ブログやTwitterでは触れていませんでしたが、実は昨年1棟7戸のマンションを購入しています。
これまで購入してきた物件とは違い、そのまま貸せる状態ではなかったのでリフォームをしています。
今回は、リフォームした部屋のビフォーアフターを写真でご紹介します。
3部屋空室でしたが、リフォーム後わずか3週間程度で満室となりました！
リフォームを考える大家さんや不動産投資に興味のある人の参考になれば幸いです。
空室リフォーム前に物件や市場の分析を行いました
空室をリフォームする主な理由は、物件の付加価値を上げて客付けをすることではないでしょうか。
せっかく費用をかけてリフォームをしても、空室が埋まらなければ意味がないですよね。
そのため、リフォームにあたって物件や市場の分析は欠かせません。
ここでは、私たちが行った物件や市場の分析項目について解説します。
リフォームを検討している大家さんは、ぜひ参考にしてみてください。
- 物件周辺の家賃相場
- リフォーム前後の想定家賃
- ターゲット層
- リフォーム箇所の選定
物件周辺の家賃相場
不動産投資をするのであれば、必ず物件周辺の家賃相場を調べましょう。
できれば家賃だけでなく、設備の相場もチェックできると良いですね。
たとえば今回購入した物件は富山県にあるのですが、富山県の賃貸物件は室内洗濯機置場や温水暖房便座、テレビインターホンが標準設備と言っていいくらい普及しています。
また、最近ではインターネット無料が当たり前になりつつあります。
そのため、上記のような「他の物件には当然のようにある設備」がないとマイナスポイントになってしまうのです。
設備の他、周辺物件の間取りや築年数などの条件も踏まえて分析すると良いでしょう。
リフォーム前後の想定家賃
お金をかけてリフォームを行いますから、費用対効果は必ず考えたいところですよね。
リフォームを検討する際には、現状のまま貸し出す場合の家賃とリフォームした場合の家賃を想定してみましょう。
今回の物件の場合、洗濯機置場が室外など富山県の標準といえる設備がほとんどありませんでした。
そのため、現状で貸し出す場合は周辺相場よりも安く家賃を設定しなければなりません。
ちなみに、リフォーム前から現状で借りる人がいればと思い募集していましたが、成約には至りませんでした。
ターゲット層
今回の物件の特徴を以下にまとめました。
- 間取りは1LDK
- 地方で駐車場が1部屋につき1台しかとれない
- 築35年と古い
- 洗濯機置場を室内にリフォームするが、場所がリビング
- 1人暮らし向けの家賃しかとれなそう
この中でも特に築年数と駐車場の問題から、ターゲットとなるのは一人暮らしの男性であると考えました。
リフォーム内容も、どちらかといえば男性が好みそうな内装を意識しています。
実際入居したのは全員女性でしたが結果オーライです（笑）
リフォーム箇所の選定
もちろんキレイな物件の方が入居者に好まれますが、無限にお金をかけられるわけではないのでリフォーム箇所の選定と工夫が必須です。
実際に私たちが行ったリフォームについては、次の項目をご覧ください。
実際行ったリフォームのビフォー・アフター
実際に私たちが行ったリフォームのビフォー・アフターをご紹介します。
ここでは、リフォーム箇所ごとに写真を載せています。
変更点も一緒にご紹介しますので、リフォームを検討する大家さんの参考になれば幸いです。
- リビング
- キッチン
- 浴室
- トイレ
- 洗面所
- 和室→洋室
- 玄関
リビング
- 壁・床の張り替え
- 照明を変更
- 洗濯機置場を室外→室内へ
室外（ベランダ）にあった洗濯機置場を、壁を隔てた内側であるリビングに移動させています。そのため、配管工事が最小限で済みました。
さらに、洗濯機置場に仕切りをつけてリビングから見えないようにしようと考えていましたが、考えている間に成約になりました（笑）
キッチン
- 表面シート上張り
- 混合水栓→シングルレバーに変更
- ガス会社から新しいガスコンロをもらいました
見映えを良くするために、キッチンの扉や引き出しの表面シートを上張りしています。
この写真を撮った後に、取っ手をシルバーに変更しています。
浴室
- ダイノックシート上張り
- サーモスタット水栓に変更
- 上記のセットでシャワーヘッドも変更
本当は見映えを考えて照明がある面を上張りしたかったのですが、窓があるので断念。
トイレ
- 壁・床の張り替え
- 1面はアクセントクロスに変更
- 温水暖房便座を新しく変えた部屋もある
アクセントクロスの柄は部屋ごとに変えました。
洗面所
- 洗面所扉の表面シート上張り
- 壁・床のクロス全張り替え
今回、洗面所の表面シートは夫が張り替えました。
シート代は1枚500円です。キレイに張るのは大変だったそうです（笑）
和室→洋室
- 壁・床の張り替え
振り返ると、壁は白じゃなくても良かったのかなと思います。
たとえばグレーとか。壁は白！という固定概念がありました（笑）
ただしクロス代が高くなるので、そこも考えどころですね。
玄関
- 土間張替え
- クロス一部張替え
振り返ると、分電盤を黒くしたらかっこよかったかな？と思いました。
リフォーム後、緑のドアがいいアクセントになった気がします（笑）
きちんと物件や市場を分析した上でリフォームしよう！
ちなみに今回のリフォームでは、1部屋あたり40～50万程度かかりました。
そのうち10万円は洗濯機置場の変更ですので、内装だけでいえば30～40万円程度ということですね。
不動産投資をする上で、物件や市場の分析は欠かせません。
周辺相場や想定家賃、ターゲット層などをきちんと把握した上でリフォーム箇所の選定を行うことをおすすめします。
魅力的なリフォームを行って客付けに繋げましょう！
