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戸建て投資の始め方|初心者向けにメリット・注意点などを徹底解説!

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戸建て投資の始め方 メリット・注意点等も解説

こんにちは、不動産ライターの小花絵里(おばなえり)です。

不動産投資の中でも「戸建て投資」は比較的少ない予算でも始めやすい特長があります。

そのため、不動産投資初心者の中には「戸建て投資から始めたい」と考える人も多いのではないでしょうか?

絵里

私たちも、不動産投資の1棟目は中古戸建てでした。

そこで今回は、実際に戸建て投資をしている私たちの実体験も踏まえながら、戸建て投資の始め方について解説します。

戸建て投資の基礎知識から失敗しないためのポイントまで解説しますので、これから戸建て投資を始めたいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事を書いた人

不動産会社・住宅メーカーでの経験から、不動産についてわかりやすく解説する不動産ライター。大手Webメディアにも多数寄稿。執筆実績はこちら

保有資格:宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/FP2級/日商簿記2級/教員免許(国語)他

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目次

【初心者向け】戸建て投資の基礎知識

【初心者向け】戸建て投資の基礎知識

ここでは、戸建て投資の基礎知識として「戸建て投資のメリット・デメリット」「戸建て投資の利回り」「戸建て投資に向いている人」について解説します。

実際に戸建て投資を行う前に理解しておきましょう。

戸建て投資のメリット

戸建て投資の大きなメリットは、一棟アパート・マンションと比較すると少額から始めやすいことにあるでしょう。

地域や築年数などの条件にもよりますが、数十万円~数百万円程度で物件を購入することも可能です。

絵里

ちなみに、私たちが最初に購入した中古戸建ての価格は180万円でした。

また、戸建ての場合はアパート・マンションのような共用部分の管理が不要です。さらに、土地・建物すべて所有できるのでリフォームや建て替えなどを自由に行うことができます

戸建て賃貸は賃貸アパート・マンションと比較すると少ないため、ライバル物件が少ないメリットも。庭付き・駐車場付きなどアパート・マンションでは実現しにくいニーズに応えられるため、一定の需要が見込めるでしょう。

戸建て投資のデメリット

戸建て投資のデメリットとして、金融機関からの融資が受けにくいことが挙げられます。特に中古戸建ての場合は担保評価が低くなりやすいため、融資を断られるケースもあることに注意しましょう。

また、物件によってはリフォーム費用が高額になってしまうケースがあります。特に築年数が古くて価格が著しく安い物件はそのままの状態で貸し出すことが難しい場合が多いため、注意が必要です。

せっかく物件を安く購入できても、リフォーム費用が高額になってしまうとトータルでかかる金額が大きくなってしまうため、収益性が下がってしまいます。

さらに、入居者が住み始めてからも修繕が必要になる可能性があります。特に築年数の古い物件を購入する場合は、しっかりと確認しておくことが大切です。

絵里

築50年超の貸家では、入居者から設備クレームを受けて修繕したり、売却直前でエコキュートが壊れたり、色々ありました…。

戸建て投資の利回り

戸建て投資用の物件を検討する際、「利回り」は非常に重要なポイントの一つです。購入する際の指標とするのは表面利回りである場合が多いでしょう。

表面利回りとは、年間家賃収入の総額を物件取得価格で割って計算される表面的な収益性を示す数値のこと。計算式は「表面利回り=年間家賃収入÷物件価格」

上記の計算式からわかるように、利回りは価格によって左右されます。したがって、都市部よりも地方の方が利回りは高くなりやすい傾向にあるのです。

また、新築と中古でも価格に大きな違いがあります。特に築古戸建ては安い価格で手に入れやすく、利回りも高くなりやすいといえるでしょう。

参考:利回りの目安(地方の場合)
  • 新築戸建て:9%
  • 中古戸建て(新耐震):土地値による
  • ボロ戸建て(旧耐震):20%(※リフォーム込み)
絵里

私たちはボロ戸建てで利回り(※リフォーム費用含む)20%を基準としていました。

戸建て投資に向いている人

戸建て投資に向いている人の特徴
  • 不動産投資を少額から始めたい人
  • 少ないリスクで不動産投資を始めたい初心者
  • 時間の余裕がある人
  • DIYしたい人
  • 不動産投資の規模拡大のため実績を作りたい人

築年数の古い中古戸建てであれば、リフォーム費用を含めても数百万円程度で購入できる物件があります。

一棟アパート・マンションと比較すれば少ない自己資金から始められるため、不動産投資を少額で始めたい人に向いているといえるでしょう。

また、比較的少額で始められることから、少ないリスクで不動産投資を始めたい初心者にも向いているといえます。

不動産投資で成功するためには、さまざまな知識や経験が必要です。まずは規模の小さな戸建て投資で不動産投資の基礎を学ぶのも良いでしょう。

その他、管理を委託しない場合は管理をする時間の余裕がある人、購入した物件を自分でDIYしたい人、今後不動産投資で融資を受けるための実績を作りたい人なども戸建て投資に向いている人の特徴としてあげられます。

戸建て投資の始め方

戸建て投資の始め方

ここでは、戸建て投資の始め方を具体的に解説します。

戸建て投資に興味がある人、これから戸建て投資を始めたい人は、ぜひ参考にしてみてください。

  • 戸建て投資の基礎知識を身につける
  • 投資基準を決めておく
  • 物件を探して購入する
  • リフォームする
  • (空室の場合)入居者募集
  • 戸建ての管理
  • 戸建ての売却

①戸建て投資の基礎知識を身につける

戸建て投資で失敗しないためには、良い物件かどうか見極めるスキルが必要です。見極めるために、まずは基礎知識を身につけることから始めましょう。

戸建て投資の勉強方法
  • 書籍を読む
  • 戸建て投資経験者のSNSを見る
  • 戸建て投資経験者のブログを読む
  • 不動産投資セミナーに参加する など
絵里

このブログでも戸建て投資に関する情報を発信していますので、よかったらご覧ください!

②投資基準を決めておく

一口に「戸建て投資」と言っても、投資するエリアや戸建ての種類などの条件によって戦略の立て方が異なります。

なんとなく物件情報を眺めるだけでは購入判断はできません。そのため、物件を探すにあたって自分なりの投資基準を決めておくことが大切です。

投資基準の例
  • 投資するエリア
  • 築年数
  • 自己資金
  • 利回り
  • 自己資金の回収スピード(CCR) など

投資基準の決め方は、戸建て投資にかけられる予算やリスク許容度などによって異なります。自分に適した投資基準を定めるようにしましょう。

③物件を探して購入する

戸建て投資で成功するためには、物件選びが非常に重要です。

主な物件の探し方
  • ポータルサイト等から探す
  • ジモティーなどの取引サイトから探す
  • 一括資料請求サービスを活用する
  • 不動産会社・大家さん仲間などからの紹介 など

まずは物件情報が多数掲載されているポータルサイトを毎日チェックするのがおすすめです。ポータルサイトを毎日チェックしていれば、探しているエリアの相場や物件の供給状況がわかるようになりますよ。

良い物件は他の人も狙っています。時間がかかるかもしれませんが、地道にコツコツ情報収集していきましょう。

④リフォームする

中古戸建てを購入する場合は、入居者に貸し出すにあたりリフォームが必要になるケースが多いでしょう。

戸建て投資でリフォームをする場合は、「どの箇所をどのようにリフォームすれば家賃を上げられるか」という視点で検討することが大切です。

たとえば、高額な設備を導入するよりも外構を壊して敷地内駐車場を作った方が客付けしやすくなるケースが考えられます。

エリア内の需要などを知りたい場合は、客付けを依頼する不動産会社に相談してみてください。

⑤(空室の場合)入居者募集

入居者がいる状態の「貸家」で購入するケースは少ないので、基本的には空室の戸建てを購入して入居者を募集することになるでしょう。

戸建ては1室のみ。入居者がいなければ収入はありません。したがって、客付けに強い不動産会社を見つけて早期に入居者を見つけることが重要です。

また、自主管理をするか管理委託するかによっても入居者募集の進め方が異なります。管理委託する場合は、管理会社にも相談しながら入居者募集の時期などを決めていきましょう。

絵里

私たちは購入後すぐに入居者募集しています。リフォーム前でも「家賃が安いから住みたい」という人がいるからです。

⑥戸建ての管理

戸建てを取得したら維持管理をしていかなければなりません。入居者や近隣住民などのクレーム対応や設備などの修繕、契約・更新業務、退去精算、室内クリーニングなど、賃貸管理業務を行います。

管理会社に委託せず自主管理をする場合は、大家さんが賃貸管理します。

⑦戸建ての売却

物件の購入から売却までが「投資」です。戸建てを購入する際には、物件の運用だけでなく出口戦略も考えておく必要があります。

投資家向けに売却するのか、空室になってから実需を狙って売却するのか、戦略を考えておきましょう。

戸建て投資で失敗しないためのポイント・注意点

戸建て投資で失敗しないためのポイント・注意点

ここでは、戸建て投資で失敗しないためのポイントや注意点について解説します。

戸建て投資を始める前に、注意点を理解しておきましょう。

  • 成功のカギは「物件の選び方」
  • 自主管理と管理委託のどちらにするか
  • 管理会社選びで大事な「客付け力」と「建物管理」
  • 手元に現金を残す工夫をする
  • 築古戸建ては修繕リスク対策が必須

成功のカギは「物件の選び方」

戸建て投資で成功するためには物件選びが非常に重要です。簡単にいえば「良い物件を安く仕入れる」ことが大切なのですが、そのためにはいくつかポイントを押さえておく必要があります。

戸建て投資物件選びのポイント
  • 定期的に現地確認できる距離の物件にする
  • エリア内の賃料相場などを確認する
  • 購入前に必ず現地を確認する
  • 大規模な修繕が必要な物件は避ける
  • 築年数と表面利回りを確認する
  • 敷地内・近隣に駐車場があるか確認する

戸建て投資物件の選び方についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

自主管理と管理委託のどちらにするか

購入した戸建ての賃貸管理業務をすべて大家さんが「自主管理」と、管理会社に委託する「管理委託」。

自主管理であれば管理会社に支払う手数料はありませんが、すべての賃貸管理業務を行わなければならないため手間や時間がかかります。入居者の要望やクレームに上手く対処できなければ、その不満から退去につながってしまう可能性もあるでしょう。

管理委託の場合、手間がかかる賃貸管理業務をする必要がなくなるメリットがあります。入居者募集・賃貸借契約・クレーム対応・設備修繕・退去精算など賃貸管理業務は多岐にわたるため、専門スキルのある管理会社に任せた方が安心できる場面も多いでしょう。

ただし、管理委託する場合は、管理会社に手数料を支払うことになります。「賃料の○%」としているケースが多く、その分手元に残るお金が少なくなることはデメリットだといえるでしょう。

自主管理と管理委託にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、自分に合った管理の仕方を選ぶことが大切です。

絵里

私個人としては、自主管理は手間がかかりすぎるので管理会社に手数料を支払っても管理委託した方が良いと感じています。

管理会社選びで大事な「客付け力」と「建物管理」

管理委託をして戸建て投資をする場合は、パートナーとなる管理会社選びも非常に重要なポイントの一つです。

管理会社選びのポイント
  • 客付け力の高さ
  • 管理手数料が高すぎない
  • 物件のあるエリアに詳しいか
  • 対応の早さ
  • 担当者との相性
  • 物件所在地と管理会社の距離 など

管理会社を選ぶ際に大事なポイントは「客付け力」と「建物管理」でしょう。

客付け力が低くて空室が埋まらなければ家賃収入を得られず、建物管理の質が悪いと入居者の不満につながり退去につながってしまう可能性が高まるからです。資産価値の低下も懸念されます。

「近ければたくさん案内に行ってくれそうだし、物件所在地に一番近い管理会社にしよう」などと安易に決めるのではなく、複数の管理会社を比較検討することが大切です。

手元に現金を残す工夫をする

空室が長引いたり、大きな修繕が必要になったりした場合に備えて、手元に現金を残す工夫をしておきましょう。

戸建て投資におけるデメリットの一つが、自己資金の回収スピードが遅いことです。いくら利回りがよくても毎月手元に残るお金が少なければ、予期せぬ出費に対応できない可能性が考えられるでしょう。

手元に現金があれば修繕トラブルなどがあったときに対応しやすくなる他、投資戦略の幅が広がるメリットがあります。

自己資金のみで購入しやすいことが魅力の戸建て投資ですが、自己資金を投入しすぎず何かあったときのためにある程度手元に現金を残しておくことが大切です。

築古戸建ては修繕リスク対策が必須

築年数の古い戸建てを選ぶ場合は、必ず修繕リスクについて考えておくことをおすすめします。

築年数が古い物件の場合、購入時点では問題ないように見えてもあとから設備などのトラブルが発生する可能性が高いからです。

絵里

リフォーム済みの戸建てでも、購入後に設備クレームが何度も発生しました。売却直前にエコキュートが壊れて数十万円負担したことも(泣)

修繕リスクを完全になくすことはできませんが、購入前の事前確認や修繕に備えて資金を確保しておくなどの対策をすることは可能です。修繕リスクに直面したときに慌てないよう、しっかりと備えておきましょう。

まずは戸建て投資用の物件情報を確認してみよう!

まずは戸建て投資用の物件を探してみよう!

今回は、戸建て投資の始め方について解説しました。

戸建て投資に挑戦したい人や戸建て投資に興味がある人は、戸建て投資について勉強したり、物件情報を確認したりすることから始めてみましょう。

毎日物件情報をチェックしていればエリアの相場がわかるようになり、自分なりの投資基準が定まりやすくなりますよ。

下記の記事で戸建て投資物件の探し方について解説していますので、興味のある方はこちらもあわせてご覧ください。

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