私たちは土地から購入して賃貸併用住宅を新築しました。
そのときの話はこちら。
土地を購入してからおよそ半年後…
県税事務所から不動産取得税の払込用紙が届きました。
税額を見て気付いたこと、それは……。
軽減措置を受けるための申請するのを忘れてた＼(^o^)／
というわけで今回は、不動産取得税とは何か？というところから不動産取得税が軽減される条件や手続き方法まで、実体験を交えながら解説します。
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不動産取得税とは？
不動産取得税とは、不動産を新築・売買・増改築などにより取得したときにかかる税金のこと。
毎年かかる固定資産税とは異なり、不動産を取得した1回だけかかる税金です。
不動産取得税は都道府県税のため、不動産を取得してしばらくすると各都道府県の税事務所から納付書が送付されます。
ちなみに、私の住んでいる県では、取得からおおよそ半年後に納付書が送付されています。
不動産取得税の計算方法とは？
不動産取得税＝課税標準額×税率
基本は上記の計算方法により算出されます。
課税標準額
課税標準額とは、固定資産税評価額から算出される不動産の価格のこと。
そのため、実際の売買価格などとは異なります。
税率
不動産取得税で計算される税率は、原則として4％です。
ただし、取得日が2021年3月31日までの土地・家屋であれば3％となります。
また、宅地もしくは宅地と評価される土地を取得した場合は、課税標準額が1/2として計算されます。
税率をまとめると以下の通りです。
【原則】
不動産取得税＝課税標準額×4%
【令和3年3月31日までに取得した土地・家屋】
不動産取得税＝課税標準額×3%
【令和3年3月31日までに取得した宅地もしくは宅地と評価される土地】
不動産取得税＝課税標準額×1/2×3%
不動産を取得したら申告が必要
不動産を取得した場合、都道府県税事務所で申告が必要です。
多くの都道府県では「取得から60日」を期限としていますが、東京都のように「取得から30日」としているところがあります。
詳細は、各都道府県税事務所に確認してください。
不動産取得税が非課税となる条件
■相続により不動産を取得
■取得した土地の課税標準額が10万円未満
■取得した家屋（新築・増築・改築）の課税標準額が23万円未満
■売買などにより取得した家屋の課税標準額が12万円未満
など
上記のような場合は、不動産取得税が非課税となります。
非課税となる条件は他にもありますので、詳細は都道府県税事務所にお尋ねください。
不動産取得税の軽減措置について
不動産を取得したときに課される不動産取得税ですが、要件を満たせば軽減措置を受けることができます。
ここでは、不動産取得税の軽減措置が適用される条件や軽減措置の内容について解説しましょう。
不動産取得税の軽減措置が適用される条件
不動産取得税の軽減措置が適用される条件について、不動産の区分別にご紹介します。
新築住宅
- 延床面積50m2以上240m2以下
- 賃貸住宅（戸建て除く）は40m2以上240m2以下
なお、分譲マンションの場合は車庫や物置等が含まれます。
中古住宅
- 個人の自己用住宅
- 延床面積50m2以上240m2以下（分譲マンションの場合は車庫や物置等を含む）
- 次のいずれかの条件を満たすこと
- 昭和57年1月1日以降に新築された住宅
- 昭和56年12月31日以前に新築された住宅のうち耐震基準を満たすことが証明されている住宅
- 昭和56年12月31日以前に新築された住宅のうち、取得後6ヶ月以内に耐震改修を行い、耐震基準を満たしている証明を受けていること
土地（新築住宅用）
- 土地取得後3年以内に特例適用住宅を新築
- 特例適用住宅を取得してから1年以内に土地を取得
- 新築1年以内で未使用の特例適用住宅を土地付きで取得
「特例適用住宅」とは、不動産取得税の軽減措置が適用される新築住宅のこと。
つまり、上記の「新築住宅」の項目に当てはまる住宅です。
土地（中古住宅用）
- 土地を取得した前後1年以内に自己用住宅として不動産取得税軽減措置が受けられる中古住宅を取得
- 新築1年を経過している未使用・自己居住用の特例適用住宅を土地付きで取得
細かいケースについては、各都道府県税事務所に問い合わせましょう。
不動産取得税の軽減措置の内容
新築住宅
- 課税標準額から1,200万円の控除（1,200万円未満の場合はその額）
例えば、課税標準額が1,200万円だと仮定した不動産取得税は36万円（1,200万円×3%）となります。
最大36万円の税金が軽減されると考えたら大きいですよね…！
中古住宅
中古住宅の場合は、家屋の新築時期によって控除額が変わります。
| 新築時期 | 控除額 |
|---|---|
| 平成9月4月1日以降 | 1,200万円 |
| 平成1年4月1日～ 平成9年3月31日 |
1,000万円 |
| 昭和60年7月1日～ 平成1年3月31日 |
450万円 |
| 昭和56年7月1日～ 昭和60年6月30日 |
420万円 |
| 昭和56年6月30日以前 | 各都道府県税事務所で確認 |
ただし、都道府県によって若干金額に違いがあるようです。
詳細については、対象の都道府県税事務所に確認することをおすすめします。
土地（新築住宅用・中古住宅用）
以下の1、2いずれか大きい金額が適用されます。
- 45,000円
- （土地1m2あたりの価格×1/2）×（延床面積×2 ※200m2が限度）×3%
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中古住宅を購入して直ちに解体したら動産扱いになった
今回、私たちは土地から取得して賃貸併用住宅を新築しました。
正確に言えば、土地付き中古住宅を購入してすぐに解体しています。
取得したのは「土地＋中古住宅」ですが、不動産取得税の課税対象は土地のみとなりました。
なぜでしょうか？
最寄りの県税事務所によれば、「直ちに取り壊した家屋は動産扱いとなるので、そもそも不動産取得税として課税されない」ということでした。
私たちの場合は滅失登記完了証のみで受理されましたが、都道府県によっては売買契約書など他にも書類が必要となるところがあるようです。
詳細は各都道府県税事務所に確認しましょう。
申告期限を過ぎてから申告しに行った実話
土地分の不動産取得税の納付書が届きましたが…納期限までに県税事務所に行けなかった私たちは、いったん軽減前の金額で不動産取得税を納めてしまいました。
しかし、納めた不動産取得税の全額が還付されることになりました！
大きな金額ですからね！嬉しい…！
県税事務所に行って「間違えて支払いしてしまいました。還付してほしいです。」と伝えたら「わかりました～」とすぐに手続きをしてもらえました。
通常の手続きと違う点でいえば、申告に必要な書類に加えて「なぜ申告が遅れたのか理由を書く書類」を書かされたことでしょうか（笑）
不動産を取得してから60日以内などと申告期限を明確に設けている都道府県がある一方で、私たちの県では明確な期限が設けられていませんでした。
「新築後速やかに」「納税通知書の納期限までに」としか書いてないんですよね。
このように、都道府県によって期限や対応が異なりますので、詳細は各都道府県事務所に確認してください。
不動産を取得したら軽減措置の対象であるか確認しよう！
不動産取得税の軽減措置を受けるためには、申告が必要です。
申告しなければ軽減措置を受けないままの税額を支払うことになってしまいます。
また、多くの都道府県税事務所では申告に期限を設けています。
今回、私たちは期限後でも還付を受けられましたが、都道府県によって条件が異なりますので注意が必要です。
不動産取得税の軽減措置の条件に当てはまる方は、早めに申告手続きを行いましょう！
なお、不動産投資について学びたい人はセミナーに参加するという方法があります。
無料で参加できるセミナーもありますので、興味のある人はぜひ参加してみてください。
