不動産×ライターの生きる道

元不動産営業→現役不動産ライターによる副業&投資ブログ。

【不動産投資】築古貸家のメリット・デメリットとは?実体験から解説します

不動産投資の1棟目として、築古の戸建てを購入しました。

今回購入した築古戸建は、貸家として運用していく予定です。

 

不動産投資の1棟目として築古貸家を選択したのには、理由があります。

そこで今回は、不動産投資におけるら築古貸家投資のメリット・デメリットについて解説します。

不動産投資に興味のある人の参考になれば幸いです。

 

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不動産投資における築古貸家のメリット・デメリット

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築古貸家投資のメリット

築古貸家投資のメリットとして、以下のものが挙げられます。

ここでは、1つずつ解説しましょう。

  • 販売価格が安い
  • 利回りが高め
  • 投資用だけでなく実需としての売却が見込める

 

販売価格が安め

戸建てを売却したいと考えている人の理由は様々。

「相続したけれど管理できないので手放したい」「終活に向けて空き家を現金化しておきたい」など、「自分にとっては要らないから現金に換えてしまいたい」という人がいるのです。

そのため、相場よりも低い金額で手に入れられる可能性があります。

 

また、築年数が古い物件の場合、建物価値をゼロと査定されることが多くあります。

この場合、ほぼ土地だけの値段として販売されることになるでしょう。

 

築古戸建は販売価格が安いので、不動産投資初心者でも始めやすいというメリットがあるのです。

 

利回りが高め

上記の「販売価格が安め」ということは、想定利回りも高めになることが考えられます。

たとえば、私たちが今回購入した築古戸建の価格は180万円でした。

想定家賃は4.5万円程度。

想定利回り=年間想定家賃収入÷販売価格
     =(4.5万円×12)÷180万円
     =0.3(=30%)

想定利回りは30%。高めですね。

不動産投資としての収益を考えるのであれば、利回りは重要なポイントの1つでしょう。

 

ただし、後述しますが築年数の古い建物では修繕リスクについて考えておく必要があるでしょう。

実際には諸費用を含めて計算する「実質利回り」も考慮して検討をすることをおすすめします。

 

投資用だけでなく実需としての売却が見込める

不動産投資では、購入の時点である程度出口戦略についても考えておく必要があるでしょう。

戸建ての場合、投資用としてだけでなくマイホームなどの実需としての売却も考えられます。

想定される購入希望者層が広いという点は、メリットの1つといえるでしょう。

 

築古貸家投資のデメリット

築古貸家投資のメリットには上記のようなものがありますが、反面、デメリットも存在します。

ここでは、下記のデメリットについて解説していきます。 

  • 入居率100%または0%
  • 修繕・リフォーム費用が高額になる可能性がある
  • 金融機関からの借り入れがしにくい

 

入居率100%または0%

「貸家」の場合、総戸数は1戸。

つまり、空室になると収入はゼロ。無収入となってしまいます。

空室期間が長期化すると家賃収入のない状態が続くことになりますから、ローンを組んでいる場合は返済が苦しくなってしまう可能性があるのです。 

 

修繕・リフォーム費用が高額になる可能性がある

築年数が古い場合、考慮しなければならないのが修繕やリフォームについて。

建物の状況に応じて、設備の入れ替えや修繕、リフォームなどを検討する必要があるでしょう。

販売価格が安くても、修繕・リフォーム費用が高額になってしまう可能性があるのです。

中古物件を購入する際は修繕履歴や建物の現状を確認し、貸し出すにあたってどのような工事が必要なのか検討することが大切でしょう。

 

金融機関からの借り入れがしにくい

耐用年数を超えるような築古物件の場合、金融機関から建物価値をほぼゼロだと評価されてしまう可能性があるのです。

担保価値が低いとされ、融資が下りにくいことが考えられます。

 

また、金融機関によっては、「貸家」を不動産投資ローンの対象外としているところがあります。

以前、新築貸家を建築しようとしたことがあるのですが、そのときに対応してもらった金融機関の担当者からは「入居率100%か0%の貸家はリスクが大きい」と言われてしまいました。

そのときのブログ記事はこちら。

www.erix.work

 

「築古」「貸家」という条件は、金融機関からの借り入れがしにくい可能性があるといえるでしょう。 

 

【実体験】築古戸建を購入して貸家にしました

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上の写真は、私たちが不動産投資の1棟目として選んだ築古戸建の写真です。

今回の築古貸家の概要は以下の通り。

  • 販売価格180万円
  • 築50年超
  • 水回りすべて&一部の居室がリフォーム済
  • 家電付き
  • 空き家が多い地方の港町
  • しかし外国人を雇用する企業・ひとり親世帯という需要がある地域

ここでは、購入の決め手となった点を項目ごとにご紹介します。

 

販売価格

私たちは、不動産投資の1棟目は「現金で購入できる価格帯の物件」を考えていました。

金融機関から借り入れができればいいのですが、まずは実績作りが大切だと考えていたからです。

そのため、180万円という販売価格は大変魅力的でした。

地域によりますが、200万円を下回る比較的マトモな物件に出会えることは稀です(笑)

 

本当は金融機関などから借り入れて購入したかったのですが、今回の物件は「既存不適格」。

公庫では対応できないと言われてしまいました…。

 

リフォーム済の内装

キッチン・お風呂・洗面所・トイレといった水回りがすべてリフォームされていること、居室の一部もリフォームされ、オール電化(エコキュート)となっていることも良い点でした。

大幅な修繕やリフォームはしなくても貸し出しできるという点も魅力的でした。

実際、室内クリーニングすらせずに入居が決まっています。

入居後に修繕はしましたが(笑)。そのときの話はこちら。

www.erix.work

 

ちなみに冷蔵庫や洗濯機、電子レンジなどの電化製品がそのまま残されていました。

今回は、「残置物」という位置付けにしています。

「設備」ではありませんので、故障しても直しません。

その代わり、「入居前に撤去してほしい」と言われれば設備ではないので撤去する予定でしたし、退去時にそのまま持っていってもらっても構いません。

 

立地とターゲット層

地方の空き家が多い港町。一般的な需要はあまり高くありません。

しかし、この地域は外国人労働者を雇う企業が多く、不動産業界で働いていた経験からひとり親世帯の需要もあると考えられました。

 

不動産投資では入居者がいなければ家賃収入を得られないので、客付けは重要です。

少しでもターゲット層からの反響を獲得できるよう、ジモティーを活用しました。

ジモティーでの客付けについては、こちらの記事をご覧ください。

www.erix.work

 

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メリット・デメリットを考慮して築古貸家を検討しよう!

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築古貸家は販売価格が安めなので、不動産投資初心者も始めやすいのではないでしょうか。

ただし、今回ご紹介したように、築古貸家にはメリット・デメリットの両面があります。

きちんと特徴を理解した上で、築古貸家を検討してみてください。

今回の記事が不動産投資に興味のある人にとって参考となれば幸いです。