体験談|賃貸併用住宅の土地探しとハウスメーカー選び

賃貸併用住宅の土地探し&ハウスメーカー選び

こんにちは、不動産ライターの小花絵里(おばなえり)です。

賃貸併用住宅はマイホームの一種ではあるものの、不動産投資の側面も持ち合わせています。

したがって、賃貸併用住宅で失敗しないように空室対策や出口戦略を考えるなら、賃貸需要のある立地の選定が必須です。資金計画も重要でしょう。

私たちは土地を持っていなかったので、賃貸併用住宅用の土地探しから始めました。

今回は、私たちが行った賃貸併用住宅を建てるための土地探し&ハウスメーカー選びについて、当時の考え方とあわせてご紹介します。

この記事を書いた人:小花絵里(おばなえり)
目次

土地探しでは、売却を見据えて立地を最重視

土地探しでは、売却を見据えて立地を最重視

土地探しを始める前に、私たちは賃貸併用住宅に求める土地の条件を整理しました。

土地の希望条件
  • 自宅2LDK+賃貸1LDKor2LDK+車4台が入る大きさ(最低でも40坪は欲しい)
  • 車4台が並列で置ける間口が理想
  • 夫婦ともに通勤しやすいエリア
  • 土地価格は安いけれどそれなりに賃貸需要のあるエリア
  • 生活に不自由ない周辺環境

住宅ローンを利用して建築したかったので、1棟2戸・自宅部分の床面積を50%以上にすることは最初から決めていました。

自宅部分を2LDKで考えていたのは、住宅ローン控除のある10年間は住むつもりだったので夫婦+子ども1人が暮らせる間取りを想定していたからです。

絵里

家族の人数が増えて手狭に感じたら、10年を待たずに手放すかもしれない可能性も考えていました。

夫は新卒からずっと賃貸仲介に携わるプロ、私は2年ほど賃貸仲介をしていた経験があります。お互い得意なエリアが違ったので、手分けして土地を探しました。

土地の探し方

  • 不動産ポータルサイト(主にat home)を毎日確認
  • 希望エリアの地元不動産会社のHP等をチェック
  • 現地周辺で売看板や空地を確認
  • ハウスメーカーの担当者にも依頼
  • 土地だけでなく中古住宅の情報もチェック

私は当時、住宅メーカーで土地を仕入れる仕事をしていました。仕事として、毎朝レインズやアットホーム等の新着情報はチェックしています。

仕事で希望エリア付近に行く場合は、ついでに賃貸併用住宅に良さそうな土地がないか確認していました。

私は賃貸仲介をしていた頃のエリアが良いと思っていたので、そのエリアに詳しい地元不動産会社の情報も定期的にチェックしています。

また、土地を決める前にハウスメーカーをほぼ決めていたので担当者にも探してもらうよう依頼しました。

土地購入の決め手

最終的に、土地購入の決め手となったのは「立地」でした。

立地が良いと思った理由
  • 賃貸需要の高いエリア(需要より供給が少なめ)
  • 地形が良い。1棟2戸の賃貸併用住宅にピッタリの大きさ&形!
  • 小学校が近い
  • スーパー・コンビニ徒歩圏内
  • 夫婦の通勤距離が短くなる

夫婦で手分けして探していましたが、結局私が希望していたエリアで決めることになりました。他所から移り住む人が多い地域であったことも希望していた理由です。

絵里

富山県の中には排他的な雰囲気の地域もあるので…。私たちは県外出身者で余所者ですからね。

私はこのエリアで賃貸仲介をしていたことがあるので、エリア内の客層やニーズのある物件の特徴はおおよそ把握しています。探していた土地の条件にピッタリ合うと感じました。

ただし、今回の土地は更地ではなく中古住宅が建っていました。解体する必要があったこともあり、当初考えていた土地の予算よりはオーバーして購入しています。

多少予算オーバーしても、後々手放すことを考えると立地にこだわった方が良いと思い購入を決断しました。

収益性重視でローコストメーカーを選択

私たちは収益性を重視して月々のキャッシュフローがプラスになるようにしたいと考えていました。

月々のキャッシュフローをプラスにする方法
  • 総支払額(土地+建物+諸費用)を抑える
  • 住宅ローンの借入期間を長めにする
  • できる限り高めの家賃を設定する

月々のキャッシュフローをプラスにするためには、できる限り安く仕入れることが重要です。そのため、私たちはローコストメーカーを探していました

最終的にハウスメーカーの決め手となったのは、価格です。私たちが選んだハウスメーカーは、1棟2戸賃貸併用住宅用の建築プランを用意していました。最初から賃貸併用住宅用のプランがあるハウスメーカーはここだけでした。

2022年11月現在、建築費の高騰により1棟2戸賃貸併用住宅用の建築プランはなくなっています。

また、夫婦ともに住居へのこだわりがないこともローコストメーカーを選択する理由になりました。特に夫は、3点ユニットでもまったく問題ないと言うくらいのこだわりのなさです(私はさすがに嫌です)。

住み始めてから4年目、特に不満はありません。ただ、自宅部分はもう少し子どものことを考えた間取りにしてもよかったかなぁとは感じています。

自宅と賃貸それぞれに求める条件を整理することが大切

自宅と賃貸それぞれに求める条件を整理することが大切

私たちは賃貸併用住宅を一時的に暮らす住宅と考えて収益性に振り切っていたので、土地・ハウスメーカーに求める条件はまとまりやすかったと思います。

長期的に暮らす自宅として考えるのであれば、自宅としてこだわりたい部分と賃貸需要も踏まえた条件を満たすのが難しいかもしれませんね。

次回は賃貸併用住宅の間取りの決め方について更新します。

賃貸併用住宅で失敗しないためには、立地選び&ハウスメーカー選びが非常に重要です。

【タウンライフ家づくり】を利用すると、あなたの街のハウスメーカー各社から間取りプラン・資金計画・土地提案をしてもらえます。

出典:タウンライフ家づくり

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