不動産×ライターの生きる道

元不動産営業→現役不動産ライターによる副業&投資ブログです。

安い戸建てを購入して貸家にした話。

私たち夫婦は、ともに不動産業界で働いています。

私は退職して、不動産ライターになりましたけど(笑)

 

できるだけ早いうちから不動産投資をしたいと夫婦で話し合っていました。

不動産の仕事をしていると、不動産投資にも興味が出てくるんですよね…。

 

というわけで…

購入しました!

180万円という安さの戸建て…!

 

圧倒的価格…!!!(カイジ風)

 築50年オーバーの古い港町にある物件なので圧倒的価格ってわけでもないのですが(笑)

今回は、この戸建てを購入した経緯と今後について書いていきます。

 

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投資物件として購入した決め手とは

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なぜこの物件を購入することにしたのか。

私たちなりの決め手がいくつかありましたので、ご紹介します。

 

金額

1棟目は「現金で購入できる範囲の物件」を考えていました。

これから結婚式や新婚旅行を控えているので、不動産投資に回せる資金が今はあまりないのです。

ですから、180万円という価格は大変魅力的でした。

 

内装

築50年を超えてくると、建物の状態によっては大幅なリフォームが必要になります。

今回購入した物件の内装は…

  • キッチン・洗面所・浴室・トイレといった水回りがすべてリフォーム済
  • ほとんどの部屋は和室だけど、2階の1室が洋室へリフォーム済
  • 2階洋室は床全面張替え&収納の建具が引き戸タイプの少し高価なものになっている

というわけで、貸家として貸す前にすることは「ござの張替え」「室内クリーニング」くらいです。

貸し出すまでにお金があまりかからなそうというのもポイントが高かったです。

 

嬉しいことに、冷蔵庫や洗濯機、電子レンジなどの家電もそのままついてきました!

ただし、コードレス掃除機は私が欲しかったので家に持ち帰りました。(笑)

これらの家電はすべて「残置物」としてプレゼントする予定。

退去するときに持っていってもよし。

設備じゃないから壊れても直さないよっていうことで。

 

後日談…

ハウスクリーニングすらせず、お金をかけずに客付けすることができました(笑)

www.erix.work

 

想定利回り

地域相場として家賃4万~5万くらいで貸せるかな、という見立て。

仮に家賃4万円だとすれば、

年間収入48万円÷180万円=想定利回り26.6%

家賃5万円で貸せれば

年間収入60万円÷180万円=想定利回り33.3%

これは表面利回りだから必要経費を考えてない単純計算ですが。

単純計算で、家賃4万なら4年・5万で貸せれば3年で資金回収できますね。

 

ターゲット

 この物件の周辺には外国人労働者を多く雇う企業が密集しています。

近隣に新しく保育園ができる予定。

少し車を走らせるとスーパー、ドラッグストアなどのお店が広がっている。

そんな地域です。

 

この物件のターゲットとなる人たち、それは…

外国人&母子家庭!

 

このようなターゲット層は、実際に不動産業をやっているからわかることかもしれません。

その地域の不動産会社で働いていれば、法人からの依頼内容、問い合わせや成約の状況から個人の属性が把握できますからね。

そして、不動産会社勤めなので自分で客付けできるという強みも!

入居者が決まらなければ収入ゼロですから、客付けできるかどうかは非常に大切です。

 

細々とした理由は他にもありますが、こういった経緯で購入を決心しました。

この物件が一般公開されてから2日後に買付を入れるというスピードでした(笑)

 

不動産投資初心者への融資は風当たりが強い

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某銀行で不正融資問題があったことは記憶に新しいと思います。

それからというもの、実績のない不動産投資家へ新規の融資は大変厳しいものとなりました。

 

しかし、私たちは不動産投資で他にもやりたいことがあるので、資金が欲しい。

今回の物件は現金でも買えますが、できれば融資を受けたいと考えていました。

 

そこで、融資が下りなかったら現金で買うという内容で買付証明書を作成。

売主側は「この金額でローン組むの…?」と驚いていました(笑)

 

まずは金融機関の店舗へ行って話を聞きました。

結果。

門前払い(笑)

 

かなしい…

 

そこで人から紹介してもらったのが日本政策金融公庫

日本政策金融公庫とは、政府が100%出資している政策金融機関です。

そこで担当者から言われたこと、それは…

「投資なら貸せない、事業なら融資審査できる」。

ということでした。

 

私たちは事業として貸家業を行うため、経営理念や地域貢献など書類に記述して作成し、申込をする準備をしました。

 

ですが、ここで問題が1つ……

 

既存不適格だった\(^o^)/

 

既存不適格とは、当時の建築基準法に合わせて建てられているけれど、現行の建築基準法には合わない物件のことをいいます。

そういえば建蔽率オーバーだった\(^o^)/

 

担保にならないのでもちろん融資はおりません。(笑)

 

しかし、実績は積めるので良いでしょう。きっと。

結局、現金で購入です。(:_;)

 

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築古物件の中にはお宝があるかも?

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今回は、物件の中にある物がそのまま残っている状態で引き渡されました。

家電があったことは大きな収穫ですが……

 

他にも、掛け軸や小判など様々なものが残されていました。

小判はレプリカだったので、メルカリで売却しました(笑) 

物件によってはお宝が残されているかもしれませんね!

 

番外編:ジモティーでの客付

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 今回、試しにジモティーに物件を登録してみました。

「あげます・譲ります」が盛んなジモティーなので、賃貸不動産ってどうなんだろう…?と思いながらの登録。

 

ジモティーに物件を登録してから2日目にして、私たちが想定していたターゲット層である外国人の方から問い合わせがありました!

日本語もしっかりしていて、対応がとても良い人でした。

詳しい話は不動産会社へ、という感じで誘導しているところです。

どうなるかな?

 

追記:ジモティーでの反響結果を記事にしました。

www.erix.work

 

目的に向かって行動しよう!

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人生1度きりなので、「不動産投資をする人生」というのも良いかなと思っています。

夫婦二人三脚で試行錯誤しながら取り組んでいきます。

 

1棟2戸の賃貸併用住宅を建築中なので、落ち着いたらその話も書く予定です。

追記:落ち着いたので書きました。笑

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