中古戸建て投資物件の探し方を解説！失敗しないための選び方とコツもご紹介

こんにちは、不動産ライターの小花絵里（おばなえり）です。

不動産投資に興味のある人の中には、比較的少額から始められる中古戸建て投資を検討している人がいるのではないでしょうか。

しかし、いざ中古戸建て投資をしようと思っても、どうやって物件を探したらよいのか、どんな物件を選んだらよいのかわからず悩む人もいるでしょう。

そこで今回は、中古戸建て投資物件の探し方について解説します。

戸建て投資で失敗しないための選び方についてもご紹介しますので、中古戸建て投資に興味のある人は、ぜひ参考にしてみてください。

中古戸建て投資物件の探し方

ここでは、中古戸建て投資に必要な物件の探し方について解説します。

これから中古戸建て投資を始めたい！という人は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産ポータルサイトから探す

不動産投資で成功するための非常に重要なポイントは、「物件選び」です。

中古戸建て投資を始めたい！と思った人は、不動産ポータルサイトに掲載されている物件情報を毎日確認することから始めてください。

「一般公開されている物件は売れ残りしかないから見ても意味ない」と考えている人がいるのですが、そんなことはありません。

私は不動産業界で働いていたときから、毎日不動産ポータルサイトの物件情報をチェックしていました。優良物件を見つけたいのであれば、根気よく探し続けましょう。

おすすめ不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトによって、マイホームと投資物件どちらを主体としての物件情報が掲載されているのか異なります。

中古戸建ては実需・投資どちらも需要がありますので、どちらのサイトも確認しておくとよいでしょう。

nifty不動産はアットホーム・ホームズ・スーモなど複数のサイトからまとめて物件を検索できるので非常に便利ですよ。

不動産会社のWebサイトから探す

基本的に、不動産ポータルサイトへの掲載は有料です。

そのため、不動産会社によっては不動産ポータルサイトに掲載する物件数を制限していたり、まったく掲載していなかったりすることがあるのです。

インターネットから物件情報を探すときには、不動産会社のWebサイトも確認することをおすすめします。

特に地元密着型の小規模な不動産会社は、自社サイトでしか物件情報を公開していないことがよくあります。

中古戸建てを探すときは、大手不動産会社・地元不動産会社いずれのWebサイトも確認しておくとよいでしょう。

売地からも探す

中古戸建てを探すときには、売地情報もチェックしておくことをおすすめします。

「土地」として販売されている物件の中には、建物解体が前提の「古家付き土地」があるからです。

古家付き土地として販売されている場合、ほぼ土地値で購入できることが多いでしょう。

さらに、解体費用を売主負担となっている場合は、解体費用分の交渉余地があるとも考えられます。

私は仕事で中古戸建てを探していた時も、土地情報を毎日チェックしていました。

古家付き土地となっている場合、売主が建物価値なしと考えていることが多いので、安く手に入れられる可能性があるでしょう。

不動産会社からの紹介

良い物件を仕入れたいのであれば、不動産会社の営業マンと仲良くなっておくことをおすすめします。

不動産会社では、仕入れた物件を一般公開する前に、購入してくれそうな人に声をかけていることがよくあるからです。

また、あまりにも販売価格が安すぎる物件は、費用対効果を考えて広告掲載しないこともあります。

不動産会社の営業マンと仲良くなるために効果的な方法は、物件を購入することです。

とはいえ、中古戸建てを探し始めたばかりの状況でいきなり物件を購入するのはハードルが高いと思います。

はじめは、なるべく不動産会社に直接足を運んで関係性を築くとよいでしょう。

オーナー仲間からの紹介

戸建て投資含め、不動産投資をしていきたいと考えているのであれば、不動産投資を実際に行っている人との交流を深めることをおすすめします。

「良い物件を見つけたけど今は買えない…」といったときに、情報を教えてもらえることがあるからです。

私たちは不動産会社側の人間ですが、オーナーさんから情報を頂いたり、良い物件を見つけた時に仲間に連絡したりすることがあります。

ちなみに、不動産会社や不動産投資オーナー主催のセミナーに参加すると、オーナー同士の交流がしやすいですよ。

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相続・空き家関連業界からの紹介

戸建て投資を進めていくと、上記のような相続・空き家に関連する仕事をする人と知り合うことがあります。

弁護士・司法書士・遺品整理業者などの人はそれぞれの業界におけるプロですが、不動産のプロではありません。

顧客から不動産の売却を相談されたら、不動産を購入してくれそうな知り合いもしくは不動産会社につなげることになります。

今は「終活の一環として、不動産を現金化しておきたい」という需要があるので、相続・空き家に関連する業種の人と知り合っておくと、戸建て情報を手に入れられることがありますよ。

ジモティーで探す

ジモティーとは、様々なジャンルの広告を無料で掲載できるサイトのこと。

ジモティーには不動産の広告も掲載できるので、入居者を募集したり、売却したい不動産の情報を載せたりすることも可能です。

ただし、ジモティーはあくまで広告を掲載できるサービスであり、取引の仲介は行っていません。

不動産取引には様々なリスク・注意点がありますので、ジモティーで見つけた物件であったとしても、不動産会社を通して契約することをおすすめします。

ちなみに、私たちはジモティーで中古戸建てを探したり、入居者を募集したりしたことがありますよ。

興味のある人はこちらの記事もご覧ください。

一括資料請求できるサイトを利用する

希望エリアの不動産情報を、複数の不動産会社から一括して資料請求できる「タウンライフ」というサイトがあります。

タウンライフでは、完全無料で一括資料請求ができます。

複数の不動産会社が持っている物件情報が一括して手に入りますので、比較検討がしやすく非常に便利ですよ。

無料ですので、興味のある人はぜひ利用してみてください。

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中古戸建て投資で失敗しないための選び方とコツ

ここでは、中古戸建て投資で失敗しないための物件の選び方とコツについて解説します。

不動産投資において最も重要なことは「仕入れ」であると言っても過言ではありません。

どのように投資物件を探したり、選んだりしたらいいのかわからないとお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

戸建て投資をするエリアの決め方

基本的には、ある程度の土地勘があって、自身で現地確認できる範囲から考えていくことをおすすめします。

もちろん、賃貸需要のあるエリアであることは必須です。

よっぽどエリアを熟知しているのでなければ、人口数万人以下の小さな市町村は避けた方が無難です。

さらに、賃貸物件が供給過多で賃料が値崩れしているところも避けた方が良いでしょう。

賃貸需要を知るためには、エリア内の不動産会社に直接聞いたり、賃貸物件が多数掲載されているポータルサイトを確認したりしてみてください。

不動産ポータルサイトは毎日確認する

不動産ポータルサイトに掲載されている物件情報は、毎日確認することをおすすめします。

毎日確認することで、価格相場や供給状況などを把握しやすくなるからです。

さらに、頻繁にチェックすることで優良物件を見つけやすくなるでしょう。

条件の良い物件は争奪戦です。不動産投資で成功している人も、不動産ポータルサイトの情報は常にチェックしています。

不動産投資は「仕入れ」が非常に重要です。地道に探していきましょう。

家賃相場を調べる

気になる物件があれば、上記のサイトなどを利用して家賃相場を調べましょう。

築年数や間取りなどの条件を絞り込むことで、気になる物件と条件が似ている物件の募集家賃を知ることができます。

希望エリアの賃貸状況について詳しく知りたい方は、エリア内にある賃貸物件を取り扱う会社に話を聞きに行くのも良いでしょう。

築年数と表面利回りを確認する

一般的に、築年数が古いほど修繕などのリスクが高まります。

そのため、築5年の物件と築50年の物件では求められる利回りが大きく異なるでしょう。

私たちが所有している中古戸建ては3棟、いずれも築50年前後であり、中古戸建てというより「ボロ戸建て」です。

表面利回りは、すべて20%は超えています。

条件的に避けたい物件は除外する

100％希望に合う物件は、ほぼ見つかりません。

ですから、条件的に絶対避けたい物件は除外して、残っている物件から検討していくことをおすすめします。

たとえば、賃貸需要がほぼ見込めないエリアや大幅なリフォームをしても修繕リスクが高すぎる物件を避けることなどが考えられるでしょう。

必ず現地を確認する

中古戸建て投資で失敗しないためには、現地を確認することが大切です。

物件はどの程度の修繕が必要か確認することはもちろん、周辺環境に問題がないかも確認しておくと良いでしょう。

意外と、街の雰囲気って結構大事です。町内の道路やゴミ置き場周辺を見ると、なんとなく周辺住民の様子がわかりますよ。

駐車場の有無

生活するのに車必須の地方であれば、駐車場を確保できるかどうかは大きなポイントとなります。

車を所有して移動手段としている人は、どこかに車を置く場所を確保しなければなりません。

駐車場がないと、それだけで借りたい物件の候補から外されてしまうのです。

敷地内に駐車場が確保できない場合は、徒歩圏内に駐車場として利用できる場所があるか確認した方がよいでしょう。 

地道に優良物件を探して戸建て投資を成功させよう！

中古戸建て投資で失敗しないためには、「物件の仕入れ」が非常に重要です！

条件の良い物件はなかなか出てこないものです。

地道にコツコツと物件情報を集めて、 優良物件を探していきましょう。

気になるエリアにどんな物件があるのか情報を集めたい！という人は、複数の不動産会社から一括資料請求ができる「タウンライフ」がおすすめです。

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