マイホームで利用できる制度の1つである「住宅ローン控除」。
賃貸併用住宅においても、要件を満たしていれば住宅ローン控除を受けることは可能です。
今回は、実際に賃貸併用住宅を新築して住宅ローン控除を受けた実体験から、要件・注意点などを解説します。
賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受けたいと考える方の参考になれば幸いです。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、毎年末の住宅ローン残高の1%または取得価額の1%が最大10年間（条件により13年間）に渡って所得税から控除される制度です。
ここでは、住宅ローン控除の概要について解説します。
賃貸併用住宅に限らずマイホームの取得を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。
住宅ローン控除の要件
- 自ら居住する
- 床面積50㎡以上
- 耐震性能を有している（中古住宅の場合）
- 住宅ローンの借入期間が10年以上
- 合計所得金額3,000万円以下（3,000万円を超える年は適用されない）
- 工事費100万円以上（増改築等の場合） など
住宅ローン控除を受けるための主な要件は上記の通りです。
大前提として自ら居住するマイホームであることが要件ですので、完全な賃貸住宅やセカンドハウスなどは対象外となっています。
細かい条件については、国土交通省のWebサイトをご覧ください。
併用住宅の場合における要件
- 店舗などの併用住宅の場合、自ら居住する部分が床面積の2分の1以上
先ほどご紹介した要件と合わせると、「床面積50㎡以上かつ床面積の2分の1以上が自ら居住するスペースであること」が要件だということですね。
賃貸併用住宅の場合は、この要件を満たさないと住宅ローン控除が対象外となってしまいます。
国税庁のWebサイトにも詳しく記載がありますので、興味のある方はご参照ください。
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
住宅ローン控除に必要な書類
- 住民票の写し
- 残高証明書
- 登記事項証明書
- 不動産売買契約書or請負契約書
- 源泉徴収票
- 耐震性能を有していることがわかる書類（中古住宅の場合）
住宅ローン控除の申請に必要な主な書類は上記の通りです。
その他、追加工事がある場合は工事費用がわかる書面が必要となります。
個々の条件により必要書類が追加される可能性がありますので、詳しく知りたい方は管轄の税務署に確認するとよいでしょう。
住宅ローン控除の申請方法
- 初年度は確定申告が必要
- 2年目以降は勤務先で年末調整してもらうことが可能
初年度は会社員の場合も確定申告が必要となります。
年末調整をしてもらえる会社であれば、2年目以降は勤務先で手続きをしてもらえるでしょう。
住宅ローン控除における注意点
- 申請は名義人単位。世帯ではないので、共有名義の場合は個々で申請が必要
- 所得税から控除されるので、ふるさと納税など他の控除が大きいと控除しきれない場合がある
- 「取得価額」に含められる付随費用は、不動産事業での取得費用に含められる項目と異なる
私が住宅メーカーに勤めていたときには、住宅ローン控除を最大限利用したいという理由で夫婦の共有名義にしている人たちがいました。
名義人が複数いる場合は、個々に申請が必要ですので注意しましょう。
また、住宅ローン控除の計算に必要な「取得価額」は、不動産事業で申請する際の取得費用に含められる項目が異なります。
私はそれを知らず、住宅ローン控除の取得価額と不動産事業での取得費用を同額として計算してしまいました。
後に税務署から指摘を受けていますので、詳細は次の項目をご覧ください。
【体験談】賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受けました！
ここからは、私たちが賃貸併用住宅での住宅ローン控除の申請を実際に行った際のことを記載していきます。
税務署とのやり取りで細かい点がわかり、とても勉強になりました（笑）
賃貸併用住宅に限らない点ばかりなので、マイホームを検討している方や初年度の確定申告を行う方の参考になれば幸いです。
賃貸併用住宅のメリット・デメリットとは？1棟2戸「ニコイチ」実体験から解説します
【実体験】住宅ローン控除が適用されるまでのスケジュール
私たちが申請してから住宅ローン控除が適用されるまでのスケジュールは、以下の通りでした。
- ～2月 ：必要書類を集める
- 3月上旬：確定申告
- 4月上旬：税金が還付される（入金）
- 4月上旬：税務署から追加書類の提出要請
- 4月上旬：追加書類提出
- 4月中旬：税務署から修正申告依頼
- 4月中旬：修正申告完了
驚いたのが、税金が還付された後に税務署から指摘があったこと。
入金されたので、不備がないものだと思っていました。
私たちのように税金が還付されても、税務署に後から指摘を受ける可能性がありますので油断禁物です。
税務署から指摘された追加書類
私たちが税務署から求められた追加書類は、「追加工事費用がわかる書類」でした。
本当は税務署に直接持参したかったのですが、世の中は新型コロナで自粛真っただ中。
私も妊娠中であまり出歩きたくなかったため、郵送しています。
ちなみに、最寄りの税務署からは、請求書があればよいと言われていました。
税務署からの修正申告依頼
税務署からは、「不動産事業で取得費用と住宅ローン控除での取得価額では、含めることのできる項目が異なる」と指摘がありました。
私たちが税務署で指摘された項目例
| 不動産事業 | 住宅ローン控除 | ||
|---|---|---|---|
| 土地 | 建物解体費用 | 〇 | × |
| 建物 | 追加工事（新築） | 〇 | 〇 |
| 上下水道引込工事 | 〇 | 〇 | |
| 外構工事 | 〇 | × |
住宅ローン控除の取得価額の計算を、不動産事業での取得費用と同じ考え方で申請してしまったのです。
上記のように、項目によって含められるものが異なるということでした。
今年は確定申告の期間が延びたので、修正申告をするだけで済みました。よかった（笑）
なお、これはあくまで私たちのケースですので、 ご自身で気になる項目は税務署に確認してくださいね。
要件を満たしているなら賃貸併用住宅も住宅ローン控除を受けよう！
要件を満たしていれば、賃貸併用住宅も住宅ローン控除を受けることができます！
住宅ローン残高または取得価額の1%が毎年の所得税から最大10年間（または13年間）控除されますので、大きな節税になりますよ。
賃貸併用住宅を検討している人は、住宅ローン控除の要件を満たすかどうかも考えてみてくださいね。
