こんにちは、不動産ライターの小花絵里（おばなえり）です。
将来のための資産形成を目的として、不動産投資を始めたいと考えている人がいるのではないでしょうか？
しかし、一般的な不動産投資用物件は購入費用が高く、多額の資金を準備しなければならないので、初心者にはハードルが高いように感じられますよね。
そこで、不動産投資に興味があるけどあまり資金を準備できない初心者におすすめしたいのが「中古戸建て投資」です。
今回は、中古戸建て投資の始め方を完全解説します！
実体験も踏まえて解説しますので、低予算から不動産投資を始めてみたいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。
中古戸建て投資の始め方
ここでは、戸建て投資の始め方を解説します。
これから戸建て投資を始めてみたいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。
- 不動産投資の知識を身に付ける
- 物件を探す
- 融資先を探す
- 物件の購入
- 火災保険の加入
- 管理会社決定・入居者募集
- リフォーム
- 賃貸管理開始
- 戸建ての売却
STEP1：不動産投資の知識を身に付ける
不動産投資に関する知識がまったくないという人は、勉強するところから始めましょう。
不動産投資の勉強方法は、書籍を読む・不動産投資セミナーに参加する・不動産投資をしている人のブログを読むなどが考えられます。
こちらの記事では、超初心者向けにおすすめの本を紹介しています。
興味のある人は、ぜひご覧ください。
STEP2：物件を探す
- 不動産ポータルサイトから探す
- 不動産会社のWebサイトから探す
- 売地からも探す
- 不動産会社からの紹介
- オーナー仲間からの紹介
- 相続・空き家関連業界からの紹介
- ジモティーで探す など
不動産投資で成功させるためには、物件選びが非常に重要です。
特に、エリアの選び方と周辺の価格相場・家賃相場を知ることは必要不可欠だといえるでしょう。
戸建て投資で失敗しないための探し方や選び方についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、興味のある人はあわせてご覧ください。
STEP3：融資先を探す
現金で購入するのでなければ、融資先を探す必要があります。
自身で金融機関・不動産会社などに相談してみましょう。
ただし、先ほども解説したように、中古戸建ては融資を受けにくいのがデメリットの1つです。
不動産投資を始めてから間もない人は、日本政策金融公庫の融資制度も検討してみるとよいでしょう。
詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
STEP4：物件の購入
気に入る物件が見つかれば、購入へと進みます。
購入にあたり気になる点や不安な点があれば、不動産会社などに確認するとよいでしょう。
STEP5：火災保険の加入
万が一に備えて火災保険に加入しておくことをおすすめします。
火災保険が補償しているのは「火災」だけではありません。
一般的に、火災保険の補償範囲には火災・落雷・破裂・風災・雪災などが含まれています。
築年数が古く修繕リスクの高い物件は、ぜひとも加入しておきましょう。
なお、火災保険は複数社を比較検討することがおすすめです。
下記のサイトでは無料で一括見積もりができますので、ぜひご活用ください。
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STEP6：管理会社決定・入居者募集
不動産投資の運営方法を大きく分けると、オーナー自身で物件の管理業務を行う「自主管理」と、管理会社に物件の管理業務を委託する「管理委託」の2種類があります。
管理委託を考えているのであれば、早めに探し始めることをおすすめします。
管理会社と入居者募集の時期を相談しましょう。
ちなみに、私たちは毎回リフォームよりも前から入居者の募集を始めています。
内装が綺麗な物件の方が好まれるのは間違いないのですが、汚くてもいいから安く借りたい人も一定層いるのです。
中古戸建て3棟のうち2棟はリフォーム前に客付けできています。
詳しくは、こちらの記事もご覧ください。
STEP7：リフォーム
購入した中古戸建てをそのまま貸し出すのは難しいでしょう。
貸し出すにあたり、修繕・リフォームが必要になることがほとんどです。
中古戸建ての場合、状態によってはリフォーム代が高額になってしまう可能性があります。
物件を購入する前にリフォーム業者に見積もりを依頼して、ある程度の金額を把握しておくことをおすすめします。
STEP8：賃貸管理開始
中古戸建ての客付けができれば、賃貸管理の開始です。
自主管理であれば、クレーム対応や更新業務などすべての賃貸管理業務をオーナー自身で行うことになります。
STEP9：中古戸建ての売却
中古戸建て投資では、物件の運用から出口戦略まで考えておく必要があるでしょう。
入居者がいるうちに「投資物件」として販売するのか、実需を狙って空き家になってから販売するのかなど、戦略を考えておくことをおすすめします。
中古戸建て投資で知っておくべき基礎知識
ここでは、中古戸建て投資を行う上で知っておきたい基礎知識について解説します。
まずは基礎を理解して、その後の不動産投資に活かすとよいでしょう。
- インカムゲインとキャピタルゲイン
- 利回りとは
- レバレッジ効果とは
- 戸建て投資のメリット・デメリット
- 自主管理と管理委託
インカムゲインとキャピタルゲイン
- インカムゲイン：家賃収入による運用益
- キャピタルゲイン：不動産売買による売却益
インカムゲイン・キャピタルゲインは、どちらも投資で得られる利益のこと。
不動産投資の場合、インカムゲインは所有している不動産から継続的に得られる家賃収入のこと、キャピタルゲインは所有している不動産を売却して得られる利益のことをいいます。
中古戸建て投資では、初めの物件選びが非常に重要です。
安定した家賃収入が得られるよう賃貸需要を見極めたり、一定期間後に売却できるような物件選びをすることが必要でしょう。
利回りとは
- 表面利回り：簡易的な指標。不動産広告に用いられることが多い。
- 実質利回り：諸経費も考慮して計算される利回り。
不動産投資における主な利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回り
表面利回り＝年間想定家賃収入÷不動産購入価格
表面利回りとは、想定される年間家賃収入を不動産購入価格で割って計算される指標のこと。
空室率や諸経費などは考慮されず、簡易的な指標として用いられます。
不動産広告に記載されている利回りは、表面利回りであることが一般的です。
実質利回り
実質利回り＝（年間想定家賃収入－諸経費）÷（不動産購入価格－購入諸経費）
実質利回りとは、想定される年間家賃収入から運営に必要な諸経費を差し引いたものを、不動産購入価格から購入にかかる諸経費を差し引いたもので割って計算される指標のこと。
諸経費を考慮して計算されるため、表面利回りよりも現実的な数字になりやすい特長があります。
しかし、諸経費を正確に把握することは難しいため、計算しにくいという側面もあります。
レバレッジ効果とは
不動産投資におけるレバレッジ効果は、ローンを借り入れることにより少ない自己資金から大きな収益を得る効果のことをいいます。
自己資金が100万円だと仮定すると、100万円の戸建てよりも、400万円借り入れて500万円の戸建ての方が投資効果が大きくなりやすいという意味ですね。
とはいえ、築年数などにもよりますが、中古戸建ては担保評価が低いのでなかなか借り入れしにくいのが現状です。
私たちの場合は、築古戸建てということもあり、いくつか金融機関にアタックしましたが全滅。3棟現金で購入しています。
絵里戸建て投資のメリット・デメリット
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
中古戸建て投資の主なメリット・デメリットとして、上記のことが挙げられます。
販売価格が安いので現金でも買いやすいことや利回りが高めであることは大きなメリットですが、一方で空室リスクや修繕リスクが大きくなりやすいデメリットもあるのが特徴です。
絵里自主管理と管理委託
不動産投資の運営方法として、「自主管理」と「管理委託」の2種類があります。
自主管理はオーナーがすべての賃貸管理業務を行う運営方法であり、管理委託は賃貸管理業務の全部または一部を管理会社に委託する方法のことをいいます。
私個人の考えとしては、初めての不動産投資であれば管理委託するのが無難だと思います。
賃貸管理の手間が省けるだけでなく、判断に迷うときにプロの意見を聞けることも大きなメリットになるでしょう。
管理会社によって委託できる業務範囲や料金プランなどが異なりますので、複数社を比較検討することをおすすめします。
中古戸建て投資で失敗してしまう初心者の特徴
ここでは、中古戸建て投資で失敗してしまう初心者の特徴について解説します。
失敗してしまう初心者の特徴を知り、自身の不動産投資へと活かしていきましょう。
- 自身で判断できず、不動産会社の言われるがまま物件を購入する
- 利回りの高さのみで判断して購入する
- 手元にキャッシュがなく、様々なリスクに対応できない
- 物件購入がゴールのように感じてしまい、管理が疎かになる
- 出口戦略をまったく考えていなかったため、売却できない
自身で判断できず、不動産会社の言われるがまま物件を購入する
不動産投資では、自身で判断できるだけの知識を身に付けることが必要不可欠です。
不動産会社の仕事の1つが、物件を販売すること。そのため、自身に向いていない物件を勧められることも考えられます。
不動産会社から受け取った情報を基に、自分自身でも調べて検討することが大切だといえるでしょう。
利回りの高さのみで判断して購入する
中古戸建て投資の魅力は、販売価格が安く利回りの高い物件が多いことでしょう。
ある程度の利回りがないと、修繕などの面でリスクの高い中古戸建て投資をする旨味がないのは事実です。
しかし、利回りの高さのみで判断して購入するのは危険でしょう。
賃貸需要のないエリアで入居者が決まりにくかったり、大規模な修繕が必要で費用が高くなってしまったりすることなどが考えられるからです。
利回りだけでなく、立地や築年数、周辺の家賃相場、修繕が必要な箇所、最終的に売却できるかなども踏まえて総合的に判断することをおすすめします。
手元に現金がなく、様々なリスクに対応できない
空室が長引いたり、大きな修繕が必要となったりするなど、どれだけ綿密な計画を立てていても想定外のことは起こり得ます。
手元に現金がないと、何かトラブルなどが起こった時に対応できなくなってしまう可能性が高まるでしょう。
余裕のあるキャッシュフローにする、少しずつ手元に残す現金を増やすなど、リスク対策を講じることが大切です。
絵里物件購入がゴールのように感じてしまい、管理が疎かになる
先ほどから解説しているように、不動産投資では物件選びが非常に重要です。
とはいえ、物件購入はあくまでスタートライン。取得後から賃貸経営が始まります。
物件管理を管理会社に委託するにしても、投資を行う主体はオーナーです。
管理会社に丸投げして状況を把握しないでいると、失敗してしまうかもしれません。
物件取得後も定期的な市場調査を行い、賃貸条件の見直しや設備投資など、安定した賃貸経営を目指して戦略を考えていきましょう！
出口戦略をまったく考えていなかったため、売却できない
中古戸建て投資では、物件選びの段階で出口戦略まで考えておくことが大切です。
売りたくなっても買い手が見つからない場合、所有し続けることになるでしょう。
特に築古戸建ての場合は、年数を経るごとに修繕リスクが高まりますので、手放せずに高額な修繕費用を払い続けることになってしまう可能性も考えられます。
何年後、どの程度の価格で売却できるかということも加味した上で、購入を検討すると良いでしょう。
戸建て投資初心者が注意するポイント
ここでは、戸建て投資初心者が注意すべきポイントについて解説します。
これから戸建て投資を始めてみたいと考えている初心者の方は、ぜひ参考にしてみてください。
- 不動産投資に関する知識を身に付けることは必須
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
- 入居者の視点から考えることも忘れない
- 配偶者など家族の同意を得ておく
- 手元に残す現金を少しずつ増やしていく工夫をする
不動産投資に関する知識を身に付けることは必須
中古戸建て投資で成功させたいのであれば、不動産投資に関する知識を身に付けることは必須だといえるでしょう。
不動産会社などのプロから意見をもらうにしても、知識がないと良し悪しが判断できないからです。
まずは、不動産投資の関連書籍を読んだり、セミナーに参加したりして、知識を身に付けることから始めましょう！
信頼できる不動産会社を選ぶ
物件購入や入居者募集、物件管理など、不動産投資では様々な場面で不動産会社との関わりがあります。
そのため、信頼できる不動産会社を選ぶことは非常に重要です。
特に管理会社を選ぶときには、料金だけでなく委託できる業務の範囲や客付け力なども踏まえて総合的に判断するとよいでしょう。
なるべく複数社を比較検討することをおすすめします。
入居者の視点から考えることも忘れない
物件を購入したり、リフォームをしたりするお金を出すのはオーナーですが、物件に暮らすのは入居者です。
特に戸建て投資の場合は1棟につき1世帯ですから、入居者が決まらなければ収入はゼロ。
そのため、オーナー自身の視点だけでなく、実際に住む入居者からの視点を忘れないようにしましょう。
配偶者など家族の同意を得ておく
配偶者など家族の同意は早めに得ておくことをおすすめします。
工夫し続ければ隠し通すことも可能かもしれませんが、「いつかバレるかもしれない」という不安を持ち続けたり、バレたときに揉めたりすることを想像しながら投資するのは、精神的に辛いでしょう。
絵里手元に残す現金を少しずつ増やしていく工夫をする
中古戸建て投資では、空室が長引いたり、大きな修繕が必要になったりするなど、資金が必要になる場面が出てくるでしょう。
私たちは築古戸建てを3棟貸し出していますが、細々とした修繕で想定外のお金がかかることがあります。
手元に現金があると、戦略の幅が広がったり、トラブルがあったときに対応しやすくなったりします。
余裕のあるキャッシュフローにして収入の一部を少しずつ貯蓄するなど、手元に残す現金を少しずつ増やしていく工夫をしておきましょう。
低予算から始めたい初心者は中古戸建て投資を検討してみよう！
今回は、中古戸建て投資の始め方について解説しました。
中古戸建て投資では、物件選びが非常に重要です。物件価格だけではなく、様々な諸条件を踏まえて総合的に判断することが大切でしょう。
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