WebライターERIの日記帳

不動産WebライターERIによる副業&投資ブログです。

1棟2戸の賃貸併用住宅「ニコイチ」の魅力とは?メリット・デメリットについて解説!

このブログでは古い戸建てを貸家とする話ばかり書いてきました。

しかし…私たちは、新築物件も保有しているのです!

1棟2戸の賃貸併用住宅…通称「ニコイチ」を新築しています。

賃貸併用なので、毎月の住宅ローンは入居者からの家賃で支払っています。むしろプラス(笑)

 

今回は、そもそもニコイチって何?というところを解説します。

1棟2戸の賃貸併用住宅「ニコイチ」のメリット・デメリットをご紹介しますので、ニコイチの魅力について理解できるでしょう。

 

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1棟2戸の賃貸併用住宅「ニコイチ」とは?

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1棟2戸の賃貸併用住宅のことを「ニコイチ」と呼んでいます。

1棟2戸→2戸1(ニコイチ)が語源だと思われます。

 

賃貸併用住宅とは、戸建て住宅の一部に賃貸物件が組み込まれている住宅です。

1棟2戸ですから、1つの住宅の中に「自分たちが暮らす住宅」「賃貸住宅」があるということですね。

完全二世帯住宅の片方を賃貸に出す、というイメージ。

文字だけだとわかりにくいので、イメージ図をご紹介します。

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この画像例では、壁を隔てて左右に部屋がある形ですね。

左右ともに、メゾネットタイプの間取りです。

メゾネットとは、1階・2階にわたる住戸のこと。中に階段があって、戸建て感覚が味わえる間取りです。

 

この例は左右に分けていますが、上下に分かれている間取りもあります。

1階・2階で区切られた完全二世帯住宅という間取りですね。

 

賃貸併用住宅「ニコイチ」のメリット

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ここでは、1棟2戸の賃貸併用住宅「ニコイチ」のメリットについてご紹介しましょう。

 

新築マイホームに実質無料(むしろプラス)で住むことが可能

隣の入居者の家賃が月々のローンよりも上回っていれば、実質無料(むしろプラス)で住むことが可能です。

実際、私たちは月々の住宅ローンよりも大きい金額を家賃として受け取っています。

マイホームで収益が出ることが、メリットの1つです。

 

ローコスト住宅メーカーのプラン利用で建物価格を抑えられる

ローコストが売りの住宅メーカーの中には、ニコイチ用のプランを用意しているところがあります。

自由設計では割高になることが多いので、こうしたプランを利用することで建物価格を抑えることができるのです。

こうした考え方は、マイホームというよりは不動産投資の収益に重きが置かれているかもしれませんね。

 

条件を満たすことにより住宅ローンで借りられる

賃貸併用住宅の最大のメリットは、条件を満たすことによって住宅ローンで借りられるということです!

その条件とは…

自宅部分の床面積を50%以上にすること。

 

賃貸併用住宅では、自宅と賃貸の割合は自由に決められます。

しかし、住宅ローンで借り入れしたいのであれば、床面積を50%以上とするのが最低条件です。

そして当たり前ですが、住宅ローンで借りるのであれば自分たちが住むことが絶対条件です。賃貸併用と偽って2戸とも賃貸にしたらダメですよ。

 

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賃貸併用住宅を住宅ローンで借り入れするメリットとは

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住宅ローンで借りられることってそんなにいいことなの?と思った方はいませんか?

ここでは、賃貸併用住宅を住宅ローンで借入することのメリットについて解説します。

 

金利が安い

アパートローンと比較すると、住宅ローンの方が金利が安いです。

ちなみに、私たちが借入している住宅ローンの金利は1%を切っています。

アパートローンの金利は2~5%程度ですので、金利が安いという点だけでも住宅ローンで借り入れできるメリットは大きいですね。

 

長期間にわたって借りられる

住宅ローンでは35年といった長期で借り入れできます。

金融機関によっては40年で組めるところも。

長期間にわたって借り入れできるということには、月々の支払い金額を抑えられるというメリットがあるのです。

毎月の返済が楽なので、その分キャッシュを残すことができますね。

 

少し話は逸れますが…。

住宅ローンを最初から短く借りてしまうと、月々の返済金額が高くなりますよね。最初のうちは余裕があっても、生活の変化などで月々のローン返済が苦しくなってしまうことがあります。

住宅ローンを長く借りておけば、月々の返済金額を抑えることができます。余裕があるときにまとめて繰り上げ返済すれば良いのです。

 

住宅ローンは長く借りて短く返す。

これが、賢い借り方であり返し方であると思っています。

 

融資の審査が通りやすい

住宅ローンの審査では、本人の勤務先や年収、勤続年数などの属性が重視されます。

一方、アパートローンの場合は不動産投資という「事業」に対しての融資ですから、審査が厳しくなっています。

最近では不正融資問題などの影響もあり、以前に増して審査が通りにくくなっています。

実際、私たちもアパートローンを借りようと思ったことがあったのですが、金融機関の窓口で門前払いされました(笑)

そのときの話はこちら。

www.erix.work

アパートローンと比べると融資の審査が通りやすいというのは、大きなメリットといえるでしょう。

 

住宅ローン控除が受けられる

住宅ローンを借り入れして住宅を取得した場合に、毎年の住宅ローン残高もしくは取得価格のいずれか少ない方1%が税額控除されるという制度です。

住宅ローン控除の期間は購入後10年間でしたが、消費税10%適用の住宅を取得した場合はさらに3年間延長されることになりました。

簡単に言えば、確定申告することによって住宅ローン控除分の所得税が還付されるということです。お金が返ってくる!

 

住宅ローン控除は新築だけでなく、増改築・中古住宅でも対象となることがあります。

詳細は国土交通省のWebサイトをご参照ください。

住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金

 

すまい給付金が受けられる

消費税が5%→8%に引き上げられたときに、住宅ローン控除の拡充が行われました。

しかし、住宅ローン控除は所得税から控除されるという仕組みですから、収入が低い人ほど恩恵が受けられなくなってしまいます。

そこで、住宅ローン控除拡充の恩恵があまり受けられない層に対して消費税増税の負担を軽減するために生まれたのが「すまい給付金」です。

すまい給付金とは、簡単に言えば収入に応じて現金を給付するという制度です。お金がもらえる!

 

詳細は国土交通省のWebサイトをご覧ください。

すまい給付金とは|すまい給付金

 

賃貸併用住宅「ニコイチ」のデメリット

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1棟2戸の賃貸併用住宅「ニコイチ」にはメリットばかりではありません。

ここでは、ニコイチのデメリットについてご紹介します。

借金をする

賃貸併用住宅に限りませんが、不動産を購入する際は多額の借り入れを行うことがほとんど。

借金をして長期間にわたって毎月返済していくという覚悟は必要です。

 

隣人がいる

一般的な戸建てとは違い、壁や天井・床を隔てた向こう側にお隣さんが住んでいます。

「マイホーム」という感覚は薄くなるかもしれません。

また、隣に大家さんが住んでいるということがバレると気まずい思いをする可能性があります。

 

出口が狭い

一般的な戸建てを探している人の方が多いので、売却するときは売れにくいというデメリットがあります。

 

利回りが低いので収益物件としては中途半端

ニコイチでは片方に自分たちが住むので、2戸とも貸し出すことと比べると利回りは落ちます。

収益物件としては中途半端といえるでしょう。

 

賃貸併用住宅「ニコイチ」を行う上で注意すること

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最近では、フラット35の不正行為が話題になりましたね。

フラット35という住宅ローンが不動産投資目的に利用されていたという問題です。

 

ニコイチをするなら自宅部分を50%以上にする!必ず自分が住む!

万が一、住宅ローンを借り入れて2戸とも貸し出していたことがバレたら、金融機関から一括返済を求められます。

不正はしないでくださいね。

 

ニコイチをやるなら立地の選定が必須!

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当然のことながら、入居者がいなければ家賃収入が入りません。

マイホームではありますが、賃貸需要のあるエリアの選定が必須となります。

 

ニコイチの建築、客付けにあたって様々なトラブルがありました。

そのことについては次回以降に書いていく予定です。

 

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