物件です。

同じエリアで同じような間取りを新築した知人の大家さんは、9月に完成した後、満室になるまで5か月かかっていました。この事実もあり、2月完成は私にとって外せない条件となりました。

融資の「据置期間」を活用することも大切

融資の「据置期間」を活用することも大切

建築時期と同様に新築アパート投資で大切なポイントが、金融機関から借り入れする際に設定できる「据置期間」を活用することだと考えています。

据置期間とは、元本の返済が猶予されて利息だけ支払う期間のこと。

つまり、「据置期間」とされた期間は利息の支払いだけで済むので、その期間の支払い額が下がり、自己資金の回収が早くなるのです。

据置期間を活用するデメリットは、この期間は元本の返済がされないので返済終了期間がその分延びてしまうこと

しかし、不動産投資において規模を拡大していく時期においては、いかに自己資金を温存しておけるかがポイントになってくるでしょう。

そのため、私は据置期間として「6か月」を提案させていただき、金融機関から了承を得ることができました!

しんし

基本的にこちらから提案しないと据置期間の設定はされないので、忘れずに伝えましょう。

ファイナンスも無事に固まり、あとは細かい設備を確認して建築を待つのみ!

そう、その時私はそう思っていました。あの悲報を知らされるまでは……。

次回「市場分析をしてブルーオーシャンなエリアを選んだはずだったが…!?」に続きます!

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