不動産×ライターの生きる道

元不動産営業→現役不動産ライターによる副業&投資ブログ。

賃貸併用住宅のメリット・デメリットとは?1棟2戸「ニコイチ」実体験から解説します

みなさんは「賃貸併用住宅」についてご存知でしょうか?

賃貸併用住宅とは、マイホームと賃貸住宅が同じ建物となっている住宅のことをいいます。

 

そこで今回は、賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて解説します。

1棟2戸の賃貸併用住宅(通称:ニコイチ)を新築した実体験も交えてご紹介しますので、マイホームの1つの選択肢として検討している方の参考になれば幸いです。

 

スポンサーリンク

 

 

賃貸併用住宅とは

f:id:ERIx:20190917192323j:plain

 

賃貸併用住宅とは、戸建て住宅の一部に賃貸住宅が組み込まれている住宅のことをいいます。

私たちの場合は1棟2戸なので、1つの住宅の中に「自分たちが暮らす住宅」「他人に貸し出す賃貸住宅」が共存しています。

上記の画像のように、「完全二世帯住宅の片方を賃貸に出す」というイメージです。

ちなみに、1棟2戸の賃貸併用住宅「ニコイチ」の語源は「2戸1」ではないかと推測しています。

 

賃貸併用住宅の種類

左右に分かれるタイプ

先ほどの画像のように、壁を隔てて左右に部屋があるタイプです。

左右に分かれているので、上下の音を気にしなくてよいというメリットがあります。

 

画像では左右ともに、メゾネットタイプの間取りとなっています。

ちなみにメゾネットタイプの間取りとは、 1つの住居の中に階段がある複層タイプの間取りのこと。

メゾネットタイプの間取りは立体的に使用できるので、戸建て感覚を味わえることが特徴の1つです。

 

上下に分かれるタイプ

「1階が自宅・2階以上が賃貸住宅」といったように、上下に分かれるタイプの賃貸併用住宅があります。

上階を自宅とするのであればセキュリティ面での安心さ・眺めのよい環境を得られるなどのメリットがあるでしょう。

下階を自宅にする場合は、下階の入居者に気を使わなくて済む・1階であれば階段やエレベータを使用せず帰宅できるなどのメリットが考えられます。

 

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

f:id:ERIx:20191112194513j:plain

ここでは、賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて解説します。

賃貸併用住宅をマイホームの1つの選択肢として検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

賃貸併用住宅のメリット

  • 入居者からの家賃収入でローンの返済ができる
  • 条件を満たせば住宅ローンで借り入れができる
  • マイホームなのに収益化可能

 

入居者からの家賃収入でローンの返済ができる

不動産の新築・購入にあたり、ほとんどの人が金融機関から借り入れることを考えるのではないでしょうか。

賃貸併用住宅の場合、マイホームでありながら入居者からの家賃収入が得られます。

そのため、ローンの返済を入居者からの家賃収入から行うことができるのです。

 

条件を満たせば住宅ローンで借り入れができる

不動産投資であればアパートローンなどを利用することになりますが、賃貸併用住宅では条件を満たせば住宅ローンで借り入れが可能です。

実際、私たちは1棟2戸の賃貸併用住宅で住宅ローンを利用しています。

住宅ローンで借り入れができることには、様々なメリットが考えられます。

  • 金利が安い
  • 長期間の借り入れが可能
  • 融資の審査が通りやすい
  • 住宅ローン控除を受けられる
  • すまい給付金が受け取れる  など

賃貸併用住宅と住宅ローンについてはこちらの記事もご覧ください。 

www.erix.work

 

www.erix.work

 

www.erix.work

 

なお、賃貸併用住宅の新築・購入で住宅ローンを利用したいのであれば、自宅部分の床面積を50%以上とするのが条件の1つです。

そして当たり前ですが、住宅ローンを借りるのであれば自分たちが住むことが絶対条件です。賃貸併用住宅だと偽って全戸貸し出したらダメですよ。

 

マイホームなのに収益化可能

上記で解説したように、賃貸併用住宅では入居者からの家賃収入でローンの返済を行うことが可能です。

毎月の返済額よりも入居者からの家賃収入の方が大きければ、ローンの返済をしても毎月のキャッシュフローがプラスとなりますね。

また、ローンを完済した後は家賃収入から諸経費を引いた利益が得られることになります。

マイホームでありながら収益化が可能であるという点は、賃貸併用住宅における大きなメリットだといえるでしょう。

 

賃貸併用住宅のデメリット

  • 利回りは低めで収益物件としては中途半端
  • 売却に苦戦する可能性がある
  • 賃貸需要のある立地の選定が必須
  • 入居者との距離が近いことによるトラブル

 

利回りは低めで収益物件としては中途半端

全戸貸し出すことと比べると、自分たちが住む分利回りが低くなってしまいます。

特に私たちの物件は1棟2戸ですから、片方自分たちが住めば収益性が大きく下がります(笑)

賃貸併用住宅を収益物件として考えた場合、収益性は中途半端だといえるでしょう。

 

売却に苦戦する可能性がある

「賃貸併用住宅」に絞って購入を検討している人は、あまり多くありません。

一戸建てを探している層・収益物件を探している層のいずれも、賃貸併用住宅は購入対象に入りにくいでしょう。

そのため、賃貸併用住宅の場合は売却に苦戦する可能性が考えられます。

ある程度、出口戦略を考えておく必要があるでしょう。

 

賃貸需要のある立地の選定が必須

一般的なマイホームであれば、「自分たちにとって」住みやすい立地を選択するでしょう。

しかし、賃貸併用住宅の場合は、賃貸需要のある立地を見極めないと客付けに苦戦してしまう可能性があります。

当然のことながら、入居者がいなければ家賃収入が得られません。

自分たちが暮らす環境はもちろん大切ですが、「賃貸需要」という視点でも考える必要があるでしょう。

 

入居者との距離が近いことによるトラブル

賃貸併用住宅では、同じ建物内にオーナーと入居者が暮らしています。

オーナーが住んでいると知られていれば、入居者がクレームなどを直接オーナーに伝えてトラブルとなる可能性があります。

 

ちなみに私たちは、賃貸併用住宅の賃貸部分を管理委託しています。

1棟2戸なので管理委託しているのは1戸だけ。

賃貸物件の管理業務は入居者からのクレーム対応だけでなく、家賃回収・修繕・退去精算など多岐に渡ります。

戸数が少なければ自主管理でもいいのでは?と感じるかもしれませんが、私たちは経費をかけてでも入居者満足を上げた方がよいと考えたので管理委託しました。

実際、色々と指摘と要望の多い入居者だったので管理委託して正解だったと感じています(笑)

 

スポンサーリンク

 

 

賃貸併用住宅のメリット・デメリットを理解して検討してみよう!

f:id:ERIx:20200623164917j:plain

今回ご紹介したように、賃貸併用住宅にはマイホームでありながら収益化できるという大きなメリットがあります。

一方で、収益性が低い・売却に苦戦する可能性があるなどのデメリットも存在します。

マイホームの1つの選択肢として、賃貸併用住宅はいかがでしょうか?

賃貸併用住宅のメリット・デメリットを理解した上で、検討してみてくださいね。