不動産×ライターの生きる道

元不動産営業→現役不動産ライターによる副業&投資ブログです。

【内見しました】格安には訳がある!?分譲マンションは管理状況をよく確認しよう!

何気なく隣県の物件情報を眺めていると、格安の分譲マンションを発見。

ネットに掲載されている写真を見る限りキレイにリフォームされていて、内装は良さそう。

…気になる!!

 

というわけで、先日内見に行ってきました。

今回は内見した分譲マンションの話と、分譲マンションを購入するのであれば確認するべき「管理状況」について解説します。

 

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内見した格安の分譲ワンルームマンション

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今回隣県まで足を運んで内見した分譲ワンルームマンションは、このような物件でした。

  • 築30年程度
  • 世帯数50戸程度
  • 内装リフォーム済
  • 大学がそこそこ近い
  • 徒歩圏内に店が揃っている
  • 敷地内駐車場は空きナシ。近隣駐車場アリ
  • 近隣にライバル物件が多い

隣県ですが、夫の地元(地方都市)なのでなんとなく土地勘はあります。

郊外ですが、そこそこ需要がありそうなエリアという印象です。

  

販売価格は格安ですが、利回りが微妙というのが気になるところ。

想定家賃が低いということですね。毎月手元に入るキャッシュも少ないという計算になります。

私たちのいるド田舎基準では、郊外でもこのくらいの物件であればもう少し家賃取れそうな気がするのだけど……。地方都市ならもっと取れないのか?

 

色々考えても始まらないので、とりあえず内見してみることにしたのでした。

 

分譲マンションで確認するべき「管理」について

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1棟のマンションを1戸ずつ販売しているのが「分譲マンション」です。

したがって、1棟のマンションの中に複数の所有者が存在しています。

ちなみに「分譲」という言葉は「分割譲渡」の略語です。

 

区分所有法により、分譲マンションでは所有者全員で構成される「管理組合」を作ることが義務付けられています。

基本的に、マンションの管理・運営は管理組合が行うことになっているのです。

管理・運営業務のすべてを管理組合が行う「自主管理」と、専門の管理会社に業務を委託する「委託管理」の2パターンがあります。

分譲マンションを購入する場合は、管理方法や管理状況について知っておく必要があるでしょう。

 

分譲マンションを購入する際に確認すべき管理状況とは

  • 管理状況の実態について
  • 管理費・修繕積立金や一時金
  • 過去の修繕履歴・今後の修繕計画
  • 修繕積立金の積立額
  • 管理費などを滞納していないか
  • 管理規約の内容(ペット・楽器・工事内容など)

まずは自主管理・委託管理のどちらなのか、委託しているのであれば管理会社はどこなのか、管理組合がきちんと機能しているのかといった「管理状況の実態」について確認してみましょう。

管理組合には理事会というものが存在します。

マンション所有者から数人の理事が選ばれ、1人が理事長となります。1年で交代することが多いのですが、中には数年ずっと同じ人が理事長となるケースがあります。

自主管理の場合は管理費などの徴収や収支報告、日常の管理・運営などを、すべてマンション所有者たちが行うことになります。

 

築年数の古いマンションの中には、管理組合が機能していない、もしくは管理組合自体が存在しないということがあります。

修繕履歴や今後の修繕計画がない、修繕積立金の額が低すぎるなどの場合、将来的に修繕が必要となったときに多額の修繕費用が必要となる可能性があるのです。

管理組合が機能していないようなマンションでは、誰かが見積もりをとるなど所有者たちのまとめ役を決めるところから始めなければなりません。

 

管理状況を把握しやすい箇所

  • 集合ポスト
  • ゴミBOX
  • 駐輪場
  • エレベーター
  • その他共用部分

住民の管理意識が低かったり、管理組合が機能していなかったりするマンションでは、どうしても共用部分が荒れがちです。

分譲マンションを内見する際には、上記のような共用部分を確認することをおすすめします。

 

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格安分譲ワンルームマンションを内見してみて

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冒頭の話題に戻りましょう。

先日、格安分譲ワンルームマンションを内見してきました!

結論から言うと…管理状況が凄まじかったです(笑)

  • 入口のオートロックはずっと故障したまま放置
  • 屋根が一部破壊されたまま直さない駐輪場
  • 共用部にゴミが投げ捨てられ放置
  • ゴミBOXのゴミが回収されておらず残されたまま

一言でいえば、住民たちが管理しようという意識がないマンションということですね。

意外だったのが、総戸数の3割程度を1つの法人が所有していて、実質その法人が理事・管理会社としてマンションの管理・運営をしているということ。

地方にある築古マンションの中には管理組合が存在しないことがあるので、管理組合自体は機能していることには驚きました。

 

所有者の人たちは本当に管理をする気がないみたいなので、年に1度の総会出席率も相当低め。

何かあれば上記の管理会社が見積もりとって対応したり、入居者に注意をしたりしているようです。

この法人がずっと理事をしているそうなので、日常的な面では面倒なことがなさそうなので良いところかもしれません(笑)

ただし収支状況が良くないので、何か重要な設備が壊れるなど大規模な修繕が必要なことが起こってしまうと……金銭的に大変そうです。

 

格安には訳がある!

所有者が手放したい理由がわかる物件でした。

 

分譲マンションは購入前に管理状況をよく確認しよう!

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今回の物件は管理状況が良くないのですが、理事が回ってこなそうだし管理会社として立ち回っている所有者(法人)がいるので日常的な管理面で面倒がないのは良いかもしれませんね。

築年数が経過しているので、今後の修繕が気になりますが……。

分譲マンションの購入を検討している人は、ぜひ管理状況について確認してみてください。