不動産×ライターの生きる道

不動産ライターによる副業&投資ブログ

【体験談】1棟2戸の賃貸併用住宅の間取り図を公開!間取りの決め方もご紹介

賃貸併用住宅とは、自らが住むマイホームと誰かに貸し出す賃貸物件が一緒になっている住宅のこと。

私たちは、2年前に1棟2戸の賃貸併用住宅を新築しています。

今回は、私たちが建てた賃貸併用住宅の間取り図を公開します!

どうしてこの間取りに決まったのかも含めてご紹介しますので、1棟2戸の賃貸併用住宅を検討している人の参考になれば幸いです。

 

スポンサーリンク

 

 

1棟2戸の賃貸併用住宅の間取りは縦割り・横割り

f:id:ERIx:20210307150233j:plain

1棟2戸の賃貸併用住宅の間取りを大きく分けると、縦割り・横割りの2種類。

富山県では、縦割りでは「1LDK×2」「2LDK×2」、横割りでは「1LDK+2LDK」「2LDK+3LDK」という間取りをよく見かけます。

ここでは、縦割り・横割りの間取りそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。

 

【間取り】縦割りのメリット

  • 上下の騒音トラブルが起こりにくい
  • 1階・2階どちらも自宅として利用できるので、戸建て感覚を味わえる

縦割りのメリットとして、1階・2階どちらも自宅なので上下の騒音トラブルが起こりにくいことが挙げられるでしょう。

特に、小さな子どもがいる家庭であれば、子どもの足音が上下の騒音トラブルにつながる可能性があるので、1階・2階どちらも自宅として使えれば安心ですよね。

また、居住スペースの中に階段が設置されるので、戸建て感覚を味わえることもメリットの1つだといえるでしょう。

 

【間取り】縦割りのデメリット

  • 階段がある分の居住スペースが減る
  • 居住用と賃貸用が隣接している

縦割りの間取りのデメリットは、階段分の居住スペースが減ることと壁を隔てた隣に第三者が暮らすことになることでしょう。

 

なお、1棟2戸で縦割りの間取りにする場合、左右を反転した間取りになることが多くあります。

左右を反転させることで階段や収納など生活するスペース以外が隣り合うような間取りになり、左右の騒音トラブルをできる限り軽減させることが可能です。

実際、我が家も隣も小さな子どもがいますが、泣き声や足音などはほとんど聞こえません。壁を隔てて隣に住む人からも、聞こえないと言われました。

むしろ、うちの場合は毎日窓全開で生活している隣の建物からの音の方がうるさくて困っています(笑)

 

【間取り】横割りのメリット

  • 【1階が自宅】下の階への音を気にしなくて済む
  • 【1階が自宅】階段の上り下りをせず生活できる
  • 【1階が自宅】2階の方が広い間取りになることが多いので、1階を貸し出すよりも家賃を高く設定できる
  • 【2階が自宅】1階よりもセキュリティ面で安心
  • 【2階が自宅】1階よりも広い間取りになることが多く、眺めが良い

横割りのメリットは、1階・2階のどちらを自宅にするかによって内容が変わります。

1棟2戸の賃貸併用住宅で横割りの間取りにする場合は、1階・2階それぞれの特徴を踏まえた上で自宅部分を決めるとよいでしょう。 

 

【間取り】横割りのデメリット

  • 【1階が自宅】2階の方が広い間取りの場合、住宅ローンの借り入れが難しい
  • 【2階が自宅】2階の方が広い間取りの場合、2階を貸し出すよりも1階の方が想定家賃が低い
  • 【共通】上下の音が気になる

1棟2戸の賃貸併用住宅で横割りの間取りにする場合、上階は1階に玄関・中に階段がある間取りをよく見かけます。

この場合、1階よりも2階の方が広い間取りとなることが多いでしょう。

そのため、どちらを自宅にするかによって住宅ローンの借り入れや家賃収入に影響がありますので、十分に検討することをおすすめします。

 

 

【体験談】1棟2戸の賃貸併用住宅の間取り図を公開!

f:id:ERIx:20210308171322j:plain



この間取り図は、実際に建築した賃貸併用住宅のものです。

左右に分かれた縦割りの間取りですね。

ここでは、以下の項目に分けて間取りの決め方について実体験を踏まえてご紹介します。

  • オーナーの家族構成
  • 周辺環境の分析
  • 設備

 

オーナーの家族構成

この住宅を新築した当時は夫婦2人でしたが、子ども1人含めた家族3人を想定して2LDKの間取りに決めました。

 

この家に一生住むつもりではなく、ある程度出口戦略を考えています。

富山県は持ち家率が全国でも高く、賃貸物件で3LDK以上の広さを求める人の多くは転勤族なのですよね。

富山県で暮らす地元の人たちは、結婚して数年すると一戸建てを新築・購入していることが非常に多いです。

今後オーナーの住居も貸し出す可能性があり、賃貸需要を考えると3LDK以上の広さにするのは怖い。

このような事情から、2LDKの間取りに決定しました。

 

周辺環境の分析

今回建築した地域は、少し前までは賃貸物件の供給量よりも需要の方が多く、物件がないので空き予定(=実際に退去する前)の状況で客付けされていく珍しい地域でした。

私がこの地域の不動産会社で働いていた頃は、築浅の物件に住むために1年待ったお客様がいたほどです。

しかし、最近では新築物件が急速に増えて供給過多になりつつあります。

とはいえ、新築されている物件の多くは1LDK。

2LDKの物件はまだ需要に供給が追い付いていないため、賃貸用の間取りも家族向けの2LDKにしています。

2LDK+2LDKの賃貸併用住宅にするため、縦割りの間取りを選択しました。

 

設備

  • 北陸は年間通して日照時間が少ないのでサンルームが必須
  • 浴室暖房乾燥機
  • オール電化(エコキュート)
  • 一坪風呂・3口コンロ・カウンターキッチン
  • 収納の1つをWIC(ウォークインクローゼット)

サンルーム・浴室暖房乾燥機・オール電化(エコキュート)は、富山県だから必要性が高いといえる設備です。

北陸地方は年間通して雨・雪が多く、日照時間が少ないので外に洗濯物を干しにくいのです。

また、富山県は都市ガスの整備があまりされてなく、都市ガスであっても関東の料金と比較すると高め。

ガスよりもオール電化の方が光熱費を抑えられるので、賃貸物件でも人気です。

 

あとは収納をWIC(ウォークインクローゼット)にして収納スペースを広くしたり、ターゲット層が家族なので一坪風呂や3口コンロ・カウンターキッチンにしています。

 

スポンサーリンク

 

 

1棟2戸の賃貸併用住宅では周辺環境の分析をして間取りを決めよう!

f:id:ERIx:20210221162740j:plain

1棟2戸の賃貸併用住宅は自分たちが暮らす家でもありますが、「賃貸需要」という視点を忘れてはなりません。

賃貸併用住宅のメリットを享受するには、客付けが必須だからです。

入居者がいなければ家賃収入を得られませんので、周辺環境の分析を行って間取りを決めることをおすすめします。

 

注文住宅ならハウスメーカー・工務店を比較して決めよう!


持ち家計画

マイホームは、人生の中で最も大きな買い物となる人も多いでしょう。

できるだけ納得した住まいを作るためには、ハウスメーカー・工務店選びが非常に重要です。

効率よくハウスメーカー・工務店の情報を集めたいなら、持ち家計画がおすすめ!

簡単な記入だけで資料請求ができますので、家選びに悩んでいる方はぜひ利用してみてください。

 

SUUMOのアンケート回答で5,000円分のギフト券がもらえる!

住宅情報サイト「SUUMO」では、新築マンション・新築一戸建てを購入した人を対象としたアンケートを行っています。

今なら回答者全員に5,000円分のギフト券をプレゼントされますので、興味のある人はぜひ回答してみてください!

 

 

 

築古戸建てに指値を入れて交渉!不動産会社の返答はまさかの…!?

不動産売買における「指値」とは、買主側が指定する価格のことをいいます。

「〇〇万円で販売されているけれど、××万円になれば購入したい」というように、買主が希望を伝えて価格交渉する際に使われます。

 

今回、とある築古戸建てを不動産会社にお願いして売主に指値交渉してもらいました。 

不動産会社からの返答とは…?

この不動産会社は敵か味方か!?

ぜひ、読みながら不動産会社の意図を推理してみてください(笑)

 

スポンサーリンク

 

 

不動産売買における指値とは

f:id:ERIx:20210221162702j:plain

不動産売買における指値とは、買主側が指定する価格のこと。

指値は、「この価格になれば購入したい」というように、買主側の希望を伝えて価格交渉を行う際に使われています。

 

一般的に、不動産売買では不動産会社が売主と買主の仲介役として存在しています。

そのため、指値の交渉は不動産会社と売主で行われたり、買主側の仲介業者と売主側の仲介業者で行われたりするのです。 

ちなみに今回の話は、こちらが指値交渉を依頼した不動産会社が直接売主と連絡を取って調整しています。

 

【実体験】指値交渉をした結果…不動産会社の返答とは!?

f:id:ERIx:20210221162740j:plain

ネット上で良さそうな築古戸建てがあったので、仕事帰りに内見してきた夫。

帰宅するなり私に「こんな条件の戸建てがあるんだけど、指値通ったら買っていい?」と相談がありました。

2人で色々話し合った結果、指値が通れば買おうという結論に至りました。

 

不動産会社に指値交渉を依頼。しかし…

早速、不動産会社に指値交渉を依頼しました。

指値は通らなかったものの、価格交渉を頑張っていただけたのである程度値下げしてもらえました。

悩んだ結果、購入することにしたのですが…不動産会社から一言。

 

「あんた、〇〇不動産の社員やろ?手数料そのままってわけにはいかんやろ」

 

…!?

これは私の偏見ですが、不動産業界にいる人はとにかくお金大好きだという人が多いように感じています。

そのため価格交渉したときは特に、仲介手数料以上の料金を請求してくる人がいるのですよね。

 

その後のやり取りはこんな感じです。(不=不動産会社)

夫:「私が個人的に買うので、会社は仲介入りませんよ。仲介手数料は御社に満額払います」
不:「いやいや、値下げもしたんやしそんなわけにはいかんやろ。まあ、次会ったときに詳しく話そうや」

みなさんは、このやり取りを見てどのように感じましたか?

 

この不動産会社と付き合いのある知人に聞いてみると、「めちゃくちゃいい人だよ~」という返事。うーん?

 

不動産会社の発言の真意

結論から言うと、「〇〇不動産にはいつもお世話になっているから、その社員が買うなら手数料を値引きしてあげたい」という申し出でした。

えー!めっちゃいい人!!(笑)

 

とはいえ、仲介手数料は満額払おうと思っています。

まだ話が進んでいないので、どうなるかわかりませんが。

 

関連記事

www.erix.work

 

 

スポンサーリンク

 

 

 

わからないことがあれば、その都度不動産会社に確認しよう!

f:id:ERIx:20210221162912j:plain

不動産に馴染みのない人は特に、契約などに不安を抱える人がいるのではないでしょうか。

わからないこと・不安に思うことなどがあればそのままにせず、きちんと不動産会社に確認することが大切です。

また、仲介手数料の上限金額は宅建業法で決められています。

仲介手数料の上限金額よりも多く請求された場合は注意してくださいね。

 

 

 

 

【不動産投資】空室をリフォームしました!リフォーム事例のビフォー・アフターをご紹介

ブログやTwitterでは触れていませんでしたが、実は昨年1棟7戸のマンションを購入しています。

これまで購入してきた物件とは違い、そのまま貸せる状態ではなかったのでリフォームをしています。

 

今回は、リフォームした部屋のビフォーアフターを写真でご紹介します。

3部屋空室でしたが、リフォーム後わずか3週間程度で満室となりました!

リフォームを考える大家さんや不動産投資に興味のある人の参考になれば幸いです。

 

スポンサーリンク

 

 

空室リフォーム前に物件や市場の分析を行いました

f:id:ERIx:20210210114604j:plain

空室をリフォームする主な理由は、物件の付加価値を上げて客付けをすることではないでしょうか。

せっかく費用をかけてリフォームをしても、空室が埋まらなければ意味がないですよね。

そのため、リフォームにあたって物件や市場の分析は欠かせません。

 

ここでは、私たちが行った物件や市場の分析項目について解説します。

リフォームを検討している大家さんは、ぜひ参考にしてみてください。

  • 物件周辺の家賃相場
  • リフォーム前後の想定家賃
  • ターゲット層
  • リフォーム箇所の選定

 

物件周辺の家賃相場

不動産投資をするのであれば、必ず物件周辺の家賃相場を調べましょう。

できれば家賃だけでなく、設備の相場もチェックできると良いですね。

 

たとえば今回購入した物件は富山県にあるのですが、富山県の賃貸物件は室内洗濯機置場や温水暖房便座、テレビインターホンが標準設備と言っていいくらい普及しています。

また、最近ではインターネット無料が当たり前になりつつあります。

そのため、上記のような「他の物件には当然のようにある設備」がないとマイナスポイントになってしまうのです。

 

設備の他、周辺物件の間取りや築年数などの条件も踏まえて分析すると良いでしょう。

 

リフォーム前後の想定家賃

お金をかけてリフォームを行いますから、費用対効果は必ず考えたいところですよね。

リフォームを検討する際には、現状のまま貸し出す場合の家賃とリフォームした場合の家賃を想定してみましょう。 

 

今回の物件の場合、洗濯機置場が室外など富山県の標準といえる設備がほとんどありませんでした。

そのため、現状で貸し出す場合は周辺相場よりも安く家賃を設定しなければなりません。

ちなみに、リフォーム前から現状で借りる人がいればと思い募集していましたが、成約には至りませんでした。

 

ターゲット層

今回の物件の特徴を以下にまとめました。

  • 間取りは1LDK
  • 地方で駐車場が1部屋につき1台しかとれない
  • 築35年と古い
  • 洗濯機置場を室内にリフォームするが、場所がリビング
  • 1人暮らし向けの家賃しかとれなそう

この中でも特に築年数と駐車場の問題から、ターゲットとなるのは一人暮らしの男性であると考えました。

リフォーム内容も、どちらかといえば男性が好みそうな内装を意識しています。

実際入居したのは全員女性でしたが結果オーライです(笑)

 

リフォーム箇所の選定

もちろんキレイな物件の方が入居者に好まれますが、無限にお金をかけられるわけではないのでリフォーム箇所の選定と工夫が必須です。

実際に私たちが行ったリフォームについては、次の項目をご覧ください。 

 

実際行ったリフォームのビフォー・アフター

f:id:ERIx:20210210114722j:plain

実際に私たちが行ったリフォームのビフォー・アフターをご紹介します。

ここでは、リフォーム箇所ごとに写真を載せています。

変更点も一緒にご紹介しますので、リフォームを検討する大家さんの参考になれば幸いです。

  • リビング
  • キッチン
  • 浴室
  • トイレ
  • 洗面所
  • 和室→洋室
  • 玄関

 

リビング

f:id:ERIx:20210210103400j:plain

  • 壁・床の張り替え
  • 照明を変更
  • 洗濯機置場を室外→室内へ

室外(ベランダ)にあった洗濯機置場を、壁を隔てた内側であるリビングに移動させています。そのため、配管工事が最小限で済みました。

さらに、洗濯機置場に仕切りをつけてリビングから見えないようにしようと考えていましたが、考えている間に成約になりました(笑)

 

キッチン

f:id:ERIx:20210210104442j:plain

  • 表面シート上張り
  • 混合水栓→シングルレバーに変更
  • ガス会社から新しいガスコンロをもらいました

見映えを良くするために、キッチンの扉や引き出しの表面シートを上張りしています。

この写真を撮った後に、取っ手をシルバーに変更しています。

 

浴室

f:id:ERIx:20210210105513j:plain

  • ダイノックシート上張り
  • サーモスタット水栓に変更
  • 上記のセットでシャワーヘッドも変更

本当は見映えを考えて照明がある面を上張りしたかったのですが、窓があるので断念。

 

トイレ

f:id:ERIx:20210210112136j:plain

  • 壁・床の張り替え
  • 1面はアクセントクロスに変更
  • 温水暖房便座を新しく変えた部屋もある

アクセントクロスの柄は部屋ごとに変えました。

 

洗面所

f:id:ERIx:20210210112800j:plain

  • 洗面所扉の表面シート上張り
  • 壁・床のクロス全張り替え

今回、洗面所の表面シートは夫が張り替えました。

シート代は1枚500円です。キレイに張るのは大変だったそうです(笑)

 

和室→洋室

f:id:ERIx:20210210113448j:plain

  • 壁・床の張り替え

振り返ると、壁は白じゃなくても良かったのかなと思います。

たとえばグレーとか。壁は白!という固定概念がありました(笑)

ただしクロス代が高くなるので、そこも考えどころですね。

 

玄関

f:id:ERIx:20210210114050j:plain

  • 土間張替え
  • クロス一部張替え 

振り返ると、分電盤を黒くしたらかっこよかったかな?と思いました。

リフォーム後、緑のドアがいいアクセントになった気がします(笑)

 

スポンサーリンク

 

 

きちんと物件や市場を分析した上でリフォームしよう!

f:id:ERIx:20210210114907j:plain

ちなみに今回のリフォームでは、1部屋あたり40~50万程度かかりました。

そのうち10万円は洗濯機置場の変更ですので、内装だけでいえば30~40万円程度ということですね。

 

不動産投資をする上で、物件や市場の分析は欠かせません。

周辺相場や想定家賃、ターゲット層などをきちんと把握した上でリフォーム箇所の選定を行うことをおすすめします。

魅力的なリフォームを行って客付けに繋げましょう!

 

 

 

 

賃貸物件の入居前に管理会社が確認するポイントとは?入居前チェックについて解説!

通常、管理会社は、入居者に鍵を渡す前に部屋の確認をしています。

設備のチェックをしていることは想像できますが、具体的にどんなことをしているのかは実務経験がないとわからないですよね。

 

実際に入居者へ鍵を渡す前に確認するポイントがわかれば、購入物件のリフォーム箇所の選定に役立てるのではないかと思い、管理会社に勤める知人に頼んで教えてもらいました。

そこで今回は、管理会社が入居前の部屋を確認するポイントについてご紹介します。

今回ご紹介する内容は、あくまで知人の会社で行うチェックポイントなので、他の管理会社とは異なる可能性があります。ご了承ください。

 

スポンサーリンク

 

 

管理会社が行う「入居前チェック」とは

f:id:ERIx:20210112104730j:plain

管理会社が行う「入居前チェック」は、入居者に鍵を渡す前に入居できる状態であるか確認することをいいます。

今回教えて頂いた管理会社では「入居前チェック」と呼んでいるようですが、他の管理会社では別の呼び方をしているかもしれません。

 

なぜ入居前チェックを行うのか

前の入居者が退去した後、必要な修繕やクリーニングを行っていたとしても、業者の不備があったり、時間が経って部屋の状態が変わってしまったりして、不具合が生じていることがあります。

設備の不具合など部屋の状態の悪さが原因で、短期解約されてしまうことは避けたいですよね。

管理会社としても、なるべくクレームは避けたいものです。

 

そのため、管理会社は客付けされた後、実際に入居できる状態であるかをチェックしています。

事前にチェックすることで、すぐに改善できることであれば対処できますし、時間がかかることであれば鍵を渡す前にに入居希望者に伝えることができます。

入居前チェックは、大家さん・管理会社・入居者それぞれにとって必要なことだといえるでしょう。

 

管理会社が行う「入居前チェック」の確認ポイント

f:id:ERIx:20210112105039j:plain

管理会社に勤める知り合いから入居前チェックの確認ポイントを教えて頂きました。

細かいチェックポイントは管理会社によって異なりますので、ご了承ください。

 

水回り

  • 水を流して水漏れの有無を確認
  • 換気扇が正常に動作しているか
  • 窓の開け閉め
  • 照明がつく・つかない
  • トイレ・洗面所などドアの鍵が機能しているか  など

水回りで必ず確認することは、水漏れの有無。

水漏れしている場合は、次のような特徴がみられます。

トイレ:便器と床の接着面がふやけている

お風呂:よくあるのが、シャワーヘッドとホースの間からの水漏れ

その他、照明や換気扇など、実際の暮らしで使用する個所を確認しています。

 

居室

  • 扉・棚の開け閉めをして立て付け・残置物を確認
  • 窓の開け閉め
  • エアコンの動作確認
  • 照明がつく・つかない
  • 部屋のクリーニング状態を確認  など

知人の会社では、退去後のクリーニングを清掃業者に委託していますが、業者によって手抜きをされることがあるとのこと。

そのため、入居前チェックを行った社員が清掃を行うこともあるそうです。

 

共用部

  • 空室の郵便受けにチラシ配布防止のテープを貼る
  • 空室の郵便受けにチラシが溜まっていれば持ち帰る
  • 共用部に放置されたゴミがないか確認  など

管理戸数が多いと、毎日物件をチェックすることは中々難しいでしょう。

そのため、現地へ行くときには部屋の確認だけでなく、共用部もチェックしています。

 

 

スポンサーリンク

 

 

気になる方はご自身の物件で入居前チェックを行ってみよう!

f:id:ERIx:20200510172349j:plain

できれば入居者には気持ちよく暮らしてほしいですよね。

大家さんとしても、なるべくクレームは避けたいのではないでしょうか。

気になる方は、ぜひご自身の物件で入居前チェックを行ってみてください。

 

 

 

 

不動産投資家が宅建士の資格を取得するメリットとは?有資格者が解説!

不動産に関連する代表的な資格である「宅地建物取引士」。

借主・買主への重要事項説明などの独占業務があり、不動産業界で働く人は取得必須の資格であるといっても過言ではありません。

現に私は、不動産業界に入って1年目で宅建士を取得しました。

 

宅建士は、不動産投資を行う上で必ず取得しなければならない資格というわけではありません。

しかし、不動産投資に挑戦するのであれば、宅建士は取得しておいて損はない資格であると感じています。

 

そこで今回は、不動産投資家が宅建士の資格を取得するメリットについて解説します。

不動産投資の知識を身に付けたい人は、ぜひ資格取得にチャレンジしてみてください。

 

スポンサーリンク

 

 

「宅建士」はどんな資格?

f:id:ERIx:20200730122906j:plain

宅建士は国家資格の1つで、不動産取引を安全に行うために作られた専門的な資格です。

宅建士の代表的な仕事は「重要事項説明」でしょう。

不動産取引を行う当事者の多くは、不動産の知識や経験がほとんどない人ばかり。

そのため、きちんと知識を身に付けた専門家である宅建士が、契約前に不動産取引における重要事項を説明することになっているのです。

 

 「宅建」「宅建士」は略称であり、正式名称は「宅地建物取引士」といいます。

 宅建士になるためには、宅建試験に合格してから受験した都道府県ので申請・登録を経て、宅地建物取引証の交付を受ける必要があります。

 

宅建士の試験内容

  • 権利関係(民放・借地借家法・不動産登記法など)
  • 宅地建物取引業法
  • 法令上の制限
  • 税・その他

宅建士の試験内容は、大きく分けて上記の4つから成り立っています。

四市択一問題であり、宅建士で出題される範囲が広いのできちんと勉強しなければ合格は難しいでしょう。

それだけ、不動産取引に関連する法律が多いということですね。

 

宅建士の独占業務

  • 重要事項説明
  • 重要事項説明書(35条書面)への記名・押印
  • 契約書(37条書面)への記名・押印

国家資格である宅建士には、上記3つの独占業務があります。

契約前に行われる「重要事項説明」、そして重要事項説明書・契約書への記名・押印です。

不動産の営業だけであれば宅建士の資格はなくてもできますが、上記3つの業務は宅建士でないと行うことができません。

 

不動産投資家が宅建士を取得するメリットとは

f:id:ERIx:20200623165301j:plain

宅建士は「不動産業界で働く人が取得する資格」というイメージが強いのではないでしょうか?

実際、不動産業界への転職やキャリアアップを目的として取得する人も多いでしょう。

しかし、不動産投資家も取得しておいて損はない資格だと感じています!

 

ここでは、不動産投資家が宅建士の資格を取得するメリットについて解説します。

不動産投資に興味のある人の参考になれば幸いです。

 

不動産取引に関する知識を身に付けることができる

宅建士は不動産取引を専門とする資格ですから、勉強することで不動産取引に関する知識を身に付けることができます。

上記でご紹介したように、不動産取引に関連する法律の範囲は膨大です。

所有権・抵当権・借地権などの権利関係、新築・再建築の際に関わる法令上の制限など、知識として身に付けることでリスクの高い物件の購入を回避できる可能性が高まります。

不動産会社任せにせず、ご自身で物件の概要や契約内容を把握して売却・購入の意思決定ができることは、メリットの1つであるといえるでしょう。

 

重要事項説明の内容をきちんと把握できる

不動産取引に馴染みのない人にとっては、物件の概要や契約内容が複雑で理解しにくい面があるでしょう。

きちんと内容を理解しないまま契約をしてしまうと、後々トラブルに発展してしまう可能性が考えられます。

そこで、不動産売買契約・不動産賃貸借契約を締結する前に、必ず宅建士による重要事項説明が行われているのです。

 

私は宅建士として賃貸借・売買どちらも多くの重要事項説明を行ってきました。

人によって理解度合いが違うので、わかりにくい箇所は図で説明できるよう事前準備をしています。

しかし、「不動産会社が言っていることなら大丈夫だろう」と考えて理解しようとしない人も一定数いました。

 

重要事項説明は、契約前に行われる大切な説明です。

いわば、これから購入・賃借しようとする不動産の取扱説明のようなもの。

これまで不動産会社としていた話と契約内容に相違はないか、不利な内容が追加されていないかなど、宅建士の資格を取得することでチェックできるようになるでしょう。

 

不動産業での独立・開業の道も

宅地建物取引業を行う場合、5人に1人の割合で宅建士の資格を保有する人を設置しなければなりません。

しかし、宅建士の資格を取得しておけば、宅建士を雇うことなく不動産業での独立・開業も可能となるのです。

不動産投資を行っていくうちに、不動産売買仲介を行いたいと思う場面が出てくるかもしれません。

宅建士の資格を取得しておけば、不動産事業における選択肢の幅が広がるでしょう。

 

スポンサーリンク

 

 

不動産投資家は宅建士の資格に挑戦してみよう!

f:id:ERIx:20200730122532j:plain

今回ご紹介したように、不動産投資家が宅建士の資格を取得するメリットは複数あります。

宅建士の勉強は、ご自身で投資判断をする際に大いに役立つでしょう。

 

宅建士は独学でも十分合格できる難易度だと思いますが、私は資格スクールを利用して1発合格しています。

社会人で働きながら資格取得を目指していたので、理解しやすいテキストを利用して効率よく時間を使いたかったからです。

下記におすすめの資格スクールをご紹介しますので、興味のある方はぜひ公式サイトをご覧ください。

 

おすすめ!オンライン資格スクール

オンスク.jp

独学で資格取得を目指すのであれば、月額1,078円(税込)で資格学習コンテンツを受けられる「オンスク.jp」がおすすめ!スマホでもPCでも学習できるのが魅力のオンライン学習サービスです。

 


スキマ時間を有効活用できる【オンスク.JP】

 

資格スクエア

「IT×脳科学」をフル活用したオンライン資格講座が、「資格スクエア」スマホ・PC・タブレットがあればスキマ時間を活用して勉強ができます。詳しくは下記のバナーをクリック!

 


法律学習のノウハウがスマホに!オンライン予備校の画期的システムとは?【資格スクエア】

 

 

 

賃貸併用住宅で住宅ローンが使える条件やメリットには何がある?1棟2戸の実体験から解説!

賃貸併用住宅とは、賃貸住宅と自己用住宅が一緒になっている建物のこと。

 

賃貸併用住宅においても、条件を満たせば住宅ローンから借り入れることが可能です!

実際、私たちは1棟2戸の賃貸併用住宅で住宅ローンを利用しています。

 

そこで今回は、賃貸併用住宅で住宅ローンが使える条件や住宅ローンを利用することのメリットについて解説します。

賃貸併用住宅の新築・購入を検討している人の参考になれば幸いです。

 

スポンサーリンク

 

 

賃貸併用住宅で住宅ローンが使える条件とは

f:id:ERIx:20200709191535j:plain

住宅ローンの利用条件は各金融機関によって異なりますが、賃貸併用住宅における一般的な適用条件として「自宅部分の床面積50%以上」というものが挙げられます。

「自宅部分の床面積50%以上」というのは住宅ローン控除における適用条件の1つでもありますから、賃貸併用住宅を検討する場合は注意したいポイントです。

 

私が暮らしている地域にある地方銀行では、住宅ローンの借り入れ条件を「自己居住用住宅」に限定しているところが多くあります。

このような銀行の場合、賃貸併用住宅の相談をするとアパートローンを紹介されることになるでしょう。

他にも、「自宅部分のみ住宅ローン適用可能、賃貸部分はアパートローンとする」としている金融機関があります。

 

このように金融機関によって条件が異なりますので、賃貸併用住宅の新築・購入にあたり金融機関選びが大切であるといえるでしょう。

 

賃貸併用住宅で住宅ローンから借り入れするメリット

f:id:ERIx:20200510171944j:plain

みなさんの中には、そもそもなぜ住宅ローンから借り入れすることが良いのか疑問に思う方がいるかもしれません。

ここでは、賃貸併用住宅で住宅ローンから借り入れをするメリットについて解説します。

アパートローンと比較して解説しますので、賃貸併用住宅に興味のある人はぜひ参考にしてみてください。

  • 金利が安い
  • 長期間にわたって借りられる
  • 融資審査が通りやすい
  • 住宅ローン控除の適用
  • すまい給付金の受給

 

金利が安い

アパートローンと住宅ローンを比較すると、住宅ローンの方が圧倒的に金利が安くなっています。

一般的なアパートローンは2~5%程度のことが多いのですが、住宅ローンでは1%を切る金融機関もあるほどです。

金利が安いという点は、返済する上で大きなメリットであるといえるでしょう。

 

長期間にわたって借りられる

住宅ローンでは、最大35年間という長期にわたって借り入れできる金融機関が多くあります。

ちなみに私たちの賃貸併用住宅は、40年の借り入れをしています(笑)

長期間にわたって借り入れができるということは、月々の返済金額を抑えることができるということ。

不動産投資においてはキャッシュフローが非常に重要です。

手元に現金を残しておくことで、今後とれる選択肢の幅が広がりますからね。

 

住宅ローンは「長く借りて短く返す」

住宅ローンは金利が安いので「長く借りて短く返す」方針が良いのではないかと思っています。

上記で解説したように、長期間にわたって借り入れをすれば月々の返済金額が抑えられるので手元に現金が残りやすくなります。

そのため、「余裕のあるときに繰り上げ返済をする」という方法をとることが可能です。

 

ローン期間を短く借りて、後から月々の返済金額を下げることは難しいでしょう。

人生何が起こるかわかりません。少しでも余裕を持った返済ができるよう、考えておいた方がよいのではないでしょうか。

 

これは1つの考え方ですから、ご自身に合う方法を選択してくださいね。

 

融資審査が通りやすい

金融機関の審査基準は公開されていませんが、一般的に住宅ローンの場合は本人の属性が重視されるといわれています。

たとえば、本人の勤務先・年収・勤続年数など。

アパートローンの場合は、対象物件の収益性や資産価値についても審査されることになれるでしょう。

融資審査にあたり準備する書類が大きく異なります。

 

審査基準が異なりますので、アパートローンと比較すると住宅ローンの方が融資審査が通りやすいといえるでしょう。

 

住宅ローン控除の適用

住宅ローン控除とは、「住宅ローンを借り入れして住宅を取得した場合に、毎年の住宅ローン残高もしくは取得価格のいずれか少ない方1%が税額控除される」という制度です。

賃貸併用住宅でも条件を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。

大きな節税効果がありますから、ぜひ活用したいところですよね。

 

賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受けた実体験についてはこちらの記事にまとめています。

 

 

すまい給付金の受給

消費税が5%から8%に引き上げられたときに、住宅ローン控除の拡充が行われました。

しかし、住宅ローン控除は所得税から控除されるという仕組みですから、収入が低い人ほど恩恵が受けられなくなってしまいます。

そこで、住宅ローン控除拡充の恩恵があまり受けられない層に対して消費税増税の負担を軽減するために生まれたのが「すまい給付金」

簡単にいえば、条件を満たせばお金がもらえるという制度です。

 

実際に賃貸併用住宅ですまい給付金を受けた実体験はこちら。

 

 

スポンサーリンク

 

 

賃貸併用住宅で住宅ローンが使える条件やメリットを理解して検討してみよう!

f:id:ERIx:20200325165425j:plain

今回ご紹介したように、アパートローンと比較すると住宅ローンには様々なメリットが存在しています。

賃貸併用住宅に興味のある人は、住宅ローンが使える条件やメリットを理解して検討してみてください。

くれぐれも、住宅ローンで借り入れて全戸貸し出すなどの不正はしないでくださいね!

 

注文住宅ならハウスメーカー・工務店を比較して決めよう!


持ち家計画

マイホームは、人生の中で最も大きな買い物となる人も多いでしょう。

できるだけ納得した住まいを作るためには、ハウスメーカー・工務店選びが非常に重要です。

効率よくハウスメーカー・工務店の情報を集めたいなら、持ち家計画がおすすめ!

簡単な記入だけで資料請求ができますので、家選びに悩んでいる方はぜひ利用してみてください。

 

SUUMOのアンケート回答で5,000円分のギフト券がもらえる!

住宅情報サイト「SUUMO」では、新築マンション・新築一戸建てを購入した人を対象としたアンケートを行っています。

今なら回答者全員に5,000円分のギフト券をプレゼントされますので、興味のある人はぜひ回答してみてください!

 

 

 

賃貸併用住宅のメリット・デメリットとは?1棟2戸「ニコイチ」実体験から解説します

賃貸併用住宅とは、マイホームと賃貸住宅が同じ建物となっている住宅のこと。

「収益を生み出すマイホーム」はとても魅力的に感じられますよね。

 

そこで今回は、賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて解説します。

1棟2戸の賃貸併用住宅(通称:ニコイチ)を新築した実体験も交えてご紹介しますので、マイホームの1つの選択肢として検討している方の参考になれば幸いです。

 

スポンサーリンク

 

 

 

1棟2戸の賃貸併用住宅とは

f:id:ERIx:20190917192323j:plain

賃貸併用住宅とは、戸建て住宅の一部に賃貸住宅が組み込まれている住宅のことをいいます。

私たちの場合は1棟2戸なので、1つの住宅の中に「自分たちが暮らす住宅」「他人に貸し出す賃貸住宅」が共存しています。

上記の画像のように、「完全二世帯住宅の片方を賃貸に出す」というイメージです。

ちなみに、1棟2戸の賃貸併用住宅「ニコイチ」の語源は「2戸1」ではないかと推測しています。

 

【1棟2戸】賃貸併用住宅の種類

左右に分かれる間取り

先ほどの画像のように、壁を隔てて左右に部屋がある間取りです。

左右に分かれているので、上下の音を気にしなくてよいというメリットがあります。

 

画像では左右ともに、メゾネットタイプの間取りとなっています。

ちなみにメゾネットタイプの間取りとは、 1つの住居の中に階段がある複層タイプの間取りのこと。

メゾネットタイプの間取りは立体的に使用できるので、戸建て感覚を味わえることが特徴の1つです。

 

上下に分かれる間取り

「1階が自宅・2階以上が賃貸住宅」といったように、上下に分かれるタイプの賃貸併用住宅があります。

上階を自宅とするのであればセキュリティ面での安心さ・眺めのよい環境を得られるなどのメリットがあるでしょう。

下階を自宅にする場合は、下階の入居者に気を使わなくて済む・1階であれば階段やエレベータを使用せず帰宅できるなどのメリットが考えられます。

 

 

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

f:id:ERIx:20191112194513j:plain

ここでは、賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて解説します。

賃貸併用住宅をマイホームの1つの選択肢として検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

賃貸併用住宅のメリット

  • 入居者からの家賃収入でローンの返済ができる
  • 条件を満たせば住宅ローンで借り入れができる
  • マイホームなのに収益化可能

 

入居者からの家賃収入でローンの返済ができる

不動産の新築・購入にあたり、ほとんどの人が金融機関から借り入れることを考えるのではないでしょうか。

賃貸併用住宅の場合、マイホームでありながら入居者からの家賃収入が得られます。

ローンの返済を入居者からの家賃収入から行うことができることは、メリットの1つだといえるでしょう。

 

条件を満たせば住宅ローンで借り入れができる

  • 金利が安い
  • 長期間の借り入れが可能
  • 融資の審査が通りやすい
  • 住宅ローン控除を受けられる
  • すまい給付金が受け取れる など

住宅ローンで借り入れができることは、上記のように様々なメリットが考えられます。

不動産投資であればアパートローンなどを利用することになりますが、賃貸併用住宅では条件を満たせば住宅ローンで借り入れが可能です。

 

なお、賃貸併用住宅の新築・購入で住宅ローンを利用したいのであれば、自宅部分の床面積を50%以上とするのが条件の1つです。

そして当たり前ですが、住宅ローンを借りるのであれば自分たちが住むことが絶対条件です。賃貸併用住宅だと偽って全戸貸し出したらダメですよ。

 

 

マイホームなのに収益化可能

上記で解説したように、賃貸併用住宅では入居者からの家賃収入でローンの返済を行うことが可能です。

毎月の返済額よりも入居者からの家賃収入の方が大きければ、ローンの返済をしても毎月のキャッシュフローがプラスとなりますね。

また、ローンを完済した後は家賃収入から諸経費を引いた利益が得られることになります。

マイホームでありながら収益化が可能であるという点は、賃貸併用住宅における大きなメリットだといえるでしょう。

 

賃貸併用住宅のデメリット

  • 利回りは低めで収益物件としては中途半端
  • 売却に苦戦する可能性がある
  • 賃貸需要のある立地の選定が必須
  • 入居者との距離が近いことによるトラブル

 

利回りは低めで収益物件としては中途半端

全戸貸し出すことと比べると、自分たちが住む分利回りが低くなってしまいます。

特に私たちの物件は1棟2戸ですから、片方に自分たちが住めば収益性が大きく下がります(笑)

賃貸併用住宅を収益物件として考えた場合、収益性は中途半端だといえるでしょう。

 

売却に苦戦する可能性がある

「賃貸併用住宅」に絞って購入を検討している人は、あまり多くありません。

一戸建てを探している層・収益物件を探している層のいずれも、賃貸併用住宅は購入対象に入りにくいでしょう。

そのため、賃貸併用住宅の場合は売却に苦戦する可能性が考えられます。

ある程度、出口戦略を考えておく必要があるでしょう。

 

賃貸需要のある立地の選定が必須

一般的なマイホームであれば、「自分たちにとって」住みやすい立地を選択するでしょう。

しかし、賃貸併用住宅の場合は、賃貸需要のある立地を見極めないと客付けに苦戦してしまう可能性があります。

当然のことながら、入居者がいなければ家賃収入が得られません。

自分たちが暮らす環境はもちろん大切ですが、「賃貸需要」という視点でも考える必要があるでしょう。

 

入居者との距離が近いことによるトラブル

賃貸併用住宅では、同じ建物内にオーナーと入居者が暮らしています。

同じ建物内にオーナーが住んでいると知られていれば、入居者がクレームなどを直接オーナーに伝えてトラブルとなる可能性があります。

 

ちなみに私たちは、賃貸併用住宅の賃貸部分を管理委託しています。

1棟2戸なので管理委託しているのは1戸だけ。

賃貸物件の管理業務は入居者からのクレーム対応だけでなく、家賃回収・修繕・退去精算など多岐に渡ります。

戸数が少なければ自主管理でもいいのでは?と感じるかもしれませんが、私たちは経費をかけてでも入居者の満足度を上げた方がよいと考えたので管理委託しました。

実際、色々と指摘・要望の多い入居者だったので、管理委託して正解だったと感じています(笑)

 

スポンサーリンク

 

 

賃貸併用住宅のメリット・デメリットを理解して検討してみよう!

f:id:ERIx:20200623164917j:plain

今回ご紹介したように、賃貸併用住宅にはマイホームでありながら収益化できるという大きなメリットがあります。

一方で、収益性が低い・売却に苦戦する可能性があるなどのデメリットも存在します。

マイホームの1つの選択肢として、賃貸併用住宅はいかがでしょうか?

賃貸併用住宅のメリット・デメリットを理解した上で、検討してみてくださいね。

 

注文住宅ならハウスメーカー・工務店を比較して決めよう!


持ち家計画

マイホームは、人生の中で最も大きな買い物となる人も多いでしょう。

できるだけ納得した住まいを作るためには、ハウスメーカー・工務店選びが非常に重要です。

効率よくハウスメーカー・工務店の情報を集めたいなら、持ち家計画がおすすめ!

簡単な記入だけで資料請求ができますので、家選びに悩んでいる方はぜひ利用してみてください。

 

SUUMOのアンケート回答で5,000円分のギフト券がもらえる!

住宅情報サイト「SUUMO」では、新築マンション・新築一戸建てを購入した人を対象としたアンケートを行っています。

今なら回答者全員に5,000円分のギフト券をプレゼントされますので、興味のある人はぜひ回答してみてください!

 

 

 

会社員が不動産投資をするメリット・デメリットとは?理解した上で実践してみよう!

みなさんは「不動産投資」に対してどのようなイメージをお持ちですか?

個人的には、不動産投資は「投資」というより「事業」の性質が強いものだと感じています。

会社員が本業の他に事業を持てるとしたら、将来の選択肢が広がるのではないでしょうか。

 

そこで今回は、不動産投資のメリット・デメリットの中でも「会社員」に焦点を当てて解説します。

不動産投資に興味のある会社員の方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

スポンサーリンク

 

 

会社員が不動産投資をするメリット・デメリット

f:id:ERIx:20200627123958j:plain

不動産投資をするメリット・デメリットには様々なものがありますが、その中でも「会社員」に関連する特徴をご紹介します。

会社員の方で不動産投資に興味がある方の参考になれば幸いです。

 

会社員が不動産投資をするメリット

  • 経費計上・損益通算により節税につながる場合がある
  • 管理委託することで運営に手間があまりかからない
  • 本業以外の事業を持つことにより精神面・金銭面に余裕が生まれる

ここでは、1つずつ解説していきましょう。

 

経費計上・損益通算により節税につながる場合がある

不動産の取得にかかる費用だけでなく、不動産投資関連の書籍購入や物件に行くまでの交通費など、「事業」にかかる費用だと認められれば経費計上ができるようになります。

特に、建物の減価償却費は長期に渡って大きな金額を経費計上できるので、課税所得を抑えることにつながるでしょう。

 

また、不動産所得は給与所得など他の所得との損益通算が可能です。

収入から経費を引いた不動産所得が赤字だとすると、給与所得などから赤字分を差し引くことができるということ。

不動産投資は収益を得るために行うものですが、このように節税につながる場面もあることはメリットの1つだといえるでしょう。

ただし、不動産所得がマイナスだと金融機関の印象は悪くなるので、融資を考えるのであれば決算書の内容に気を付けましょう。

 

管理委託することで運営に手間があまりかからない

会社員は何かと忙しいもの。

本業の仕事、家事、育児、趣味など…時間を割きたいことはたくさんあるでしょう。

不動産投資において、賃貸経営に関連する業務は多岐に渡りますが、不動産管理業務を委託することで手間を省くことが可能です。

忙しい社会人にとってはメリットであるといえるでしょう。

 

本業以外の事業を持つことにより選択肢が広がる

不動産投資は不動産賃貸業という「事業」の側面が強い投資方法です。

「会社員」という本業以外の事業を持つことで、将来の選択肢の幅が広がるのではないでしょうか。

結果的に、金銭面だけでなく精神面にも余裕が生まれるでしょう。

  • 会社員を辞めて不動産投資家として独立する
  • 不動産投資ノウハウを発信して収益化する
  • 給与収入以外の収入源があることで、転職活動に余裕を持たせることができる
  • 公的年金以外の収入源を確保できる

上記はあくまで一例ですが、生きていく上で様々な選択肢を持っておくことは十分なメリットだといえるでしょう。

 

会社員が不動産投資をするデメリット

  • 副業禁止である会社の場合は確認が必要
  • 投資である以上リスクがある
  • 購入物件の選定に手間がかかる

会社員が不動産投資をするメリットがある一方で、デメリットも存在します。

それでは、1つずつ解説していきましょう。

 

副業禁止である会社の場合は確認が必要

会社によっては就業規則で副業が禁止されていることがあります。

しかし、副業禁止とされていても不動産投資はOKという会社も存在します。

親族から相続した不動産があるなど、人によって様々な事情がありますからね。

 

積極的に会社と揉めたい人はいないと思いますので、副業禁止を明確にしている会社に勤めている場合は、事前に確認しておくとよいでしょう。

 

投資である以上リスクがある

不動産投資をすれば必ず利益が得られる、というわけではありません。

空室リスクや修繕リスク、家賃下落リスクなど様々なリスクが存在します。

たとえば、空室が多くなる・長期化するなどで家賃収入だけではローン返済が間に合わない場合、給与収入から返済に充てることになってしまうかもしれません。

物件の選定を入念に行いリスク対策を講じるなど、ある程度の努力が必要でしょう。

 

関連記事

www.erix.work

 

購入物件の選定に手間がかかる 

不動産投資を成功させるために重要なポイントの1つは、購入物件の選定です。

先ほどメリットとしてご紹介したように、管理業務を委託すれば購入後の運営にそれほど手間はかかりません。

しかし、不動産投資を成功させたいのであれば、ご自身できちんと分析した上で物件の購入をするべきでしょう。

 

不動産投資では仕入れが大変重要です。

物件を見極めるためには、市場の相場観や知識を身に付ける必要があります。

購入物件の選定に手間がかかることは、忙しい会社員にとってデメリットであるといえるでしょう。

 

会社員が不動産投資をする前にするべきこと

f:id:ERIx:20200627124050j:plain

  • 不動産投資に関する知識を身に付ける
  • 物件購入前に必ず現地を確認する
  • 複数の不動産会社を比較検討する

不動産投資に関する知識を身に付けることは必須だといえるでしょう。

書籍を読む、セミナーに参加する、不動産投資家のブログを読むなど、知識を身に付ける方法はたくさんあります。

物件の規模や種類によって戦略が異なりますから、色々な情報の中からご自身に合うものを選択することが大切です。

不動産投資を成功させたいのであれば、ある程度自分自身で判断できるための知識は必要でしょう。

 

また、不動産会社によって主要事業や得意分野などが異なります。

なるべく複数の不動産会社を比較検討して、信頼できる会社を見つけるとよいでしょう。

 

関連記事

www.erix.work

 

 

スポンサーリンク

 

 

会社員が不動産投資をするメリット・デメリットを理解して実践してみよう!

f:id:ERIx:20200606173802j:plain

今回ご紹介したように、会社員が不動産投資をするメリット・デメリットには様々なものがあります。

リスクがあるとはいえ、行動に移さなければ何も変わりません。

不動産投資に興味のある方は、メリット・デメリットの両面を理解した上で実践してみてください。

 

実際に不動産投資をしている会社員のブログが読みたい!という方は、サラリーマン大家さんであるよしきさんのブログもご覧ください。
ランクアップ/サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦

 

 

 

 

【不動産投資】築古貸家のメリット・デメリットとは?実体験から解説します

不動産投資の1棟目として、築古の戸建てを購入しました。

今回購入した築古戸建は、貸家として運用していく予定です。

 

不動産投資の1棟目として築古貸家を選択したのには、理由があります。

そこで今回は、不動産投資におけるら築古貸家投資のメリット・デメリットについて解説します。

不動産投資に興味のある人の参考になれば幸いです。

 

スポンサーリンク

 

 

 

不動産投資における築古貸家のメリット・デメリット

f:id:ERIx:20190328204122j:plain

 

築古貸家投資のメリット

築古貸家投資のメリットとして、以下のものが挙げられます。

ここでは、1つずつ解説しましょう。

  • 販売価格が安い
  • 利回りが高め
  • 投資用だけでなく実需としての売却が見込める

 

販売価格が安め

戸建てを売却したいと考えている人の理由は様々。

「相続したけれど管理できないので手放したい」「終活に向けて空き家を現金化しておきたい」など、「自分にとっては要らないから現金に換えてしまいたい」という人がいるのです。

そのため、相場よりも低い金額で手に入れられる可能性があります。

 

また、築年数が古い物件の場合、建物価値をゼロと査定されることが多くあります。

この場合、ほぼ土地だけの値段として販売されることになるでしょう。

 

築古戸建ては販売価格が安いので、不動産投資初心者でも始めやすいというメリットがあるのです。

 

利回りが高め

上記の「販売価格が安め」ということは、想定利回りも高めになることが考えられます。

たとえば、私たちが今回購入した築古戸建ての価格は180万円でした。

想定家賃は4.5万円程度。

想定利回り=年間想定家賃収入÷販売価格
     =(4.5万円×12)÷180万円
     =0.3(=30%)

想定利回りは30%。高めですね。

不動産投資としての収益を考えるのであれば、利回りは重要なポイントの1つでしょう。

 

ただし、後述しますが築年数の古い建物では修繕リスクについて考えておく必要があるでしょう。

実際には諸費用を含めて計算する「実質利回り」も考慮して検討をすることをおすすめします。

 

投資用だけでなく実需としての売却が見込める

不動産投資では、購入の時点である程度出口戦略についても考えておく必要があるでしょう。

戸建ての場合、投資用としてだけでなくマイホームなどの実需としての売却も考えられます。

想定される購入希望者層が広いという点は、メリットの1つといえるでしょう。

 

築古貸家投資のデメリット

築古貸家投資のメリットには上記のようなものがありますが、反面、デメリットも存在します。

ここでは、下記のデメリットについて解説していきます。 

  • 入居率100%または0%
  • 修繕・リフォーム費用が高額になる可能性がある
  • 金融機関からの借り入れがしにくい
  • キャッシュを大幅に増やすことは難しい

 

入居率100%または0%

「貸家」の場合、総戸数は1戸。

つまり、空室になると収入はゼロ。無収入となってしまいます。

空室期間が長期化すると家賃収入のない状態が続くことになりますから、ローンを組んでいる場合は返済が苦しくなってしまう可能性があるのです。 

 

修繕・リフォーム費用が高額になる可能性がある

築年数が古い場合、考慮しなければならないのが修繕やリフォームについて。

建物の状況に応じて、設備の入れ替えや修繕、リフォームなどを検討する必要があるでしょう。

販売価格が安くても、修繕・リフォーム費用が高額になってしまう可能性があるのです。

中古物件を購入する際は修繕履歴や建物の現状を確認し、貸し出すにあたってどのような工事が必要なのか検討することが大切でしょう。

 

金融機関からの借り入れがしにくい

耐用年数を超えるような築古物件の場合、金融機関から建物価値をほぼゼロだと評価されてしまう可能性があるのです。

築古戸建ては担保価値が低いとされ、融資が下りにくいことが考えられます。

 

また、金融機関によっては、「貸家」を不動産投資ローンの対象外としているところがあります。

以前、新築貸家を建築しようとしたことがあるのですが、そのときに対応してもらった金融機関の担当者からは「入居率100%か0%の貸家はリスクが大きい」と言われてしまいました。

そのときのブログ記事はこちら。

www.erix.work

 

「築古」「貸家」という条件は、金融機関からの借り入れがしにくい可能性があるといえるでしょう。 

 

 

【実体験】築古戸建を購入して貸家にしました

f:id:ERIx:20190907175904j:plain

上の写真は、私たちが不動産投資の1棟目として選んだ築古戸建ての写真です。

今回の築古貸家の概要は以下の通り。

  • 販売価格180万円
  • 築50年超
  • 水回りすべて&一部の居室がリフォーム済
  • 家電付き
  • 空き家が多い地方の港町
  • しかし外国人を雇用する企業・ひとり親世帯という需要がある地域

ここでは、購入の決め手となった点を項目ごとにご紹介します。

 

販売価格

私たちは、不動産投資の1棟目は「現金で購入できる価格帯の物件」を考えていました。

金融機関から借り入れができればいいのですが、まずは実績作りが大切だと考えていたからです。

そのため、180万円という販売価格は大変魅力的でした。

地域によりますが、200万円を下回る比較的マトモな物件に出会えることは稀です(笑)

 

本当は金融機関などから借り入れて購入したかったのですが、今回の物件は「既存不適格」。

公庫では対応できないと言われてしまいました…。

 

リフォーム済の内装

キッチン・お風呂・洗面所・トイレといった水回りがすべてリフォームされていること、居室の一部もリフォームされ、オール電化(エコキュート)となっていることも良い点でした。

大幅な修繕やリフォームはしなくても貸し出しできるという点も魅力的でした。

実際、室内クリーニングすらせずに入居が決まっています。購入後、まったくお金をかけずに客付けできたので、かなりラッキーでした。

 

ちなみに入居後にクレームがあり、修繕をしています。そのときの話はこちら。

www.erix.work

 

ちなみに冷蔵庫や洗濯機、電子レンジなどの電化製品がそのまま残されていました。

今回は、「残置物」という位置付けにしています。

「設備」ではありませんので、故障しても直しません。

その代わり、「入居前に撤去してほしい」と言われれば設備ではないので撤去する予定でしたし、退去時にそのまま持っていってもらっても構いません。

 

立地とターゲット層

地方の空き家が多い港町。一般的な需要はあまり高くありません。

しかし、この地域は外国人労働者を雇う企業が多く、不動産業界で働いていた経験からひとり親世帯の需要もあると考えられました。

 

不動産投資では入居者がいなければ家賃収入を得られないので、客付けは重要です。

少しでもターゲット層からの反響を獲得できるよう、ジモティーを活用しました。

ジモティーでの客付けについては、こちらの記事をご覧ください。

www.erix.work

 

スポンサーリンク

 

 

メリット・デメリットを考慮して築古貸家を検討しよう!

f:id:ERIx:20200311200737j:plain

 

築古貸家は販売価格が安めなので、不動産投資初心者も始めやすいのではないでしょうか。

ただし、今回ご紹介したように、築古貸家にはメリット・デメリットの両面があります。

きちんと特徴を理解した上で、築古貸家を検討してみてください。

今回の記事が不動産投資に興味のある人にとって参考となれば幸いです。

 

 

 

 

【不動産投資】公庫の新創業融資制度を利用するメリット・デメリットとは?概要や要件なども解説!

不動産投資において重要なことの1つが仕入れ。

投資物件を全額現金で購入する人も中にはいますが、ほとんどの人は金融機関などから借り入れて購入することになるでしょう。

今後の資金計画を考える上で、金融機関選びは非常に重要なポイントとなります。

 

そこで今回は、日本政策金融公庫の「新創業融資制度」について解説します。

不動産投資を始めたばかりの人は、借入先の1つとして参考になれば幸いです。

 

スポンサーリンク

 

 

新創業融資制度とは

f:id:ERIx:20200606173802j:plain

新創業融資制度とは、日本政策金融公庫が提供している無担保・無保証人の貸付制度です。

新しく事業を始める人や事業を開始して間もない人を対象としています。

ここでは、新創業融資制度の概要をご紹介します。

 

新創業融資制度を受けるための要件

新創業融資制度を受けるためには、次の1~3の要件をすべて満たさなければなりません。

  1. 創業の要件
  2. 雇用創出等の要件
  3. 自己資金要件

1つずつ詳しくみていきましょう。

 

創業の要件

  • 新しく事業を始める人
  • 事業開始後、税務申告2期を終えていない人

「新創業融資制度」は名称の通り、これから新しく事業を始める人・事業を始めたばかりの人を支援するための制度です。

そのため、創業の要件として上記のいずれかを満たす必要があります。

 

雇用創出等の要件

  • 雇用の創出を伴う事業
  • 現在の勤め先と同じ業種の事業(勤続年数などの要件あり)
  • 民間金融機関と公庫との協調融資を受ける
  • 公庫が認めた人物かつ貸付残高1,000万円以内   など

「雇用創出等の要件」には、上記に記載した要件以外にも様々なものがあります。

詳しくは、日本政策金融公庫のWebサイトをご覧ください。

新創業融資制度の「雇用創出等の要件」、「自己資金要件を満たすものとする要件」|日本政策金融公庫

 

自己資金要件

  • 創業資金総額の1/10以上の自己資金を確認できる(※新しく事業を始める人・事業開始後、税務申告1期を終えていない人)
  • その他一定の要件を満たす人 

ここでの「自己資金」とは、「事業に使用する予定の資金」のことをいいます。

ですから、事業に使用する予定のない資金は、この要件での「自己資金」に含めることはできません。

詳しくはこちらをご覧ください。

新創業融資制度|日本政策金融公庫

 

新創業融資制度の主な特徴

  • 融資限度額3,000万円(うち運転資金1,500万円)
  • 返済期間は各種融資制度で定める期間内
  • 原則、無担保・無保証人

融資限度額は3,000万円となっていますが、私たちの場合は上記で解説した雇用創出等の要件を満たすことを考えて1,000万円を限度として考えていました。

また、公庫が提供している様々な制度のうち、どの制度を基本とするかによって返済期間が変わるという特徴があります。

公庫の融資制度についてはこちらをご覧ください。

融資制度一覧から探す|日本政策金融公庫

 

なお、新創業融資制度は原則として無担保・無保証人となっていますが、法人であれば代表者を連帯保証人とすることで金利を0.1%下げることが可能です。

詳細はこちらをご覧ください。

新創業融資制度|日本政策金融公庫

 

不動産投資(不動産賃貸業)で新創業融資制度を利用するメリット・デメリット

f:id:ERIx:20200606173910j:plain

今回、私たちは物件の購入にあたり、公庫の新創業融資制度を利用しました。

実体験も踏まえて、不動産投資(不動産賃貸業)で新創業融資制度を利用するメリット・デメリットについてご紹介します。

 

なお、先ほどから解説しているように、新創業融資制度は「事業」に対する制度です。

不動産賃貸業などの事業として借り入れをすると考えてくださいね。

 

【不動産投資】新創業融資制度を利用するメリット

無担保・無保証人で借りられる 

一般的な民間金融機関の不動産投資ローンを利用して物件を購入する場合、対象の物件を担保にして借り入れをすることになります。

公庫の新創業融資制度を利用すれば、無担保・無保証人で借り入れをすることが可能です。

特に無担保で購入できれば、使い方次第で今後の物件購入に大きく役立つでしょう。

 

たとえば私たちが新創業融資制度を利用した物件は、土地・建物評価額よりも大幅に安い金額で購入しています。

無担保で借り入れができたため、もっと規模が大きく条件のよい物件を購入する際に、金融機関に対して担保として提示することができました。

新創業融資制度を利用して購入した物件については、こちらの記事をご覧ください。

www.erix.work

 

無担保・無保証人で借り入れができるという点は、不動産投資を始めたばかりの人とっては特にメリットがあるといえるでしょう。

 

事業を始めたばかりでも借りやすい

民間金融機関の場合、実績のない不動産投資初心者への融資が非常に厳しくなっています。

貸し倒れのリスクがある以上、当然といえば当然なのかもしれません。

しかし、公庫の新創業融資制度は、新しく事業を始める人や事業を始めたばかりの人を対象としたものです。

事業を始めたばかりの人でも借りやすいという点は、メリットであるといえるでしょう。

 

【不動産投資】新創業融資制度を利用するデメリット

金利が少し高め

不動産投資ローンの金利は金融機関の種類などによっても大きく異なりますが、メガバンクや都市銀行などと比較すると、金利が少し高めです。

貸し付ける側からすれば、無担保・無保証人であるということは返済が滞った時のリスクを抱えるということ。

したがって、無担保・無保証人というメリットを考えれば仕方のないことだといえるでしょう。

 

融資上限金額が決められている

先ほどご紹介した通り、新創業融資制度では融資上限金額が3,000万円とあらかじめ決められています。

融資上限金額が決まっていることは、デメリットの1つといえるでしょう。

 

なお、「雇用創出等の要件」を満たすことが困難な場合は、融資上限金額を1,000万円として考えることになるのではないでしょうか。

ちなみに、私たちは融資上限金額が1,000万円までだと考えて計画を立てています。

 

スポンサーリンク

 

 

不動産投資初心者は公庫の新創業融資制度も検討してみよう!

f:id:ERIx:20200510171944j:plain

無担保・無保証人で借りられるなどのメリットがある新創業融資制度。

特に不動産投資初心者の人にとっては、使い方次第で今後の計画にも活かしやすいのではないでしょうか。

不動産投資に興味のある人は、借入先候補の1つとして公庫の新創業融資制度も検討してみてください。

 

 

 

 

【1棟2戸の賃貸併用住宅】住宅ローン控除を受けるための要件・注意点等を実体験から解説!

マイホームで利用できる制度の1つである「住宅ローン控除」。

賃貸併用住宅においても、要件を満たしていれば住宅ローン控除を受けることは可能です。

 

今回は、実際に賃貸併用住宅を新築して住宅ローン控除を受けた実体験から、要件・注意点などを解説します。

賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受けたいと考える方の参考になれば幸いです。

 

スポンサーリンク

 

 

住宅ローン控除とは

f:id:ERIx:20200530175948j:plain

住宅ローン控除とは、毎年末の住宅ローン残高の1%または取得価額の1%が最大10年間(条件により13年間)に渡って所得税から控除される制度です。

ここでは、住宅ローン控除の概要について解説します。

賃貸併用住宅に限らずマイホームの取得を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

 

住宅ローン控除の要件

  • 自ら居住する
  • 床面積50㎡以上
  • 耐震性能を有している(中古住宅の場合)
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上
  • 合計所得金額3,000万円以下(3,000万円を超える年は適用されない)
  • 工事費100万円以上(増改築等の場合)   など

住宅ローン控除を受けるための主な要件は上記の通りです。

大前提として自ら居住するマイホームであることが要件ですので、完全な賃貸住宅やセカンドハウスなどは対象外となっています。

細かい条件については、国土交通省のWebサイトをご覧ください。

住宅ローン減税制度利用の要件|すまい給付金

 

併用住宅の場合における要件

  • 店舗などの併用住宅の場合、自ら居住する部分が床面積の2分の1以上

先ほどご紹介した要件と合わせると、「床面積50㎡以上かつ床面積の2分の1以上が自ら居住するスペースであること」が要件だということですね。

賃貸併用住宅の場合は、この要件を満たさないと住宅ローン控除が対象外となってしまいます。

国税庁のWebサイトにも詳しく記載がありますので、興味のある方はご参照ください。

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

 

住宅ローン控除に必要な書類

  • 住民票の写し
  • 残高証明書
  • 登記事項証明書
  • 不動産売買契約書or請負契約書
  • 源泉徴収票
  • 耐震性能を有していることがわかる書類(中古住宅の場合)

住宅ローン控除の申請に必要な主な書類は上記の通りです。

その他、追加工事がある場合は工事費用がわかる書面が必要となります。

個々の条件により必要書類が追加される可能性がありますので、詳しく知りたい方は管轄の税務署に確認するとよいでしょう。

 

住宅ローン控除の申請方法

  • 初年度は確定申告が必要
  • 2年目以降は勤務先で年末調整してもらうことが可能

初年度は会社員の場合も確定申告が必要となります。

年末調整をしてもらえる会社であれば、2年目以降は勤務先で手続きをしてもらえるでしょう。

 

住宅ローン控除における注意点

  • 申請は名義人単位。世帯ではないので、共有名義の場合は個々で申請が必要
  • 所得税から控除されるので、ふるさと納税など他の控除が大きいと控除しきれない場合がある
  • 「取得価額」に含められる付随費用は、不動産事業での取得費用に含められる項目と異なる

私が住宅メーカーに勤めていたときには、住宅ローン控除を最大限利用したいという理由で夫婦の共有名義にしている人たちがいました。

名義人が複数いる場合は、個々に申請が必要ですので注意しましょう。

 

また、住宅ローン控除の計算に必要な「取得価額」は、不動産事業で申請する際の取得費用に含められる項目が異なります。

私はそれを知らず、住宅ローン控除の取得価額と不動産事業での取得費用を同額として計算してしまいました。

後に税務署から指摘を受けていますので、詳細は次の項目をご覧ください。

 

【実体験】賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受けました!

f:id:ERIx:20200530180055j:plain

ここからは、私たちが賃貸併用住宅での住宅ローン控除の申請を実際に行った際のことを記載していきます。

税務署とのやり取りで細かい点がわかり、とても勉強になりました(笑)

賃貸併用住宅に限らない点ばかりなので、マイホームを検討している方や初年度の確定申告を行う方の参考になれば幸いです。

 

 

【実体験】住宅ローン控除が適用されるまでのスケジュール 

私たちが申請してから住宅ローン控除が適用されるまでのスケジュールは、以下の通りでした。

  • ~2月 :必要書類を集める
  • 3月上旬:確定申告
  • 4月上旬:税金が還付される(入金)
  • 4月上旬:税務署から追加書類の提出要請
  • 4月上旬:追加書類提出
  • 4月中旬:税務署から修正申告依頼
  • 4月中旬:修正申告完了

驚いたのが、税金が還付された後に税務署から指摘があったこと。

入金されたので、不備がないものだと思っていました。

私たちのように税金が還付されても、税務署に後から指摘を受ける可能性がありますので油断禁物です。

 

税務署から指摘された追加書類

私たちが税務署から求められた追加書類は、「追加工事費用がわかる書類」でした。

本当は税務署に直接持参したかったのですが、世の中は新型コロナで自粛真っただ中。

私も妊娠中であまり出歩きたくなかったため、郵送しています。

ちなみに、最寄りの税務署からは、請求書があればよいと言われていました。

 

税務署からの修正申告依頼

税務署からは、「不動産事業で取得費用と住宅ローン控除での取得価額では、含めることのできる項目が異なる」と指摘がありました。

 

私たちが税務署で指摘された項目例

  不動産事業 住宅ローン控除
土地 建物解体費用 ×
建物 追加工事(新築)
上下水道引込工事
外構工事 ×

 

住宅ローン控除の取得価額の計算を、不動産事業での取得費用と同じ考え方で申請してしまったのです。

上記のように、項目によって含められるものが異なるということでした。

 

今年は確定申告の期間が延びたので、修正申告をするだけで済みました。よかった(笑)

なお、これはあくまで私たちのケースですので、 ご自身で気になる項目は税務署に確認してくださいね。

  

スポンサーリンク

 

 

要件を満たしているなら賃貸併用住宅も住宅ローン控除を受けよう!

f:id:ERIx:20200530180156j:plain

要件を満たしていれば、賃貸併用住宅も住宅ローン控除を受けることができます!

住宅ローン残高または取得価額の1%が毎年の所得税から最大10年間(または13年間)控除されますので、大きな節税になりますよ。

賃貸併用住宅を検討している人は、住宅ローン控除の要件を満たすかどうかも考えてみてくださいね。

 

注文住宅ならハウスメーカー・工務店を比較して決めよう!


持ち家計画

マイホームは、人生の中で最も大きな買い物となる人も多いでしょう。

できるだけ納得した住まいを作るためには、ハウスメーカー・工務店選びが非常に重要です。

効率よくハウスメーカー・工務店の情報を集めたいなら、持ち家計画がおすすめ!

簡単な記入だけで資料請求ができますので、家選びに悩んでいる方はぜひ利用してみてください。

 

SUUMOのアンケート回答で5,000円分のギフト券がもらえる!

住宅情報サイト「SUUMO」では、新築マンション・新築一戸建てを購入した人を対象としたアンケートを行っています。

今なら回答者全員に5,000円分のギフト券をプレゼントされますので、興味のある人はぜひ回答してみてください!