WebライターERIの日記帳

不動産WebライターERIによる副業&投資ブログです。

無事客付けされたボロ貸家。しかし、待ち受けていたのは入居者からの設備クレーム…!

不動産投資の話に反響があったので、調子に乗って更新します!(笑)

最近更新していたのは貸家2棟目を探している話でしたが、今回は貸家1棟目の話。

貸家1棟目の詳細はこちら。

www.erix.work

 

築年数が相当経過していたので、入居後に設備クレームが起こりました。

今回は、そのときの出来事をまとめます。

 

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貸家1棟目の物件情報

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※実際の内観写真です。


貸家1棟目の物件情報について整理します。

  • 古い港町(あまり需要無いエリア)
  • 築50年程度
  • 水回りすべてリフォーム済
  • 一部、和室→洋室にリフォーム済
  • オール電化 エコキュート
  • 家具・家電付(残置物扱い)
  • 階段→ハシゴみたいな感じ

こんな感じです。古いのですが、キッチン・風呂・トイレなどがすべてリフォーム済み。

しかも、オール電化・エコキュート!

設備面だけ見ると良さそうな貸家ですね(笑)

 

貸し出すまでにやろうと思っていたこと

  • 室内クリーニング
  • 一部の和室を洋室へリフォーム
  • 収納のリフォーム

そのままでも貸し出せそうな感じでしたが、一部リフォームを検討していました。

というのも、戸建てのクリーニングってお金がかかるんですよね。

さすがに前所有者が退去したままの状態で貸し出すことはできなかったので、室内クリーニングは必須でした。

どうせお金をかけるなら、ついでに気になるところをリフォームしよう!と見積りを取ったのです。

見積金額は総額で…50~60万円

 

無事、入居者が決定!

2019年3月購入→2019年5月客付け

 

はっきり言って、室内クリーニングをしていなかったので汚かったです。

この状態で案内して、決めてくださった不動産会社担当者様。

ありがとうございます!!!!!

 

現況のまま貸し出すことに

以前、ジモティーでも入居者を募集していたときのことをブログに書きました。

www.erix.work

 

入居申込みが入った時点では室内クリーニングもしてなければ設備確認もしていないという状況。

申込みをしてくれた人たちの事情は知りませんが、とにかく一刻でも早く入居したいというワケありでした。

 

「室内クリーニングもいらないし、設備の動作確認もしなくていい。このままでいいから、とにかく早く入居したいです」

 

私たちオーナー側からすれば、室内クリーニング代やリフォーム代がかからなくて済むので願ったり叶ったりです。50~60万円浮いたぞー!

 

とりあえず、賃貸借契約書と重説の特約欄に「現況のまま貸すから文句言うなよ」っていう感じの内容を追加しておきました。

保証会社の審査も無事通り、申込みから5日後には入居日を迎えるという驚異のスピード入居でした。

 

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入居初日から出てくる設備の不具合

設備の動作確認をする十分な時間が取れなかったので当たり前です\(^o^)/

入居初日から様々な設備の不具合が発見されたのでした。

■給湯器から水漏れ
■テレビが映らない
■システムキッチン(IH)からの水漏れ
■玄関チャイムが鳴らない

1番意味不明なのがIHからの水漏れでしたww聞いたことないわ!

管理会社に委託しているので、管理会社に頼んですぐ業者を手配してもらいました。

これらの不具合はすべて「設備」としているものですから、私たちオーナーに修繕義務があります。

私たちオーナー側が全額負担して修繕しました。

 

「現況のまま貸すから文句言うなよ」という特約を入れたのは、こうした設備の不具合を直したくないからではありません。

「汚れが目立つ」など日常生活には支障が出ないようなクレームを言ってこないようにするために入れたんですよね。

室内クリーニングをしていないので、誰がどう見ても汚かったのです。

 

ちなみに、「賃貸人が修繕義務を負わない」とする特約は有効のようです。

詳細はこちらをご覧ください。

老朽建物の修繕を賃借人負担とする特約の可否と賃貸人の修繕義務 | 公益財団法人不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター)

  

設備と残置物

話は横道に逸れますが……

募集している賃貸物件の中には、前入居者が置いていったエアコンやガスコンロなどがそのまま置いてあることがあります。

この場合、貸主が設置したものではありませんが、何かあったら修繕しないといけないのでしょうか。

みなさんは、どのように考えますか?

 

賃貸物件を借りるときに、必ず宅建士から重要事項説明を受けます。

重要事項説明書の中には、これから借りる物件の「設備」についての記載があるはずです。

貸主は、「設備」として借主に提供しているものについては修繕義務を負います。

 

一方で、前入居者が置いていったものについては「残置物」という扱いになります。

設備として提供するものではありませんので、残置物に関しては「入居までに撤去してほしい」と言えば撤去してもらえます。

残置物をそのまま使っても構いませんが、設備ではありませんので壊れたとしても貸主は修繕しないことがほとんど。

 

「設備」であるか「残置物」であるか。

  • リビングのエアコンは設備だけど寝室のエアコンは残置物
  • 4つある照明のうち、2つの照明は設備だけど残り2つは残置物

こういう紛らわしい部屋があるんですよね。

設備であれば重要事項説明書に記載されていますから、賃貸物件にお住まいで気になる方は確認してみてくださいね。

 

設備の不具合は直ったけれど…

IHから水漏れというよくわからない状況で直るか不安でしたが、そこは業者さん。

きちんと直りました!修繕完了!

金額は15万円程度でした。ありがとうございます!

当初の「室内クリーニング+リフォーム」より大幅に安く済みました。

 

しかし、修繕が完了した次の日。管理会社に入居者からの電話が……。

また設備不具合のクレームか!?と身構える担当者。

 

入居者「テレビは映るようになったけど、DVDが映りません(:_;)」

 

 

……………。

ヤ〇ダ電機に行ってください\(^o^)/

 

この電話以降、入居者から管理会社への電話はないそうです。

このまま何事もなくずっと借りててください…。お願いします\(^o^)/

 

 

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