不動産×ライターの生きる道

元不動産営業→現役不動産ライターによる副業&投資ブログです。

不動産投資家が宅建士の資格を取得するメリットとは?有資格者が解説!

不動産に関連する代表的な資格である「宅地建物取引士」。

借主・買主への重要事項説明などの独占業務があり、不動産業界で働く人は取得必須の資格であるといっても過言ではありません。

現に私は、不動産業界に入って1年目で宅建士を取得しました。

 

宅建士は、不動産投資を行う上で必ず取得しなければならない資格というわけではありません。

しかし、不動産投資に挑戦するのであれば、宅建士は取得しておいて損はない資格であると感じています。

 

そこで今回は、不動産投資家が宅建士の資格を取得するメリットについて解説します。

不動産投資の知識を身に着けたい人は、ぜひ資格取得にチャレンジしてみてください。

 

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「宅建士」はどんな資格?

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宅建士は国家資格の1つで、不動産取引を安全に行うために作られた専門的な資格です。

宅建士の代表的な仕事は「重要事項説明」でしょう。

不動産取引を行う当事者の多くは、不動産の知識や経験がほとんどない人ばかり。

そのため、きちんと知識を身に着けた専門家である宅建士が、契約前に不動産取引における重要事項を説明することになっているのです。

 

 「宅建」「宅建士」は略称であり、正式名称は「宅地建物取引士」といいます。

 宅建士になるためには、宅建試験に合格してから受験した都道府県ので申請・登録を経て、宅地建物取引証の交付を受ける必要があります。

 

宅建士の試験内容

  • 権利関係(民放・借地借家法・不動産登記法など)
  • 宅地建物取引業法
  • 法令上の制限
  • 税・その他

宅建士の試験内容は、大きく分けて上記の4つから成り立っています。

四市択一問題であり、宅建士で出題される範囲が広いのできちんと勉強しなければ合格は難しいでしょう。

それだけ、不動産取引に関連する法律が多いということですね。

 

宅建士の独占業務

  • 重要事項説明
  • 重要事項説明書(35条書面)への記名・押印
  • 契約書(37条書面)への記名・押印

国家資格である宅建士には、上記3つの独占業務があります。

契約前に行われる「重要事項説明」、そして重要事項説明書・契約書への記名・押印です。

不動産の営業だけであれば宅建士の資格はなくてもできますが、上記3つの業務は宅建士でないと行うことができません。

 

不動産投資家が宅建士を取得するメリットとは

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宅建士は「不動産業界で働く人が取得する資格」というイメージが強いのではないでしょうか?

実際、不動産業界への転職やキャリアアップを目的として取得する人も多いでしょう。

しかし、不動産投資家も取得しておいて損はない資格だと感じています!

 

ここでは、不動産投資家が宅建士の資格を取得するメリットについて解説します。

不動産投資に興味のある人の参考になれば幸いです。

 

不動産取引に関する知識を身に着けることができる

宅建士は不動産取引を専門とする資格ですから、勉強することで不動産取引に関する知識を身に着けることができます。

上記でご紹介したように、不動産取引に関連する法律の範囲は膨大です。

所有権・抵当権・借地権などの権利関係、新築・再建築の際に関わる法令上の制限など、知識として身に着けることでリスクの高い物件の購入を回避できる可能性が高まります。

不動産会社任せにせず、ご自身で物件の概要や契約内容を把握して売却・購入の意思決定ができることは、メリットの1つであるといえるでしょう。

 

重要事項説明の内容をきちんと把握できる

不動産取引に馴染みのない人にとっては、物件の概要や契約内容が複雑で理解しにくい面があるでしょう。

きちんと内容を理解しないまま契約をしてしまうと、後々トラブルに発展してしまう可能性が考えられます。

そこで、不動産売買契約・不動産賃貸借契約を締結する前に、必ず宅建士による重要事項説明が行われているのです。

 

私は宅建士として賃貸借・売買どちらも多くの重要事項説明を行ってきました。

人によって理解度合いが違うので、わかりにくい箇所は図で説明できるよう事前準備をしています。

しかし、「不動産会社が言っていることなら大丈夫だろう」と考えて理解しようとしない人も一定数いました。

 

重要事項説明は、契約前に行われる大切な説明です。

いわば、これから購入・賃借しようとする不動産の取扱説明のようなもの。

これまで不動産会社としていた話と契約内容に相違はないか、不利な内容が追加されていないかなど、宅建士の資格を取得することでチェックできるようになるでしょう。

 

不動産業での独立・開業の道も

宅地建物取引業を行う場合、5人に1人の割合で宅建士の資格を保有する人を設置しなければなりません。

しかし、宅建士の資格を取得しておけば、宅建士を雇うことなく不動産業での独立・開業も可能となるのです。

不動産投資を行っていくうちに、不動産売買仲介を行いたいと思う場面が出てくるかもしれません。

宅建士の資格を取得しておけば、不動産事業における選択肢の幅が広がるでしょう。

 

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不動産投資家は宅建士の資格に挑戦してみよう!

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今回ご紹介したように、不動産投資家が宅建士の資格を取得するメリットは複数あります。

宅建士の勉強は、ご自身で投資判断をする際に大いに役立つでしょう。

 

宅建士は独学でも十分合格できる難易度だと思いますが、私は資格スクールを利用して1発合格しています。

社会人で働きながら資格取得を目指していたので、理解しやすいテキストを利用して効率よく時間を使いたかったからです。

下記におすすめの資格スクールをご紹介しますので、興味のある方はぜひ公式サイトをご覧ください。

 

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賃貸併用住宅で住宅ローンが使える条件やメリットには何がある?実体験から解説!

賃貸併用住宅とは、賃貸住宅と自己用住宅が一緒になっている建物のこと。

家賃収入を得ながら暮らせるマイホームとして、近年注目を集めているように感じられます。

 

賃貸併用住宅においても、条件を満たせば住宅ローンから借り入れることが可能です!

実際、私たちは1棟2戸の賃貸併用住宅で住宅ローンを利用しています。

 

そこで今回は、賃貸併用住宅で住宅ローンが使える条件や住宅ローンを利用することのメリットについて解説します。

マイホームや賃貸併用住宅を検討している人の参考になれば幸いです。

 

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賃貸併用住宅で住宅ローンが使える条件とは

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住宅ローンの利用条件は各金融機関によって異なりますが、賃貸併用住宅における一般的な適用条件として「自宅部分の床面積50%以上」というものが挙げられます。

「自宅部分の床面積50%以上」というのは住宅ローン控除における適用条件の1つでもありますから、賃貸併用住宅を検討する場合は注意したいポイントです。

 

私が暮らしている地域にある地方銀行では、住宅ローンの借り入れ条件を「自己居住用住宅」に限定しているところが多くあります。

このような銀行の場合、賃貸併用住宅の相談をするとアパートローンを紹介されることになるでしょう。

他にも、「自宅部分のみ住宅ローン適用可能、賃貸部分はアパートローンとする」としている金融機関があります。

 

このように金融機関によって条件が異なりますので、賃貸併用住宅の新築・購入にあたり金融機関選びが大切であるといえるでしょう。

 

賃貸併用住宅で住宅ローンから借り入れするメリット

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みなさんの中には、そもそもなぜ住宅ローンから借り入れすることが良いのか疑問に思う方がいるかもしれません。

ここでは、賃貸併用住宅で住宅ローンから借り入れをするメリットについて解説します。

アパートローンと比較して解説しますので、マイホームや賃貸併用住宅に興味のある人はぜひ参考にしてみてください。

  • 金利が安い
  • 長期間にわたって借りられる
  • 融資審査が通りやすい
  • 住宅ローン控除の適用
  • すまい給付金の受給

 

金利が安い

アパートローンと住宅ローンを比較すると、住宅ローンの方が圧倒的に金利が安くなっています。

一般的なアパートローンは2~5%程度のことが多いのですが、住宅ローンでは1%を切る金融機関もあるほどです。

金利が安いという点は、返済する上で大きなメリットであるといえるでしょう。

 

長期間にわたって借りられる

住宅ローンでは、最大35年間という長期にわたって借り入れできる金融機関が多くあります。

ちなみに私たちの賃貸併用住宅は、40年の借り入れをしています(笑)

長期間にわたって借り入れができるということは、月々の返済金額を抑えることができるということ。

不動産投資においてはキャッシュフローが非常に重要です。

手元に現金を残しておくことで、今後とれる選択肢の幅が広がりますからね。

 

住宅ローンは「長く借りて短く返す」

住宅ローンは金利が安いので「長く借りて短く返す」方針が良いのではないかと思っています。

上記で解説したように、長期間にわたって借り入れをすれば月々の返済金額が抑えられるので手元に現金が残りやすくなります。

そのため、「余裕のあるときに繰り上げ返済をする」という方法をとることが可能です。

 

ローン期間を短く借りて、後から月々の返済金額を下げることは難しいでしょう。

人生何が起こるかわかりません。少しでも余裕を持った返済ができるよう、考えておいた方がよいでしょう。

 

これは1つの考え方ですから、ご自身に合う方法を選択してくださいね。

 

融資審査が通りやすい

金融機関の審査基準は公開されていませんが、一般的に住宅ローンの場合は本人の属性が重視されるといわれています。

たとえば、本人の勤務先・年収・勤続年数など。

アパートローンの場合は、対象物件の収益性や資産価値についても審査されることになれるでしょう。

融資審査にあたり準備する書類が大きく異なります。

 

審査基準が異なりますので、アパートローンと比較すると住宅ローンの方が融資審査が通りやすいといえるでしょう。

 

住宅ローン控除の適用

住宅ローン控除とは、「住宅ローンを借り入れして住宅を取得した場合に、毎年の住宅ローン残高もしくは取得価格のいずれか少ない方1%が税額控除される」という制度です。

賃貸併用住宅でも条件を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。

大きな節税効果がありますから、ぜひ活用したいところですよね。

 

 

賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受けた実体験についてはこちらの記事にまとめています。

www.erix.work

 

すまい給付金の受給

消費税が5%から8%に引き上げられたときに、住宅ローン控除の拡充が行われました。

しかし、住宅ローン控除は所得税から控除されるという仕組みですから、収入が低い人ほど恩恵が受けられなくなってしまいます。

そこで、住宅ローン控除拡充の恩恵があまり受けられない層に対して消費税増税の負担を軽減するために生まれたのが「すまい給付金」

簡単にいえば、条件を満たせばお金がもらえるという制度です。

 

実際に賃貸併用住宅ですまい給付金を受けた実体験はこちら。

www.erix.work

 

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賃貸併用住宅で住宅ローンが使える条件やメリットを理解して検討してみよう!

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今回ご紹介したように、アパートローンと比較すると住宅ローンには様々なメリットが存在しています。

賃貸併用住宅に興味のある人は、住宅ローンが使える条件やメリットを理解して検討してみてください。

くれぐれも、住宅ローンで借り入れて全戸貸し出すなどの不正はしないでくださいね(笑)

 

 

 

 

賃貸併用住宅のメリット・デメリットとは?1棟2戸「ニコイチ」実体験から解説します

みなさんは「賃貸併用住宅」についてご存知でしょうか?

賃貸併用住宅とは、マイホームと賃貸住宅が同じ建物となっている住宅のことをいいます。

 

そこで今回は、賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて解説します。

1棟2戸の賃貸併用住宅(通称:ニコイチ)を新築した実体験も交えてご紹介しますので、マイホームの1つの選択肢として検討している方の参考になれば幸いです。

 

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賃貸併用住宅とは

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賃貸併用住宅とは、戸建て住宅の一部に賃貸住宅が組み込まれている住宅のことをいいます。

私たちの場合は1棟2戸なので、1つの住宅の中に「自分たちが暮らす住宅」「他人に貸し出す賃貸住宅」が共存しています。

上記の画像のように、「完全二世帯住宅の片方を賃貸に出す」というイメージです。

ちなみに、1棟2戸の賃貸併用住宅「ニコイチ」の語源は「2戸1」ではないかと推測しています。

 

賃貸併用住宅の種類

左右に分かれるタイプ

先ほどの画像のように、壁を隔てて左右に部屋があるタイプです。

左右に分かれているので、上下の音を気にしなくてよいというメリットがあります。

 

画像では左右ともに、メゾネットタイプの間取りとなっています。

ちなみにメゾネットタイプの間取りとは、 1つの住居の中に階段がある複層タイプの間取りのこと。

メゾネットタイプの間取りは立体的に使用できるので、戸建て感覚を味わえることが特徴の1つです。

 

上下に分かれるタイプ

「1階が自宅・2階以上が賃貸住宅」といったように、上下に分かれるタイプの賃貸併用住宅があります。

上階を自宅とするのであればセキュリティ面での安心さ・眺めのよい環境を得られるなどのメリットがあるでしょう。

下階を自宅にする場合は、下階の入居者に気を使わなくて済む・1階であれば階段やエレベータを使用せず帰宅できるなどのメリットが考えられます。

 

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

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ここでは、賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて解説します。

賃貸併用住宅をマイホームの1つの選択肢として検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

賃貸併用住宅のメリット

  • 入居者からの家賃収入でローンの返済ができる
  • 条件を満たせば住宅ローンで借り入れができる
  • マイホームなのに収益化可能

 

入居者からの家賃収入でローンの返済ができる

不動産の新築・購入にあたり、ほとんどの人が金融機関から借り入れることを考えるのではないでしょうか。

賃貸併用住宅の場合、マイホームでありながら入居者からの家賃収入が得られます。

そのため、ローンの返済を入居者からの家賃収入から行うことができるのです。

 

条件を満たせば住宅ローンで借り入れができる

不動産投資であればアパートローンなどを利用することになりますが、賃貸併用住宅では条件を満たせば住宅ローンで借り入れが可能です。

実際、私たちは1棟2戸の賃貸併用住宅で住宅ローンを利用しています。

住宅ローンで借り入れができることには、様々なメリットが考えられます。

  • 金利が安い
  • 長期間の借り入れが可能
  • 融資の審査が通りやすい
  • 住宅ローン控除を受けられる
  • すまい給付金が受け取れる  など

賃貸併用住宅と住宅ローンについてはこちらの記事もご覧ください。 

www.erix.work

 

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なお、賃貸併用住宅の新築・購入で住宅ローンを利用したいのであれば、自宅部分の床面積を50%以上とするのが条件の1つです。

そして当たり前ですが、住宅ローンを借りるのであれば自分たちが住むことが絶対条件です。賃貸併用住宅だと偽って全戸貸し出したらダメですよ。

 

マイホームなのに収益化可能

上記で解説したように、賃貸併用住宅では入居者からの家賃収入でローンの返済を行うことが可能です。

毎月の返済額よりも入居者からの家賃収入の方が大きければ、ローンの返済をしても毎月のキャッシュフローがプラスとなりますね。

また、ローンを完済した後は家賃収入から諸経費を引いた利益が得られることになります。

マイホームでありながら収益化が可能であるという点は、賃貸併用住宅における大きなメリットだといえるでしょう。

 

賃貸併用住宅のデメリット

  • 利回りは低めで収益物件としては中途半端
  • 売却に苦戦する可能性がある
  • 賃貸需要のある立地の選定が必須
  • 入居者との距離が近いことによるトラブル

 

利回りは低めで収益物件としては中途半端

全戸貸し出すことと比べると、自分たちが住む分利回りが低くなってしまいます。

特に私たちの物件は1棟2戸ですから、片方自分たちが住めば収益性が大きく下がります(笑)

賃貸併用住宅を収益物件として考えた場合、収益性は中途半端だといえるでしょう。

 

売却に苦戦する可能性がある

「賃貸併用住宅」に絞って購入を検討している人は、あまり多くありません。

一戸建てを探している層・収益物件を探している層のいずれも、賃貸併用住宅は購入対象に入りにくいでしょう。

そのため、賃貸併用住宅の場合は売却に苦戦する可能性が考えられます。

ある程度、出口戦略を考えておく必要があるでしょう。

 

賃貸需要のある立地の選定が必須

一般的なマイホームであれば、「自分たちにとって」住みやすい立地を選択するでしょう。

しかし、賃貸併用住宅の場合は、賃貸需要のある立地を見極めないと客付けに苦戦してしまう可能性があります。

当然のことながら、入居者がいなければ家賃収入が得られません。

自分たちが暮らす環境はもちろん大切ですが、「賃貸需要」という視点でも考える必要があるでしょう。

 

入居者との距離が近いことによるトラブル

賃貸併用住宅では、同じ建物内にオーナーと入居者が暮らしています。

オーナーが住んでいると知られていれば、入居者がクレームなどを直接オーナーに伝えてトラブルとなる可能性があります。

 

ちなみに私たちは、賃貸併用住宅の賃貸部分を管理委託しています。

1棟2戸なので管理委託しているのは1戸だけ。

賃貸物件の管理業務は入居者からのクレーム対応だけでなく、家賃回収・修繕・退去精算など多岐に渡ります。

戸数が少なければ自主管理でもいいのでは?と感じるかもしれませんが、私たちは経費をかけてでも入居者満足を上げた方がよいと考えたので管理委託しました。

実際、色々と指摘と要望の多い入居者だったので管理委託して正解だったと感じています(笑)

 

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賃貸併用住宅のメリット・デメリットを理解して検討してみよう!

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今回ご紹介したように、賃貸併用住宅にはマイホームでありながら収益化できるという大きなメリットがあります。

一方で、収益性が低い・売却に苦戦する可能性があるなどのデメリットも存在します。

マイホームの1つの選択肢として、賃貸併用住宅はいかがでしょうか?

賃貸併用住宅のメリット・デメリットを理解した上で、検討してみてくださいね。

 

 

 

 

会社員が不動産投資をするメリット・デメリットとは?理解した上で実践してみよう!

みなさんは「不動産投資」に対してどのようなイメージをお持ちですか?

個人的には、不動産投資は「投資」というより「事業」の性質が強いものだと感じています。

会社員が本業の他に事業を持てるとしたら、将来の選択肢が広がるのではないでしょうか。

 

そこで今回は、不動産投資のメリット・デメリットの中でも「会社員」に焦点を当てて解説します。

不動産投資に興味のある会社員の方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

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会社員が不動産投資をするメリット・デメリット

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不動産投資をするメリット・デメリットには様々なものがありますが、その中でも「会社員」に関連する特徴をご紹介します。

会社員の方で不動産投資に興味がある方の参考になれば幸いです。

 

会社員が不動産投資をするメリット

  • 経費計上・損益通算により節税につながる場合がある
  • 管理委託することで運営に手間があまりかからない
  • 本業以外の事業を持つことにより精神面・金銭面に余裕が生まれる

ここでは、1つずつ解説していきましょう。

 

経費計上・損益通算により節税につながる場合がある

不動産の取得にかかる費用だけでなく、不動産投資関連の書籍購入や物件に行くまでの交通費など、「事業」にかかる費用だと認められれば経費計上ができるようになります。

特に、建物の減価償却費は長期に渡って大きな金額を経費計上できるので、課税所得を抑えることにつながるでしょう。

 

また、不動産所得は給与所得など他の所得との損益通算が可能です。

収入から経費を引いた不動産所得が赤字だとすると、給与所得などから赤字分を差し引くことができるということ。

不動産投資は収益を得るために行うものですが、このように節税につながる場面もあることはメリットの1つだといえるでしょう。

ただし、不動産所得がマイナスだと金融機関の印象は悪くなるので、融資を考えるのであれば決算書の内容に気を付けましょう。

 

管理委託することで運営に手間があまりかからない

会社員は何かと忙しいもの。

本業の仕事、家事、育児、趣味など…時間を割きたいことはたくさんあるでしょう。

不動産投資において、賃貸経営に関連する業務は多岐に渡りますが、不動産管理業務を委託することで手間を省くことが可能です。

忙しい社会人にとってはメリットであるといえるでしょう。

 

本業以外の事業を持つことにより選択肢が広がる

不動産投資は不動産賃貸業という「事業」の側面が強い投資方法です。

「会社員」という本業以外の事業を持つことで、将来の選択肢の幅が広がるのではないでしょうか。

結果的に、金銭面だけでなく精神面にも余裕が生まれるでしょう。

  • 会社員を辞めて不動産投資家として独立する
  • 不動産投資ノウハウを発信して収益化する
  • 給与収入以外の収入源があることで、転職活動に余裕を持たせることができる
  • 公的年金以外の収入源を確保できる

上記はあくまで一例ですが、生きていく上で様々な選択肢を持っておくことは十分なメリットだといえるでしょう。

 

会社員が不動産投資をするデメリット

  • 副業禁止である会社の場合は確認が必要
  • 投資である以上リスクがある
  • 購入物件の選定に手間がかかる

会社員が不動産投資をするメリットがある一方で、デメリットも存在します。

それでは、1つずつ解説していきましょう。

 

副業禁止である会社の場合は確認が必要

会社によっては就業規則で副業が禁止されていることがあります。

しかし、副業禁止とされていても不動産投資はOKという会社も存在します。

親族から相続した不動産があるなど、人によって様々な事情がありますからね。

 

積極的に会社と揉めたい人はいないと思いますので、副業禁止を明確にしている会社に勤めている場合は、事前に確認しておくとよいでしょう。

 

投資である以上リスクがある

不動産投資をすれば必ず利益が得られる、というわけではありません。

空室リスクや修繕リスク、家賃下落リスクなど様々なリスクが存在します。

たとえば、空室が多くなる・長期化するなどで家賃収入だけではローン返済が間に合わない場合、給与収入から返済に充てることになってしまうかもしれません。

物件の選定を入念に行いリスク対策を講じるなど、ある程度の努力が必要でしょう。

 

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購入物件の選定に手間がかかる 

不動産投資を成功させるために重要なポイントの1つは、購入物件の選定です。

先ほどメリットとしてご紹介したように、管理業務を委託すれば購入後の運営にそれほど手間はかかりません。

しかし、不動産投資を成功させたいのであれば、ご自身できちんと分析した上で物件の購入をするべきでしょう。

 

不動産投資では仕入れが大変重要です。

物件を見極めるためには、市場の相場観や知識を身に着ける必要があります。

購入物件の選定に手間がかかることは、忙しい会社員にとってデメリットであるといえるでしょう。

 

会社員が不動産投資をする前にするべきこと

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  • 不動産投資に関する知識を身に着ける
  • 物件購入前に必ず現地を確認する
  • 複数の不動産会社を比較検討する

不動産投資に関する知識を身に着けることは必須だといえるでしょう。

書籍を読む、セミナーに参加する、不動産投資家のブログを読むなど、知識を身に着ける方法はたくさんあります。

物件の規模や種類によって戦略が異なりますから、色々な情報の中からご自身に合うものを選択することが大切です。

不動産投資を成功させたいのであれば、ある程度自分自身で判断できるための知識は必要でしょう。

 

また、不動産会社によって主要事業や得意分野などが異なります。

なるべく複数の不動産会社を比較検討して、信頼できる会社を見つけるとよいでしょう。

 

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会社員が不動産投資をするメリット・デメリットを理解して実践してみよう!

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今回ご紹介したように、会社員が不動産投資をするメリット・デメリットには様々なものがあります。

リスクがあるとはいえ、行動に移さなければ何も変わりません。

不動産投資に興味のある方は、メリット・デメリットの両面を理解した上で実践してみてください。

 

 

 

 

【不動産投資】築古貸家のメリット・デメリットとは?実体験から解説します

不動産投資の1棟目として、築古の戸建てを購入しました。

今回購入した築古戸建は、貸家として運用していく予定です。

 

不動産投資の1棟目として築古貸家を選択したのには、理由があります。

そこで今回は、不動産投資におけるら築古貸家投資のメリット・デメリットについて解説します。

不動産投資に興味のある人の参考になれば幸いです。

 

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不動産投資における築古貸家のメリット・デメリット

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築古貸家投資のメリット

築古貸家投資のメリットとして、以下のものが挙げられます。

ここでは、1つずつ解説しましょう。

  • 販売価格が安い
  • 利回りが高め
  • 投資用だけでなく実需としての売却が見込める

 

販売価格が安め

戸建てを売却したいと考えている人の理由は様々。

「相続したけれど管理できないので手放したい」「終活に向けて空き家を現金化しておきたい」など、「自分にとっては要らないから現金に換えてしまいたい」という人がいるのです。

そのため、相場よりも低い金額で手に入れられる可能性があります。

 

また、築年数が古い物件の場合、建物価値をゼロと査定されることが多くあります。

この場合、ほぼ土地だけの値段として販売されることになるでしょう。

 

築古戸建は販売価格が安いので、不動産投資初心者でも始めやすいというメリットがあるのです。

 

利回りが高め

上記の「販売価格が安め」ということは、想定利回りも高めになることが考えられます。

たとえば、私たちが今回購入した築古戸建の価格は180万円でした。

想定家賃は4.5万円程度。

想定利回り=年間想定家賃収入÷販売価格
     =(4.5万円×12)÷180万円
     =0.3(=30%)

想定利回りは30%。高めですね。

不動産投資としての収益を考えるのであれば、利回りは重要なポイントの1つでしょう。

 

ただし、後述しますが築年数の古い建物では修繕リスクについて考えておく必要があるでしょう。

実際には諸費用を含めて計算する「実質利回り」も考慮して検討をすることをおすすめします。

 

投資用だけでなく実需としての売却が見込める

不動産投資では、購入の時点である程度出口戦略についても考えておく必要があるでしょう。

戸建ての場合、投資用としてだけでなくマイホームなどの実需としての売却も考えられます。

想定される購入希望者層が広いという点は、メリットの1つといえるでしょう。

 

築古貸家投資のデメリット

築古貸家投資のメリットには上記のようなものがありますが、反面、デメリットも存在します。

ここでは、下記のデメリットについて解説していきます。 

  • 入居率100%または0%
  • 修繕・リフォーム費用が高額になる可能性がある
  • 金融機関からの借り入れがしにくい

 

入居率100%または0%

「貸家」の場合、総戸数は1戸。

つまり、空室になると収入はゼロ。無収入となってしまいます。

空室期間が長期化すると家賃収入のない状態が続くことになりますから、ローンを組んでいる場合は返済が苦しくなってしまう可能性があるのです。 

 

修繕・リフォーム費用が高額になる可能性がある

築年数が古い場合、考慮しなければならないのが修繕やリフォームについて。

建物の状況に応じて、設備の入れ替えや修繕、リフォームなどを検討する必要があるでしょう。

販売価格が安くても、修繕・リフォーム費用が高額になってしまう可能性があるのです。

中古物件を購入する際は修繕履歴や建物の現状を確認し、貸し出すにあたってどのような工事が必要なのか検討することが大切でしょう。

 

金融機関からの借り入れがしにくい

耐用年数を超えるような築古物件の場合、金融機関から建物価値をほぼゼロだと評価されてしまう可能性があるのです。

担保価値が低いとされ、融資が下りにくいことが考えられます。

 

また、金融機関によっては、「貸家」を不動産投資ローンの対象外としているところがあります。

以前、新築貸家を建築しようとしたことがあるのですが、そのときに対応してもらった金融機関の担当者からは「入居率100%か0%の貸家はリスクが大きい」と言われてしまいました。

そのときのブログ記事はこちら。

www.erix.work

 

「築古」「貸家」という条件は、金融機関からの借り入れがしにくい可能性があるといえるでしょう。 

 

【実体験】築古戸建を購入して貸家にしました

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上の写真は、私たちが不動産投資の1棟目として選んだ築古戸建の写真です。

今回の築古貸家の概要は以下の通り。

  • 販売価格180万円
  • 築50年超
  • 水回りすべて&一部の居室がリフォーム済
  • 家電付き
  • 空き家が多い地方の港町
  • しかし外国人を雇用する企業・ひとり親世帯という需要がある地域

ここでは、購入の決め手となった点を項目ごとにご紹介します。

 

販売価格

私たちは、不動産投資の1棟目は「現金で購入できる価格帯の物件」を考えていました。

金融機関から借り入れができればいいのですが、まずは実績作りが大切だと考えていたからです。

そのため、180万円という販売価格は大変魅力的でした。

地域によりますが、200万円を下回る比較的マトモな物件に出会えることは稀です(笑)

 

本当は金融機関などから借り入れて購入したかったのですが、今回の物件は「既存不適格」。

公庫では対応できないと言われてしまいました…。

 

リフォーム済の内装

キッチン・お風呂・洗面所・トイレといった水回りがすべてリフォームされていること、居室の一部もリフォームされ、オール電化(エコキュート)となっていることも良い点でした。

大幅な修繕やリフォームはしなくても貸し出しできるという点も魅力的でした。

実際、室内クリーニングすらせずに入居が決まっています。

入居後に修繕はしましたが(笑)。そのときの話はこちら。

www.erix.work

 

ちなみに冷蔵庫や洗濯機、電子レンジなどの電化製品がそのまま残されていました。

今回は、「残置物」という位置付けにしています。

「設備」ではありませんので、故障しても直しません。

その代わり、「入居前に撤去してほしい」と言われれば設備ではないので撤去する予定でしたし、退去時にそのまま持っていってもらっても構いません。

 

立地とターゲット層

地方の空き家が多い港町。一般的な需要はあまり高くありません。

しかし、この地域は外国人労働者を雇う企業が多く、不動産業界で働いていた経験からひとり親世帯の需要もあると考えられました。

 

不動産投資では入居者がいなければ家賃収入を得られないので、客付けは重要です。

少しでもターゲット層からの反響を獲得できるよう、ジモティーを活用しました。

ジモティーでの客付けについては、こちらの記事をご覧ください。

www.erix.work

 

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メリット・デメリットを考慮して築古貸家を検討しよう!

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築古貸家は販売価格が安めなので、不動産投資初心者も始めやすいのではないでしょうか。

ただし、今回ご紹介したように、築古貸家にはメリット・デメリットの両面があります。

きちんと特徴を理解した上で、築古貸家を検討してみてください。

今回の記事が不動産投資に興味のある人にとって参考となれば幸いです。

 

 

 

 

【不動産投資】公庫の新創業融資制度を利用するメリット・デメリットとは?概要や要件なども解説!

不動産投資において重要なことの1つが仕入れ。

投資物件を全額現金で購入する人も中にはいますが、ほとんどの人は金融機関などから借り入れて購入することになるでしょう。

今後の資金計画を考える上で、金融機関選びは非常に重要なポイントとなります。

 

そこで今回は、日本政策金融公庫の「新創業融資制度」について解説します。

不動産投資を始めたばかりの人は、借入先の1つとして参考になれば幸いです。

 

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新創業融資制度とは

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新創業融資制度とは、日本政策金融公庫が提供している無担保・無保証人の貸付制度です。

新しく事業を始める人や事業を開始して間もない人を対象としています。

ここでは、新創業融資制度の概要をご紹介します。

 

新創業融資制度を受けるための要件

新創業融資制度を受けるためには、次の1~3の要件をすべて満たさなければなりません。

  1. 創業の要件
  2. 雇用創出等の要件
  3. 自己資金要件

1つずつ詳しくみていきましょう。

 

創業の要件

  • 新しく事業を始める人
  • 事業開始後、税務申告2期を終えていない人

「新創業融資制度」は名称の通り、これから新しく事業を始める人・事業を始めたばかりの人を支援するための制度です。

そのため、創業の要件として上記のいずれかを満たす必要があります。

 

雇用創出等の要件

  • 雇用の創出を伴う事業
  • 現在の勤め先と同じ業種の事業(勤続年数などの要件あり)
  • 民間金融機関と公庫との協調融資を受ける
  • 公庫が認めた人物かつ貸付残高1,000万円以内   など

「雇用創出等の要件」には、上記に記載した要件以外にも様々なものがあります。

詳しくは、日本政策金融公庫のWebサイトをご覧ください。

新創業融資制度の「雇用創出等の要件」、「自己資金要件を満たすものとする要件」|日本政策金融公庫

 

自己資金要件

  • 創業資金総額の1/10以上の自己資金を確認できる(※新しく事業を始める人・事業開始後、税務申告1期を終えていない人)
  • その他一定の要件を満たす人 

ここでの「自己資金」とは、「事業に使用する予定の資金」のことをいいます。

ですから、事業に使用する予定のない資金は、この要件での「自己資金」に含めることはできません。

詳しくはこちらをご覧ください。

新創業融資制度|日本政策金融公庫

 

新創業融資制度の主な特徴

  • 融資限度額3,000万円(うち運転資金1,500万円)
  • 返済期間は各種融資制度で定める期間内
  • 原則、無担保・無保証人

融資限度額は3,000万円となっていますが、私たちの場合は上記で解説した雇用創出等の要件を満たすことを考えて1,000万円を限度として考えていました。

また、公庫が提供している様々な制度のうち、どの制度を基本とするかによって返済期間が変わるという特徴があります。

公庫の融資制度についてはこちらをご覧ください。

融資制度一覧から探す|日本政策金融公庫

 

なお、新創業融資制度は原則として無担保・無保証人となっていますが、法人であれば代表者を連帯保証人とすることで金利を0.1%下げることが可能です。

詳細はこちらをご覧ください。

新創業融資制度|日本政策金融公庫

 

不動産投資(不動産賃貸業)で新創業融資制度を利用するメリット・デメリット

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今回、私たちは物件の購入にあたり、公庫の新創業融資制度を利用しました。

実体験も踏まえて、不動産投資(不動産賃貸業)で新創業融資制度を利用するメリット・デメリットについてご紹介します。

 

なお、先ほどから解説しているように、新創業融資制度は「事業」に対する制度です。

不動産賃貸業などの事業として借り入れをすると考えてくださいね。

 

【不動産投資】新創業融資制度を利用するメリット

無担保・無保証人で借りられる 

一般的な民間金融機関の不動産投資ローンを利用して物件を購入する場合、対象の物件を担保にして借り入れをすることになります。

公庫の新創業融資制度を利用すれば、無担保・無保証人で借り入れをすることが可能です。

特に無担保で購入できれば、使い方次第で今後の物件購入に大きく役立つでしょう。

 

たとえば私たちが新創業融資制度を利用した物件は、土地・建物評価額よりも大幅に安い金額で購入しています。

無担保で借り入れができたため、もっと規模が大きく条件のよい物件を購入する際に、金融機関に対して担保として提示することができました。

新創業融資制度を利用して購入した物件については、こちらの記事をご覧ください。

www.erix.work

 

無担保・無保証人で借り入れができるという点は、不動産投資を始めたばかりの人とっては特にメリットがあるといえるでしょう。

 

事業を始めたばかりでも借りやすい

民間金融機関の場合、実績のない不動産投資初心者への融資が非常に厳しくなっています。

貸し倒れのリスクがある以上、当然といえば当然なのかもしれません。

しかし、公庫の新創業融資制度は、新しく事業を始める人や事業を始めたばかりの人を対象としたものです。

事業を始めたばかりの人でも借りやすいという点は、メリットであるといえるでしょう。

 

【不動産投資】新創業融資制度を利用するデメリット

金利が少し高め

不動産投資ローンの金利は金融機関の種類などによっても大きく異なりますが、メガバンクや都市銀行などと比較すると、金利が少し高めです。

貸し付ける側からすれば、無担保・無保証人であるということは返済が滞った時のリスクを抱えるということ。

したがって、無担保・無保証人というメリットを考えれば仕方のないことだといえるでしょう。

 

融資上限金額が決められている

先ほどご紹介した通り、新創業融資制度では融資上限金額が3,000万円とあらかじめ決められています。

融資上限金額が決まっていることは、デメリットの1つといえるでしょう。

 

なお、「雇用創出等の要件」を満たすことが困難な場合は、融資上限金額を1,000万円として考えることになるのではないでしょうか。

ちなみに、私たちは融資上限金額が1,000万円までだと考えて計画を立てています。

 

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不動産投資初心者は公庫の新創業融資制度も検討してみよう!

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無担保・無保証人で借りられるなどのメリットがある新創業融資制度。

特に不動産投資初心者の人にとっては、使い方次第で今後の計画にも活かしやすいのではないでしょうか。

不動産投資に興味のある人は、借入先候補の1つとして公庫の新創業融資制度も検討してみてください。

 

 

 

 

賃貸併用住宅でも住宅ローン控除を受けられる?実体験から要件・注意点等を解説します

昨年、賃貸併用住宅を新築しました。

賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸住宅が一緒になっている建物のこと。

マイホームの一部が賃貸になっている住宅ですね。

 

ところで、マイホームで利用できる制度の1つである「住宅ローン控除」。

住宅ローン控除は賃貸併用住宅でも適用できるのでしょうか?

 

今回は、実際に賃貸併用住宅を新築して住宅ローン控除を受けた実体験から、要件・注意点などを解説します。

賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受けたいと考える方の参考になれば幸いです。

 

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住宅ローン控除とは

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住宅ローン控除とは、毎年末の住宅ローン残高の1%または取得価額の1%が最大10年間(条件により13年間)に渡って所得税から控除される制度です。

ここでは、住宅ローン控除の概要について解説します。

賃貸併用住宅に限らずマイホームの取得を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

 

住宅ローン控除の要件

  • 自ら居住する
  • 床面積50㎡以上
  • 耐震性能を有している(中古住宅の場合)
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上
  • 合計所得金額3,000万円以下(3,000万円を超える年は適用されない)
  • 工事費100万円以上(増改築等の場合)   など

住宅ローン控除を受けるための主な要件は上記の通りです。

大前提として自ら居住するマイホームであることが要件ですので、完全な賃貸住宅やセカンドハウスなどは対象外となっています。

細かい条件については、国土交通省のWebサイトをご覧ください。

住宅ローン減税制度利用の要件|すまい給付金

 

併用住宅の場合における要件

  • 店舗などの併用住宅の場合、自ら居住する部分が床面積の2分の1以上

先ほどご紹介した要件と合わせると、「床面積50㎡以上かつ床面積の2分の1以上が自ら居住するスペースであること」が要件だということですね。

賃貸併用住宅の場合は、この要件を満たさないと住宅ローン控除が対象外となってしまいます。

国税庁のWebサイトにも詳しく記載がありますので、興味のある方はご参照ください。

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

 

住宅ローン控除に必要な書類

  • 住民票の写し
  • 残高証明書
  • 登記事項証明書
  • 不動産売買契約書or請負契約書
  • 源泉徴収票
  • 耐震性能を有していることがわかる書類(中古住宅の場合)

住宅ローン控除の申請に必要な主な書類は上記の通りです。

その他、追加工事がある場合は工事費用がわかる書面が必要となります。

個々の条件により必要書類が追加される可能性がありますので、詳しく知りたい方は最寄りの税務署に確認するとよいでしょう。

 

住宅ローン控除の申請方法

  • 初年度は確定申告が必要
  • 2年目以降は勤務先で年末調整してもらうことが可能

初年度は会社員の場合も確定申告が必要となります。

年末調整をしてもらえる会社であれば、2年目以降は勤務先で手続きしてもらえます。

 

住宅ローン控除における注意点

  • 申請は名義人単位。世帯ではないので、共有名義の場合は個々で申請が必要
  • 所得税から控除されるので、ふるさと納税など他の控除が大きいと控除しきれない場合がある
  • 「取得価額」に含められる付随費用は、不動産事業での取得費用に含められる項目と異なる

私が住宅メーカーに勤めていたときには、住宅ローン控除を最大限利用したいという理由で夫婦の共有名義にしている人たちがいました。

名義人が複数いる場合は、個々に申請が必要ですので注意しましょう。

 

また、住宅ローン控除の計算に必要な「取得価額」は、不動産事業で申請する際の取得費用に含められる項目が異なります。

私はそれを知らず、住宅ローン控除の取得価額と不動産事業での取得費用を同額として計算してしまいました。

後に税務署から指摘を受けていますので、詳細は次の項目をご覧ください。

 

【実体験】賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受けました!

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ここからは、私たちが賃貸併用住宅での住宅ローン控除の申請を実際に行った際のことを記載していきます。

税務署とのやり取りで細かい点がわかり、とても勉強になりました(笑)

賃貸併用住宅に限らない点ばかりなので、マイホームを検討している方や初年度の確定申告を行う方の参考になれば幸いです。

今回申請した賃貸併用住宅についての詳細は、こちらをご覧ください。

www.erix.work

 

住宅ローン控除が適用されるまでのスケジュール 

今回申請してから住宅ローン控除が適用されるまでのスケジュールは、以下の通りでした。

  • ~2月 :必要書類を集める
  • 3月上旬:確定申告
  • 4月上旬:税金が還付される(入金)
  • 4月上旬:税務署から追加書類の提出要請
  • 4月上旬:追加書類提出
  • 4月中旬:税務署から修正申告依頼
  • 4月中旬:修正申告完了

驚いたのが、税金が還付された後に税務署から指摘があったこと。

入金されたので、不備がないものだと思っていました。

私たちのように税金が還付されても、税務署に後から指摘を受ける可能性がありますので油断禁物です。

 

税務署から指摘された追加書類

税務署から求められた追加書類は、「追加工事費用がわかる書類」でした。

本当は税務署に直接持参したかったのですが、世の中は新型コロナで自粛真っただ中。

私も妊娠中であまり出歩きたくなかったため、郵送しています。

ちなみに、最寄りの税務署からは、請求書があればよいと言われていました。

 

税務署からの修正申告依頼

税務署からは、「不動産事業で取得費用と住宅ローン控除での取得価額では、含めることのできる項目が異なる」と指摘がありました。

 

■私たちが税務署で指摘された項目例

  不動産事業 住宅ローン控除
土地 建物解体費用 ×
建物 追加工事(新築)
上下水道引込工事
外構工事 ×

 

住宅ローン控除の取得価額の計算を、不動産事業での取得費用と同じ考え方で申請してしまったのです。

上記のように、項目によって含められるものが異なるということでした。

 

今年は確定申告の期間が延びたので、修正申告をするだけで済みました。よかった(笑)

なお、これはあくまで私たちのケースですので、 ご自身で気になる項目は税務署に確認してくださいね。

  

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要件を満たしているなら賃貸併用住宅も住宅ローン控除を受けよう!

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要件を満たしていれば、賃貸併用住宅も住宅ローン控除を受けることができます!

住宅ローン残高または取得価額の1%が毎年の所得税から最大10年間(または13年間)控除されますので、大きな節税になりますよ。

賃貸併用住宅に限らずマイホームを検討している人は、ぜひ住宅ローン控除を活用してみてください。

 

 

 

 

【空室対策】ジモティーで自主客付をするメリット・デメリットを解説!実際に募集してみた結果も公開します

以前、築古貸家の入居者を「ジモティー」で募集しています。

みなさんは、地元密着型の広告掲示板であるジモティーをご存じでしょうか?

実は、入居者募集をジモティーでも行えるのです。

 

そこで今回は、ジモティーでの入居者募集について実体験から解説します。

実際の反響結果についても公開しますので、ジモティーでの自主客付を検討している大家さんの参考になれば幸いです。

 

 

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ジモティーとは

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ジモティーとは、株式会社ジモティーが運営している「地元密着型の無料広告掲示板」サービスです。

たとえば、ジモティーでは次のようなカテゴリから広告を掲載できます。

  • 売ります・あげます
  • 中古車
  • 里親募集
  • メンバー募集
  • イベント
  • 不動産    など

ジモティーでは上記のカテゴリから、不要品の売買をしたり、サークルメンバーを募集したり、不動産の入居者を募集したりすることができるのです。

なんと、ジモティーでの広告掲載料は無料。ありがたいですね!

 

ただし、ジモティーは広告掲載の場所を提供しているだけ。

メルカリやラクマと違って、取引の際にジモティーが間に入るわけではありません。

メルカリとジモティーの違いについて知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。

 

関連記事

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ジモティーで自主客付をするメリット・デメリット

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ジモティーでの自主客付に興味がある大家さんの中には、ジモティーの特徴がわからず不安に思う方がいるのではないでしょうか?

ここでは、実際にジモティーを利用して入居者を募集した実体験から、ジモティーで自主客付をするメリット・デメリットについて解説します。

ジモティーの特徴を上手く利用すれば、新たな空室対策のツールとして活用できるかもしれません。

 

ジモティーで自主客付をするメリット

ジモティーで自主客付けをするメリットには上記のようなものがあります。

1つずつ解説していきましょう。

  • 掲載手数料無料
  • 簡単・手軽に利用できる
  • 不動産会社を利用せず、大家さん自身が募集できる

 

掲載手数料無料

一般的な不動産情報ポータルサイトは、不動産会社が手数料などを支払って広告掲載しています。

ジモティーの場合、広告掲載料は無料。

自力で費用をかけずに客付をしたい!と思う大家さんにとって、無料だとありがたいですよね。

 

簡単・手軽に利用できる

ジモティーはWebサイトのほか、スマホアプリからも利用することができます。

写真を選択して条件・文章の入力をするのみですから、操作方法も簡単。

上記で記載した通り無料で掲載できますから、気軽に利用できるでしょう。

ただし、不動産の情報を掲載するには本人確認が必須ですので、事前に身分証明書などの準備が必要です。

 

不動産会社を利用せず、大家さん自身が募集できる

一般的な不動産情報ポータルサイトに所有物件を登録したい場合は、不動産会社に依頼することがほとんどでしょう。

ジモティーであれば、所有物件を自分で簡単に登録することが可能です。

 

ジモティーで自主客付をするデメリット

上記で解説したように、ジモティーで自主客付をする メリットがある一方で、デメリットも存在します。

この項目でご紹介するデメリットも踏まえて利用を検討してみてください。

  • 入居希望者とは直接対応する必要がある
  • 掲載できる写真枚数が少ない
  • 管理会社によっては委託管理してもらえない場合がある

 

入居希望者とは直接対応する必要がある

メルカリ・ラクマのようなほかのフリマアプリと違い、ジモティーは取引の仲介はしてもらえません。

入居希望者から反響があれば直接対応する必要があります。

不動産会社に仲介を依頼しないのであれば、メッセージなどでのやり取りだけでなく、内見・契約・引渡しなどの入居までに必要な業務も自分で行わなければなりません。

 

ジモティーを利用するのであれば、基本的には何かあっても自分で対応する必要があるでしょう。

自己責任の世界です。

 

掲載できる写真枚数が少ない

私が利用したときは、掲載できる写真枚数が5枚でした。

外観・間取りを入れると、掲載できる枚数が残り3枚となってしまいます。

掲載できる写真を厳選する必要があるでしょう。

 

管理会社によっては委託管理してもらえない場合がある

管理会社と委託契約を結んでいる場合は、契約内容を確認しておくことをおすすめします。

ちなみに、今回ジモティーで入居者を募集した築古貸家は管理会社に委託しています。

しかし…管理会社の審査を通さないと管理委託してもらえない契約内容となっていました。

 

そのため、ジモティーで入居者を募集していますが、申込以降の業務は管理会社に行ってもらう予定でいたのです。

審査に通らなければ、自主管理を含めて個別対応するつもりでした。

 

管理委託契約を結んでいる大家さんは、自主客付を検討する前に契約内容を確認してみましょう。

 

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ジモティーで入居者募集しました!結果を公開!

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実際に、築古貸家をジモティーで募集してみました!

ここでは、反響などの結果をご紹介します。

 

なぜジモティーで入居者を募集したのか

そもそも、なぜジモティーを利用して入居者募集をしたのかというと…。

今回の築古貸家は。水回りはすべてリフォームされているとはいえ、築50年超・過疎で空き家の多い港町の物件。

一言でいえば、今回の築古貸家は人気のない物件だったからです。

 

今回の入居ターゲット層は、「外国人労働者を雇う法人」または「ひとり親世帯」でした。

少しでもこのターゲット層に情報が届くように、ジモティーを利用したのです。

 

築古貸家の詳細は、こちらをご覧ください。

www.erix.work

 

ジモティーで入居者を募集した結果

  • 掲載期間:約1か月
  • 反響数:9件
  • 反響内訳:法人1、外国人3、ひとり親世帯1、その他4

約1か月にわたり、ジモティーに物件情報を掲載していました。

ジモティーからの反響結果は…9件!

ド田舎のボロ物件なのでこの数字ですが、首都圏であればもっと反響があるかもしれませんね。

 

 

そして予想通り、外国人・ひとり親世帯からの問い合わせがありました。

ジモティーで問い合わせてきた人たちは、癖のある人が多くいました…(笑)

反響があったのは、たとえばこんな方々。

  • 日本語でのやり取りができない外国人
  • 突然音信不通になる人
  • 内見の約束をドタキャン
  • 家賃半額以下の値下げ交渉をする訳アリ母子
  • 「不動産会社には絶対行かない」という信念を持つ人  など

やり取りをしていて感じたのは、「不動産会社に行きたくない」もしくは「不動産会社には相手にしてもらえない」という人が多かったということ。

ジモティーが最後の砦となっているのでしょうか?

人によっては、対応に苦慮するかもしれませんね。

 

結局、不動産会社により客付けされる

ジモティーで募集はしていたものの、最終的には不動産会社での客付けとなりました。

今回入居する方々も様々な事情があるようで…

とにかく一刻も早く入居したい。室内クリーニングしていない・設備確認していない現況で構わないし文句言わないから、とにかく早く引き渡してほしい!

 という要望がありました。

購入したままの状態で入居されたので、室内クリーニング費用が浮きました(笑)

 

ちなみに後日、入居者からのクレームがあったのでこちらにまとめています。

www.erix.work

 

メリット・デメリット両面を理解して、ジモティーを上手に活用しよう!

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ジモティーは手軽に無料で広告掲載できるというメリットがある一方で、入居希望者とは直接応対しなければならないというデメリットがあります。

上手に使えれば、新たな空室対策として活用できるのではないでしょうか。

ジモティーのメリット・デメリットを理解した上で、賢く上手に活用しましょう!

 

 

 

 

賃貸併用住宅ですまい給付金GET!対象要件や必要書類などを実体験から解説します。

マイホームを購入した人で条件を満たせば受け取れる「すまい給付金」。

名称は聞いたことがあるけれど制度の詳細はわからない、という人は多いのではないでしょうか?

実は、賃貸併用住宅のマイホームでも条件を満たしていれば、すまい給付金を受け取れるのです!

そこで今回は、実際に賃貸併用住宅ですまい給付金を申請した実体験から、対象要件や必要書類などを解説します。

マイホームの購入を検討している人、マイホームを購入したばかりの人は必見です。

 

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すまい給付金とは

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すまい給付金は、もともと消費税引き上げによるマイホーム取得の負担を軽減するために作られた制度です。 

条件を満たすと、消費税10%時では最大50万円の現金が給付されます。

消費税率や収入によって受け取れる金額が異なりますのでご注意ください。

ちなみに我が家は30万円が支給される予定です。

 

マイホーム関連の制度として「住宅ローン控除」がありますが、住宅ローン控除は所得税から控除されるという仕組みですから、収入によってはあまり恩恵が受けられないことがあります。

そのため、住宅ローン控除の恩恵を十分に受けられない収入層の負担緩和のために「すまい給付金」という制度が生まれました。

詳しくは国土交通省のWebサイトをご覧ください。

すまい給付金とは|すまい給付金

 

すまい給付金の対象要件

すまい給付金を受け取るには、対象要件を満たしている必要があります。

ここでは、対象要件を「すまい給付金の対象となる人」と「対象となる住宅」に分けて解説します。

 

すまい給付金の対象者

  • 住宅の所有者
  • 取得した住宅に居住している
  • 収入が一定以下
  • 50歳以上(※住宅ローンを利用しない場合)

「住宅の所有者」ですから、100%でなくても持分を保有していれば対象となります。

すまい給付金は個人単位での申請になりますので、例えば夫婦や親子で共同名義としている場合でも各々で申請しなければなりません。

ただし、「まとめて申請」を利用すれば重複する書類を省略することができます。

詳しくはこちらをご覧ください。

申請書類のダウンロード|すまい給付金

 

すまい給付金の対象住宅

  • 消費税8%もしくは10%対象住宅である
  • 床面積50㎡以上
  • 第三者機関の検査を受けた住宅
  • 現行の耐震基準を満たしている(※中古住宅の場合)
  • フラット35Sの基準を満たしている(※新築住宅かつ住宅ローンの利用がない場合) など

先ほどご紹介した通り、すまい給付金は消費税増税の負担軽減を目的として作られた制度です。

そのため、個人間売買などの消費税が非課税となる住宅は対象外となってしまいます。

なお、主な要件は上記の通りですが、新築住宅・中古住宅、住宅ローンの有無により細かい対象要件が異なります。

より詳細に知りたい方は、国土交通省のWebサイトもしくは事務局などにお問い合わせください。

すまい給付金とは|すまい給付金

 

すまい給付金の必要書類

  • 申請書類
  • 住民票の写し
  • 登記事項証明書(建物)
  • 住民税の課税証明書・非課税証明書
  • 工事請負契約書または不動産売買契約書
  • 住宅ローンの金銭貸借契約書
  • すまい給付金振込先のわかるもの(通帳など)
  • 検査実施が確認できる書類

基本的な必要書類は上記の通りですが、住宅ローンを利用していないなどの場合は必要書類が追加されます。

ちなみに、今回私たちが申請したのは「賃貸併用住宅」です。

居住面積がわかる書類を求められましたので、追加で送付しました。

個別で必要な書類が求められた場合は、準備して提出しましょう。

 

すまい給付金の申請方法

すまい給付金の申請方法は2種類。

  • 全国に設置されている窓口で直接申請する
  • 郵送で申請する

窓口はこちらから検索することができます。

窓口への申請|すまい給付金

 

郵送で申請する場合は、郵送料金の不足に注意しましょう。

万が一不足している場合は不着となってしまい、受理されません。

また、代理受領の場合は郵送での申請ができません。

郵送で申請する場合は、郵送先や郵送料金が間違っていないか十分に確認しましょう。

 

賃貸併用住宅ですまい給付金を申請しました!

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私たちは、昨年賃貸併用住宅を新築しています。

そのときの記事はこちら。

www.erix.work

 

賃貸併用住宅であっても、きちんと条件を満たせばすまい給付金を受け取ることが可能です!

ここでは、私たちの実体験をご紹介します。

 

【実体験】給付までのスケジュール

  • 1月下旬 窓口申請
  • 3月上旬 追加書類の要請
  • 3月上旬 追加書類を提出
  • 5月上旬 給付予定日を知らせるハガキが到着
  • 5月下旬 振込予定

窓口申請から振込予定日まで、おおよそ4か月。

認められなかったのではないか?とヒヤヒヤしていました(笑)

今はコロナの影響で、さらに時間がかかっているようですね。

 

「賃貸併用住宅」だから求められたこと

ちなみに、求められた追加書類は「居住面積のわかるもの」。

確認申請の図面コピーを提出しました。

 

また、店舗・事務所併用住宅の場合は、床面積の50%以上という要件があります。

賃貸併用住宅の場合も同じだと思って申請書にはそのように記載したのですが、窓口から書き方が違うと注意されました。

例:床面積200㎡のうち100㎡が居住面積の場合

×【注意を受けた書き方】
床面積の合計200㎡・住宅部分100㎡
〇【窓口から指示された書き方】
床面積の合計100㎡・住宅部分100㎡

店舗・事務所との併用住宅とは、考え方が異なるそうです。

賃貸併用住宅は、賃貸住宅との併用ですからね。

「住宅」というのがポイントのようです。

ただし、この書き方が全国統一の見解なのか私にはわかりません。

 

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マイホームを取得したら「すまい給付金」の申請を忘れずに!

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ひとまず、すまい給付金の振込日程が確定したので良かったです!

長かった~(笑)

賃貸併用住宅に限らず、マイホームを取得したら「すまい給付金」の申請を忘れずに行いましょう!

マイホームの取得を検討している人も、すまい給付金の知識を持っておいて損はないはず。

みなさんの参考になれば幸いです。

 

 

 

 

【不動産投資】新型コロナの影響は?複数の金融機関へ融資相談をした結果

新型コロナウイルス感染症による各方面での影響が報じられています。

不動産投資に関連して言えば、金融機関の融資に影響が出ているのではないでしょうか?

そこで今回は、実際に複数の金融機関へ融資相談をした結果について記載します。

新型コロナウイルス感染症が不動産の融資に与える影響はどれほどなのか?

実体験をご紹介します。

 

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購入希望物件の概要

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  • 築30年程度
  • 1棟7戸(テナント含)
  • 鉄骨造
  • 大型ショッピングセンターが近隣にあり、周囲は栄えている
  • 販売価格が安い(想定利回り23%程度)

たまたま、知り合いの不動産投資家から紹介してもらった案件。

その人は購入しようと思ったけど融資が通らなかったそうです。

一般に公開していない物件で、販売価格が安い。

公開すると問い合わせが殺到するので、非公開で販売活動をしているようです。

 

融資という観点でみれば、耐用年数ギリギリの築年数がネックかな。という感じ。

とりあえず今回はこの物件を購入するために、複数の金融機関へ融資の相談へ行きました。

 

新型コロナの影響は?金融機関へ融資相談をした結果

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今回、5つの金融機関へ融資の相談をしています。

  • 日本政策金融公庫
  • 信用金庫A
  • 地方銀行B
  • 地方銀行C
  • 地方銀行D
  • 番外編:スルガ銀行

 

日本政策金融公庫

まずは前回購入したときにもお世話になった日本政策金融公庫に行きました。

新型コロナウイルス感染症特別貸付の案件で忙しく面談ができないとのことで、とりあえず書類の提出のみを行っています。

 

ちなみに、書類の提出をしたのが4月上旬。 

4月下旬ごろに「面談日時の連絡までに時間がかかります」という書面が届きました。

今も連絡を待っている状況です…。

 

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信用金庫A

新型コロナウイルス感染症の影響から、面談が禁止されているとのこと。

そのため、電話・書面でのやり取りとなりました。

結果は「現状として、融資対象にアパートがない」という返答でした。

不動産投資の案件自体ほとんど行っていないようです。

 

地方銀行B

実際に面談をして書類を一通り確認して頂きましたが、やはり築年数が問題になると言われました。

融資審査のスタートラインに立つためには、私たちの希望条件よりもさらにいくつか条件を追加してほしいとのこと。

返事はいつでもいいと言われたので、公庫の結果を待って考えたいと思っています。

ちなみに、5月からはさらにコロナ関係の融資を最優先させるので、不動産投資の案件は時間がかかる、と言われました。

 

地方銀行C

「新型コロナウイルス感染症の影響により新規の融資相談はすべてお断り」と言われました。

居住地の支店と物件所在地の支店の両方に問い合わせましたが、どちらも同じ回答でした(笑)

 

地方銀行D

日本政策金融公庫と協調融資を行っている地方銀行D。

上記で記載した通り、公庫では新型コロナウイルス感染症特別貸付の申し込みが集中しているので不動産事業への融資は後回しにされています。

とりあえず書類は渡したものの、今の時点では返答がありません。

 

番外編:スルガ銀行

今回は北陸地方の物件のためまったく考えていなかったのですが、フォロワーさんに教えて頂いたので念のため連絡してみました。

スルガ銀行のWebサイトには「全国対応」って書いてありましたからね!!

しかし、回答は「エリア外のため対応できません」とのこと。

北陸地方には支店がないしダメ元のつもりだったので特に驚きはありませんが、「全国対応」の中身が気になりました(笑)

 

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コロナ関係の融資が優先される現状では特に、現金買いが強い!

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私の知人が物件を購入するため金融機関に融資の相談をしていたところ、後から現金買いの人が出てきて話を取られてしまったそうです。

売主からしたら、同じ金額が入ってくるなら時間のかからない現金決済の方が良いですよね。

特に、コロナ関係の融資が優先される現状ではなおさら現金買いが強いでしょう。

 

とはいえ、私たちにはそんな多額のキャッシュが存在しません\(^o^)/

当面は公庫から面談日時の連絡を待つのみです。

果たして物件を購入できるのか……!?

また動きがあればブログを更新します。

 

 

PayPayで固定資産税等の支払いが可能!PayPayで税金を支払うメリット・デメリット

先日、某自治体から固定資産税の納付書が届きました。

みなさんは各種税金の支払いをどのように行っていますか?

 

実は、自治体が請求している税金や公共料金を、PayPayの請求書払いから支払うことが可能です!

そこで今回は、PayPayで固定資産税などの税金や公共料金を支払うメリット・デメリットについて解説します。

キャッシュレス決済に興味のある方は、特に必見です。

 

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PayPayの「請求書払い」とは

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PayPayは、スマートフォンアプリのQRコードを利用したスマホ決済サービスです。

定期的に大々的なキャンペーンを行っているので、TVやネットなどからご存じの方も多いのではないでしょうか。

実はPayPayには主にお店での支払いで利用されるQRコード決済の他に、「請求書払い」という支払い方法が存在しています。

ここでは、PayPayの請求書払いについてご紹介します。

 

PayPay請求書払いで利用可能なサービス

PayPay請求書払いで支払いのできる主なサービスには、以下のようなものがあります。

  • 電気・ガス・水道
  • 一般企業の販売代金
  • 地方公共団体等の公共料金・各種税金

PayPay請求書払いに対応しているサービス一覧については、こちらのURLをご参照ください。

PayPay請求書払い - PayPay

 

2020年4月16日現在では、421の地方公共団体等の公共料金支払いに対応しています。

ちなみに私たちは2つの市町村に物件を所有しているのですが、そのうち1つが対応していました。

市町村は対応していないけど、県は対応しているということがあります。

今後も対応可能なサービスが増えていくと思われますので、随時チェックしていきましょう。

 

PayPay請求書払いの利用方法

  1. 「請求書払い」を選択
  2. 「請求書を読み取る」を選択し、納付書などのバーコードをカメラで読み取る
  3. 表示されている支払い内容に間違いがないか確認する
  4. 「支払う」を選択

実際に私もPayPayアプリを利用して試してみました。

払込票のバーコードを読み取ると、このような画面が表示されます。

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画像引用:PayPay株式会社「PayPay」アプリ画面より

スマートフォンとインターネットにつながる環境さえあれば簡単に支払いができますので、自宅にいながら納税できてしまいます!

非常に便利ですね。

 

PayPay請求書払いで公共料金・各種税金を支払うメリット・デメリット

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ここでは、PayPay請求書払いで公共料金や各種税金を支払うメリット・デメリットについて解説します。

PayPayを利用している方やPayPayに興味のある方などの参考になれば幸いです。

 

PayPay請求書払いで公共料金・各種税金を支払うメリット

  • 自宅にいながら24時間いつでも支払いができる
  • 支払い方法がわかりやすく簡単
  • PayPayボーナスが付与される

ここでは、1つずつ解説していきましょう。

 

自宅にいながら24時間いつでも支払いができる

PayPayアプリを利用できるスマートフォンとインターネットにつながる環境があれば、どこでも支払いが可能です。

支払いのためにわざわざコンビニや金融機関に行く必要がありません。

自宅にいながら24時間いつでも支払いができることは、メリットだといえるでしょう。

 

支払い方法がわかりやすく簡単

上記で解説したように、PayPay請求書払いではバーコードを読み取るだけで支払いが可能です。

バーコードから支払いの内容が表示されますので、あとは確認して支払いボタンを押すだけ。

支払い方法がわかりやすく簡単だというメリットがあります。

 

PayPayボーナスが付与される

PayPay請求書払いを利用して公共料金や各種税金の支払いをすると、支払額などに応じて「PayPayボーナス」が付与されます。

付与されたPayPayボーナスはお店での支払いなどに利用することが可能です。

ポイントとして還元されるのは、キャッシュレス決済ならではの魅力といえますよね。

詳細は、PayPayの公式サイトをご覧ください。

公共料金がPayPay残高で支払い可能に! - PayPay

 

PayPay請求書払いで公共料金・各種税金を支払うデメリット

  • 対応していない自治体がある
  • 領収書・納税証明書が発行されない
  • 支払い方法は「PayPay残高」のみ

PayPay請求書払いで公共料金・各種税金を支払う際には、注意点やデメリットも存在します。

 

対応していない自治体がある

2020年4月16日現在では421の地方公共団体等に対応していますが、すべての自治体に対応しているわけではありません。

該当のサービスが対応しているかどうかは、PayPayアプリやPayPay公式サイトから確認することができます。

 

今は対応していなくても、対応可能なサービスが増えていくことが予想されます。

今後に期待ですね。 

 

領収書・納税証明書が発行されない

PayPay請求書払いから支払いをする場合、領収書や納税証明書が発行されません。

領収書・納税証明書が欲しい人にとっては、デメリットであるといえるでしょう。

 

支払い方法は「PayPay残高」のみ

通常、店舗などでPayPayを利用する場合は「PayPay残高」もしくは「クレジットカード」から支払いをすることができます。

しかし、PayPay請求書払いで利用できるのは「PayPay残高」のみ。

クレジットカードは利用できません。

そのため、PayPay請求書払いを利用する場合は、事前にPayPay残高にチャージしておく必要があります。

 

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PayPay請求書払いのメリット・デメリットを理解して、賢くお得に使おう!

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PayPay請求書払いには、家にいながら24時間いつでも支払いができるなどのメリットが存在しています。

一方で、支払い方法がPayPay残高に限定されるなどのデメリットがあります。

PayPay請求書払いのメリット・デメリット両面を理解して、ぜひ賢くお得に公共料金・各種税金の支払いをしていきましょう! 

 

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