自宅でありながら家賃収入を得られることが魅力の賃貸併用住宅。
賃貸併用住宅を建築するには土地が必要となりますが、どうやって土地を探したら良いのかわからないとお悩みの方がいるのではないでしょうか？
そこで今回は、賃貸併用住宅の土地探しをするための手順を解説します。
土地なしから賃貸併用住宅を始めたい！という人は、ぜひ参考にしてみてください。
【準備編】賃貸併用住宅の土地探しをする前にやるべきこと
賃貸併用住宅の土地探しを始める前に、「どの地域のどのような大きさ・形状の土地が必要であるか」を知る必要があります。
とはいえ、不動産に馴染みのない人であれば、賃貸併用住宅に適した土地がどういうものなのかわかりにくいですよね。
ここでは、賃貸併用住宅の土地探しを始める前にやるべきことを解説します。
賃貸併用住宅を建築するために必要な土地がどのようなものかわからない…という人は、ぜひ参考にしてみてください。
- 地域の賃貸需要と現状を調べる
- ハウスメーカー探しを始める
- 自宅部分の間取りを考える
- 住宅ローンとアパートローン
- 予算と収益性を把握する
地域の賃貸需要と現状を調べる
賃貸併用住宅はマイホームの一種ですが、不動産投資の一種であるともいえます。
したがって、「自身にとって暮らしやすい立地」という視点だけでなく、「賃貸需要のある立地」を選ぶことが非常に重要です。
立地に加えて、賃貸需要のある間取りや設備等も調査していく必要があるでしょう。
地域の賃貸需要と現状を調べる方法の1つとして、気になる地域で賃貸物件を取り扱っている不動産会社に直接話を聞きにいくことが挙げられます。
不動産会社に話を聞く際は、広域エリアを扱う大手の不動産会社と、地域密着型で規模の小さい不動産会社の両方から聞くことをおすすめします。
ハウスメーカーに相談する
賃貸併用住宅では、自宅部分と賃貸部分の間取りを考える必要があります。
想定している住宅の規模などによっては建築が難しいメーカーもあるため、ハウスメーカーは早いうちから探し始めることをおすすめします。
まずはスーモなどの不動産ポータルサイトで探したり、資料を取り寄せたりして情報を集めることから始めるとよいでしょう。
一般的な戸建て規模の住宅を考えている人は、全国100社以上のハウスメーカーを取り扱うサイト「持ち家計画」を活用してみてください。
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住宅ローンとアパートローン
賃貸併用住宅は「マイホームでありながら収益化が可能」というメリットがありますが、不動産投資として考えると、1室が自宅になるので収益性は中途半端になりやすいというデメリットがあります。
そのため、住宅ローンが適用される条件をクリアできるような建物にするか、規模を大きくして収益性を高めてアパートローンを選択するか、考える必要があるでしょう。
予算と収益性を把握する
「土地の予算」を考えるために、土地と建物を含めた総額の予算と想定される家賃収入・月々かかる諸経費を把握しておきましょう。
なお、「土地と建物を含めた総額の予算」を知るためにハウスメーカー・工務店などに相談、「想定される家賃収入 ・月々かかる諸経費」を知るためには不動産会社（管理会社）などでの情報収集が必要です。
賃貸併用住宅で失敗しないためには、余裕のある資金計画を立てることが必要不可欠です。
ご自身の収入だけでなく、ご家族との生活費用なども踏まえて考えるとよいでしょう。
さらに、空室リスク・修繕リスクなど含めて総合的に考えることをおすすめします。
賃貸併用住宅用の土地の探し方
土地にかける予算と希望のエリアを決めたら、実際に土地を探しましょう。
ここでは、賃貸併用住宅での土地の探し方を解説します。
土地なしから賃貸併用住宅を始めたいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。
- 不動産ポータルサイトで検索する
- 不動産会社に行って相談する
- ハウスメーカー・工務店の担当者に相談する
- 現地で売土地を探す
- 不動産会社のWebサイトを確認する
- 土地付き中古物件から探す
- オーナー仲間など知人から紹介
- 【上級者向け】地上げする
不動産ポータルサイトで検索する
まずは、ホームズ・スーモ・アットホームといった不動産ポータルサイトで検索して土地を探してみましょう。
各不動産会社の取り扱っている物件情報が多数掲載されていますので、土地の供給状況や価格相場を知ることができます。
インターネット上には売れ残り物件しかないという人がいますが、まったくないというわけではありません。
本気で良い条件の土地を探すのであれば、不動産ポータルサイトの新着情報は毎日確認することをおすすめします。
不動産会社に行って相談する
希望エリアや土地の予算が決まったら、不動産会社に直接行って相談するのもよいでしょう。
不動産会社に行けば、プロに条件に合う土地情報をまとめて紹介してもらえるというメリットがあります。
ただし、不動産会社は「不動産のプロ」であり、「建築のプロ」とは限りません。
希望している建築プランが実現できる土地であるか知りたい場合は、ハウスメーカー・工務店に確認することをおすすめします。
ハウスメーカー・工務店の担当者に相談する
ハウスメーカー・工務店の担当者に相談するのも1つの手です。
ハウスメーカー・工務店に土地の相談をすることで、希望の建物プランが実現できる土地であるか、販売中の土地に合う建物プランの例などを提示してもらえるでしょう。
さらに、土地・建物・諸経費の総額から見積もりを作りやすくなるので、予算に合うかどうかもわかりやすくなるというメリットがあります。
ちなみに、ハウスメーカー・工務店の各担当者は、それぞれ独自の「土地情報を入手する手段」を持っていることが多いです。
つまり、不動産会社等と独自のつながりがあるということですね。
自身では得られない土地情報でも、ハウスメーカー・工務店の担当者なら手に入る土地情報もありますので、まずは相談してみることをおすすめします。
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現地で売土地を探す
希望エリア周辺まで実際に行って、「売土地」の看板を探す方法も有効です。
売主によっては、所有する土地を売りに出していることをあまり知られたくないという人がいます。
また、インターネットに疎い小規模の不動産会社は、現地看板と紙媒体の広告でしか宣伝していないこともあるのです。
私は土地の仕入れをする仕事をしていましたので、手に入れたい地域の現地周辺は必ず探索していました。
現地に行くと、意外とネットにはない売物件を見つけられることがありますよ。
不動産会社のWebサイトを確認する
一般的に、不動産ポータルサイトに物件を掲載するにあたり費用がかかります。
そのため、不動産会社によってはお金のかかるポータルサイトには物件情報を掲載せず、自社のWebサイトのみ公開しているということもあるのです。
インターネットで土地情報を探す場合は、個々の不動産会社の物件情報も確認することをおすすめします。
土地付き中古物件から探す
良い条件の土地がなかなか見つからない…！という人は、土地付き中古物件も範囲に入れて探すのもよいでしょう。
ちなみに、私たちは中古戸建てを解体・更地にしてから賃貸併用住宅を新築しています。
土地付き中古物件も範囲に入れることで、希望の立地が見つかる可能性が高まります。
ただし、土地の上に建物がある場合は解体する必要があります。解体費用も考えなければならないので注意しましょう。
オーナー仲間など知人から紹介
オーナー仲間などの知人から土地情報を紹介してもらう方法もあるでしょう。
特に不動産投資をするオーナー同士で情報交換することはよくあります。
私は不動産会社・住宅メーカーに勤めていた頃、オーナーさんから物件情報を頂くことも多々ありました。
なお、今後も不動産投資を拡大していきたい！という人は、不動産投資関連のセミナーへの参加がおすすめです。
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【上級者向け】地上げする
ここでの「地上げ」とは、建築用地を確保するために土地の所有者と交渉して購入すること。
つまり、売物件ではないけれど現地で気になる物件がある場合は、所有者を調べて直接交渉するという方法もあるのです。
法務局に行けば誰でも所有者を調べることができます。
私は仕事として土地の仕入れをしていましたので、気になる土地の所有者を調べて手紙を送ったり、電話したり、直接伺ったりしたことがあります。
とはいえ、一般的には知らない人にいきなり交渉をするのは難しいですし、会社ではなく個人として交渉を持ちかけることも難しいと思います。
「売物件ではないけどどうしても気になる土地がある！」 という人は、ひとまず不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
賃貸併用住宅は土地選びが超重要！賃貸需要のある立地を探そう！
賃貸併用住宅で成功させたいのであれば、はじめの土地選びが非常に重要です！
自宅として「自分たちが暮らしやすい立地」であることも大切ですが、空室になりにくい立地を選択することも大事だといえます。
まずは気になるエリアの賃貸需要と現状を調査するところから始めて、ハウスメーカー・工務店と相談しながら自宅部分・賃貸部分の間取りを考えるとよいでしょう。
賃貸併用住宅において、立地選びと同じくらい大切なのが「ハウスメーカー・工務店選び」です。
「持ち家計画」では全国100社以上のハウスメーカーを取り扱っていますので、まずは無料の資料請求で情報収集しましょう！
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