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アパートの駐車場を確保するため、隣地を購入して貸家を新築しようとした話。

こんにちは、不動産ライターの小花絵里(おばなえり)です。

大人1人につき車1台以上の所有が当たり前の富山県。そのため、賃貸物件でも居住人数分の駐車場が確保できないと客付けに苦戦してしまうケースが多々あります。

絵里

ファミリー向け物件なら1部屋につき駐車場2台分は確保したいところ。

ところが、ファミリー向け2部屋に対して敷地内駐車場が2台しか取れないアパートを購入した私たち。

1部屋空室のため、早めに入居者用の駐車場を確保して、賃貸の繁忙期である3月中に客付けしたいと考えていました。

今回は、駐車場を確保するために私たちが行ったことをご紹介していきます。

目次

アパートの駐車場を確保するために行ったこと

アパートの駐車場を確保するために行ったこと

ここでは、私たちがアパート入居者用の駐車場を確保するために行ったことをご紹介します。

アパート入居者用の駐車場を探している方の参考になれば幸いです。

  • 周辺にある月極駐車場を探す
  • 駐車場として利用できそうな空地探し

周辺にある月極駐車場を探す

月極駐車場を借り上げるのが最適な方法だと思いますが、今回の物件周辺には月極駐車場はありませんでした。

あらかじめ住宅地図やGoogleストリートビューで周辺を見た上で現地で探したのですが、物件から歩ける範囲には月極駐車場がない

近隣アパートの敷地内駐車場もありましたが、そちらの物件も戸数に対して駐車場が足りていない様子。

絵里

条件付きになるだろうけど、駐車場が余っていそうなら管理会社に交渉していたかも。

駐車場として利用できそうな空地探し

続いて、駐車場として利用できそうな空地を探しました。

何件か所有者に連絡しましたが、私たちは1~2台分の駐車場としてのスペース・料金で借りたかったので難航しました。

絵里

料金以前に、そもそも「貸さない」という人が大半でした。

ところで、実は購入したアパートの隣地が売りに出されていました。

隣地は駐車場としては申し分ない広さ。というよりも、駐車場だけにするにはもったいない大きさです。

そこで、私たちは費用対効果を考えながら、月極駐車場を含めて様々な運用方法を検討したのでした。

アパート隣地の活用方法として、貸家の新築を検討しました

アパート隣地の活用方法として、貸家の新築を検討しました

今回購入した物件は、上図のような旗竿地(道路に接している間口が狭くて奥に広がっている形状の土地)でした。

縦列駐車にすると通路が塞がれてしまうため、敷地内にはどうしても2台分しか確保することができません。

そこで、隣地を購入して駐車場を確保するとしたらどのような活用方法があるか検討してみました。

  • 月極駐車場
  • 貸家+駐車場

隣地の活用方法①月極駐車場

アパートの駐車場確保を目的として購入するので、もちろん月極駐車場として活用することも検討しました。

しかし、土地の購入費用と駐車場整備にかかる費用、想定収入などを総合して考えると収益性は低い。

隣地購入の目的がアパートの駐車場確保なので多少効率が悪くてもよいと考えていましたが、さすがに割が合わないので月極駐車場として活用する方向はやめることにしました。

隣地の活用方法②貸家+駐車場

新築戸建てと戸建て用の駐車場2台、そしてアパート用の駐車場2台としての運用を考えました。

戸建ての大きさによっては実現可能では?と思ったので、ハウスメーカー2社に相談。

2社ともに、上記のプランは実現できると返答をもらいました。

土地購入・戸建ての建築費用と想定収入から計算する利回りは微妙でしたが、今回の主目的は「アパートの駐車場確保」だったのでこのプランを進めることにしたのでした。

「貸家」に対する融資は厳しい

「貸家」に対する融資は厳しい

貸家の新築にあたり、2つの金融機関に相談しに行きました。

1つ目の金融機関からは、「貸家は投資用ローンの対象外」と言われてしまったので断念。

2つ目の金融機関は融資審査をしてもらえたものの、「貸家では融資を通すのは厳しい」との返答でした…。

主な理由として「貸家は入居率0%もしくは100%なのでリスクが大きい」と判断していることを言われました。

自己資金を増やしたり共同担保用の資産を提示できたりすれば融資審査に通る可能性はありましたが、今回の目的はあくまで「アパート駐車場の確保」。貸家の建築はメインではないので、隣地購入も含めて諦めることにしました。

絵里

今さらながら、公庫で借り入れてアパートを購入するときに、一緒に隣地の購入も検討すればよかったかなと思います。

戸数に対して駐車場が足りない場合の客付け方法

戸数に対して駐車場が足りない場合の客付け方法

大人1人につき1台が当たり前の地方の場合、敷地内に戸数分の駐車スペースを確保した方が客付けしやすいことは間違いないでしょう。

とはいえ、戸数分の駐車場を確保できない物件も多々あります。この場合は、「駐車場が確保できない」というデメリットを補う「何か」を考える必要があるでしょう。

私たちの場合、今回のアパートは周辺相場よりもかなり安い価格で購入できたので、「交渉用の家賃値下げ幅」を設定できました。

絵里

購入から2週間後、さほど値下げせずに入居者が決まりました!

不動産投資では物件ごとの状況に合わせた戦略を考えよう

不動産投資では物件ごとの状況に合わせた戦略を考えよう

不動産それぞれにおいて立地や間取り、周辺環境などが異なります。

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