不動産×ライターの生きる道

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【空室対策】無事満室!大家さんができる入居者の客付け努力とは?

先日更新した記事に書きましたが、1棟2戸アパートが無事満室となりました。

不動産投資には様々なリスクがありますが、中でも空室リスクは収益に直結しますから、対策に力を入れたいところですよね。

そこで今回は、不動産投資オーナーができる入居者の客付け努力についてご紹介します。

短期で入居者を決めるため、実際に私たちが行った方法について解説します。

空室対策に悩む方の参考になれば幸いです。

 

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「空室リスク」を対策しないとどうなる?

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そもそも不動産投資において、なぜ空室がリスクとされるのでしょうか。

ここでは、空室がもたらす影響について解説していきます。

 

空室がもたらす影響

不動産投資は、主に「所有している物件を貸し出して家賃収入を得る」という手法の投資です。

そのため、不動産投資における主な収入源は「借主からの家賃」ということになります。

つまり、空室である=借主がいないということは、家賃収入が入らない状態であるということ。

 

空室が長期化すれば、その間は家賃収入が入りません。

家賃収入が入らなければ、次第にローンの返済が苦しくなるなどの影響が出ることが考えられるでしょう。

 

たとえばサブリースのような一括借上の仕組みを利用して安定した家賃収入を求めることは、空室リスクの1つの対策となるでしょう。

しかし、基本的には空室を長期化させない努力が必要であると感じています。

不動産会社・管理会社に「お任せ」ではなく、きちんと大家さん自身が賃貸経営に向き合うことが大切です。

 

大家さんができる客付け努力とは

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ここでは、私たちが「大家さん」として実際に行った客付けのための努力についてご紹介します。

空室対策に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

市場分析と対策を考える

まずは、空室対策を行いたい物件や周辺市場の分析を行いましょう。

  • 家賃相場
  • 初期費用相場
  • 必須設備
  • 入居者のターゲット層
  • ライバル物件の空室状況  など

自分の物件がどのような立ち位置にいるのか、きちんと調べて分析した上で対策を考えましょう。

 

管理会社の支店・エリアに強い不動産会社へ足を運ぶ

客付けをお願いするにあたり、物件資料を持って不動産会社へ行きました。

管理会社に複数支店がある場合、物件を紹介する可能性がありそうな支店すべてに足を運んでいます。

不動産会社をまわるときは、客付けした場合のメリットを伝えられると良いでしょう。

  • 広告料追加
  • 客付担当者へお礼
  • 家賃交渉可  など

先日、1棟2戸アパートを客付けしてくれた営業担当者にお礼をしてきました。

賃貸営業マンも人間ですから、「この大家さんの物件は決めたい」と思えば積極的に紹介してもらえます。

入居者を決める営業側と、投資家側では物件の見え方が異なります。

客付けのため、良い関係が築けると良いですね。

 

設備追加・リフォーム

ライバル物件と同じ家賃なのに、設備が劣っていたら勝てませんよね。

地域によって、「備え付けられているのが当たり前の設備」が異なります。

市場調査を行ったうえで、費用対効果を検討すると良いでしょう。

 

ちなみに私たちの場合、客付けのため、次のような設備追加やリフォームを検討していました。

  • 新築の賃貸併用住宅:ネット無料・ケーブルテレビ無料(地方のため、ケーブル加入しないと見られる民放局が少ない)にして、相場よりも少し高めの家賃設定
  • 築古貸家:戸建ての室内クリーニングはお金がかかるので、ついでに一部の和室を洋室へ変更するなどのリフォームを検討

なお、築古貸家の方は「室内クリーニングや設備の動作確認はしなくていい。とにかく一刻も早く入居したい」という訳アリの人が入居してくれたので、リフォームはしていません。

 

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実際に私たちが行った客付け努力について 

ここでは、私たちが実践した客付け努力についてご紹介します。

 

実践例① 築古貸家

私たちは築50年超の貸家を所有しています。

この物件は外国人労働者の多い港町にあり、はっきり言って人気のあるエリアではありません。

加えて、水回りなどをリフォームしてあるとはいえ、50年を超える築年数。

客付けに苦戦する可能性がありました。

そこで行った対策がこちら。

  • 初期費用ゼロ(管理会社と相談してプラン作成)
  • 部屋探しの希望エリア外でも外国人労働者を入居させたい企業へ紹介してもらう
  • 家賃の交渉幅を決めておく
  • 「ペット可」にして他物件と差別化
  • 入居者探しにジモティーを活用
  • 複数の不動産会社に客付けを依頼

家賃の設定価格や立地条件から、当初から入居者のターゲット層を「外国人労働者を入居させたい企業」もしくは「母子家庭」だと考えていました。

少しでもそのターゲット層に興味を持ってもらうため、初期費用ゼロのプランを考えたり、ジモティーを積極的に活用したりしていました。

 

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実践例② 中古アパート

冒頭で記載した1棟2戸アパートについては、 このような対策を行いました。

  • 駐車場確保のために試行錯誤
  • 駐車場を確保できなかったので、家賃の交渉幅を大きく設定
  • 複数の不動産会社に客付けを依頼
  • 管理会社の支店訪問→客付けした支店に広告料を追加

駐車場を確保するために試行錯誤した話については、こちらの記事をご覧ください。

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空室に悩む大家さんは自分からも行動しよう!

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仲介会社・管理会社に任せっきりしているだけでは、空室が長期化してしまう恐れがあります。

空室に悩む大家さんは、ぜひ自分からも行動してみてください!

設備追加やリフォームなど、費用をかける場合は必ず市場分析と費用対効果を考えることをおすすめします。

不安に思う人は、管理会社の担当者などに相談してみましょう。