不動産×ライターの生きる道

不動産ライター小花絵里による副業&投資ブログ。Webライター・ブログ・不動産投資・株式投資・フリマアプリなどの情報を発信しています。

中古戸建て投資の始め方を完全解説!低予算から不動産投資を始めよう

「不動産投資」 と聞くと、一棟もののアパート・マンションを思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。

一棟アパート・マンションは購入費用が高く多額の資金を準備しなければならないので、初心者にはハードルが高いように感じられますよね。

 

そこで、不動産投資に興味があるけどあまり資金を準備できない初心者におすすめしたいのが「中古戸建て投資」です。

今回は、中古戸建て投資の始め方を完全解説します!

低予算から不動産投資を始めてみたいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。 

 

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中古戸建て投資のメリット・デメリット

中古戸建て投資のメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 販売価格が安い
  • 利回りが高め
  • 入居期間が長め
  • 共用部分の手入れ不要
  • 売却しやすい
  • 入居率100%または0%
  • 修繕・リフォーム費用が高額になる可能性がある
  • 金融機関から借入がしにくい
  • キャッシュを大幅に増やすことは難しい

中古戸建て投資には、上記のようなメリット・デメリットがあります。 

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

 

 

中古戸建て投資の始め方

中古戸建て投資の始め方

ここでは、中古戸建て投資の始め方を解説します。

これから中古戸建て投資を始めてみたいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

 

  1. 不動産投資の知識を身に付ける
  2. 中古戸建てを探す
  3. 融資先を探す
  4. 物件の購入
  5. 火災保険の加入
  6. 管理会社決定・入居者募集
  7. リフォーム
  8. 賃貸管理開始
  9. 中古戸建ての売却

 

不動産投資の知識を身に付ける

不動産投資に関する知識がまったくないという人は、勉強するところから始めましょう。

不動産投資の勉強方法は、書籍を読む・不動産投資セミナーに参加する・不動産投資をしている人のブログを読むなどが考えられます。

 

こちらの記事では、超初心者向けにおすすめの本を紹介しています。

興味のある人は、ぜひご覧ください。

 

 

中古戸建てを探す

実際に中古戸建てを探し始めましょう。

不動産投資で成功させるためには、物件選びが非常に重要です。

条件の良い物件は、他の人も探しています。

根気よく探すことをおすすめします。

なお、中古戸建ての探し方については後の項目「中古戸建ての探し方」をご覧ください。

 

融資先を探す

現金で購入するのでなければ、融資先を探す必要があります。

自身で金融機関・不動産会社などに相談してみましょう。

 

ただし、先ほども解説したように、中古戸建ては融資を受けにくいのがデメリットの1つです。

不動産投資を始めてから間もない人は、日本政策金融公庫の融資制度も検討してみるとよいでしょう。

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

 

 

物件の購入

気に入る物件が見つかれば、購入へと進みます。

購入にあたり気になる点や不安な点があれば、不動産会社などに確認するとよいでしょう。

 

火災保険の加入

万が一に備えて火災保険に加入しておくことをおすすめします。

火災保険が補償しているのは「火災」だけではありません。

一般的に、火災保険の補償範囲には火災・落雷・破裂・風災・雪災などが含まれています。

築年数が古く修繕リスクの高い物件は、ぜひとも加入しておきましょう。

 

なお、火災保険は複数社を比較検討することがおすすめです。

下記のサイトでは無料で一括見積もりができますので、ぜひご活用ください。

 

 

管理会社決定・入居者募集

不動産投資の運営方法を大きく分けると、オーナー自身で物件の管理業務を行う「自主管理」と、管理会社に物件の管理業務を委託する「管理委託」の2種類があります。

管理委託を考えているのであれば、早めに探し始めることをおすすめします。

管理会社と入居者募集の時期を相談しましょう。

 

ちなみに、私たちは毎回リフォームよりも前から入居者の募集を始めています。

内装が綺麗な物件の方が好まれるのは間違いないのですが、汚くてもいいから安く借りたい人も一定層いるのです。

中古戸建て3棟のうち2棟はリフォーム前に客付けできています。

詳しくは、こちらの記事もご覧ください。

 

 

リフォーム

購入した中古戸建てをそのまま貸し出すのは難しいでしょう。

貸し出すにあたり、修繕・リフォームが必要になることがほとんどです。

 

中古戸建ての場合、状態によってはリフォーム代が高額になってしまう可能性があります。

物件を購入する前にリフォーム業者に見積もりを依頼して、ある程度の金額を把握しておくことをおすすめします。

 

 

賃貸管理開始

中古戸建ての客付けができれば、賃貸管理の開始です。

自主管理であれば、クレーム対応や更新業務などの賃貸管理業務をオーナー自身で行うことになります。

 

中古戸建ての売却

中古戸建て投資では、物件の運用から出口戦略まで考えておく必要があるでしょう。

入居者がいるうちに「投資物件」として販売するのか、実需を狙って空き家になってから販売するのかなど、戦略を考えておくことをおすすめします。 

 

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中古戸建ての探し方

中古戸建ての探し方

  • 不動産ポータルサイト
  • 不動産会社に探してもらう
  • 知人・友人からの紹介
  • 遺品整理業者・司法書士・弁護士などからの紹介
  • ジモティーから探す

中古戸建ての探し方として、上記の方法が考えられます。

詳しくは、別記事にまとめる予定です。

 

中古戸建てのリフォーム

中古戸建てのリフォーム

中古戸建てのリフォームを考える際は、できれば複数の業者に見積もりを依頼することをおすすめします。

リフォームをしようか迷っている部分も含めて見積もりを依頼するとよいでしょう。

 

見積もりの内容から、予算との兼ね合いを考えて取捨選択をするとよいでしょう。

費用対効果を考えると必要ない箇所・オーナー自身でもリフォームできそうな箇所は、見直しのできるところですよ。 

 

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中古戸建て投資の出口戦略

中古戸建て投資の出口戦略

中古戸建てを購入する前に、ある程度の出口戦略を考えておくことをおすすめします。

どのくらいの期間で資金を回収できるのか、キャッシュフローはどうなっているのか、投資・実需どちらを想定して販売するのかなどを踏まえて考えてみるとよいでしょう。

中古戸建て投資の出口戦略については、別記事でまとめる予定です。

 

中古戸建て投資の始め方に関するQ&A

中古戸建て投資の始め方に関するQ&A

ここでは、中古戸建て投資の始め方に関するQ&Aをご紹介します。

中古戸建て投資に興味のある人は、ぜひ参考にしてみてください。 

  • いくらの物件から始めたらいい?
  • 物件価格以外にかかる費用は何がある?
  • 自己資金はいくら必要?
  • 管理委託した方がいい?自主管理でも大丈夫?

 

いくらの物件から始めたらいい?

私たちは現在富山県で不動産投資を行っています。

富山県のような地方の場合、300万円程度の物件から検討するとよいでしょう。

300万円でも修繕・リフォームの必要な物件が多いのですが、300万円を下回るような物件はそれに加えてさらに条件の悪い物件が多いので、売却時に苦戦する可能性が非常に高いのです。

中古戸建て投資を検討する場合は、物件価格だけではなく様々な条件も踏まえて総合的に判断することをおすすめします。 

 

物件価格以外にかかる費用は何がある?

  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税精算金
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 火災保険料
  • ローンにかかる手数料 など

中古戸建ての購入には、上記のような諸費用もかかります。

予算を考えるときは、諸費用も含めて考えることをおすすめします。

 

自己資金はいくら必要?

富山県のような地方で中古戸建て投資を検討する場合は、300万円~500万円程度を目安に準備するとよいでしょう。 

中古戸建ての場合は融資を受けるのが難しいケースが多いので、金融機関からの融資を検討する場合でも現金で購入できるだけの資金を確保しておくと安心です。

 

管理委託した方がいい?自主管理でも大丈夫?

私個人の考えとしては、初めての不動産投資であれば管理委託するのが無難だと思います。

ただし、賃貸管理業務を勉強したいなどの理由があれば、アパートと違い世帯数が1世帯だけなので挑戦してみてもよいでしょう。 

 

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低予算から始めたい初心者は中古戸建て投資を検討してみよう!

低予算から始めたい初心者は中古戸建て投資を検討してみよう!

今回は、中古戸建て投資の始め方について解説しました。

中古戸建て投資では、物件選びが非常に重要です。物件価格だけではなく、様々な諸条件を踏まえて総合的に判断することが大切でしょう。

 

購入すべき物件であるかを判断するためには、不動産投資に関する知識が必要不可欠です。

不動産投資について学びたい人は、不動産セミナーなどに参加することもおすすめです。

興味のある人は、下記のページから詳細をご覧ください。