先日ブログで更新した1棟2戸アパートの続きです。
車必須の地方なのに、敷地内駐車場が確保できないアパートを購入。
ファミリー向けの間取りなので、1部屋あたり2台の駐車場を確保したい…！
駐車場を確保するための作戦の1つが、今回のタイトルである「隣地に新築貸家を建築しようとした話」です（笑）
今回は、アパートの駐車場を確保するために行ったことについて書いていきます。
購入したアパートの話はこちらをご覧ください。
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所有物件の駐車場を確保するために行ったこと
地方の駐車場事情
首都圏から離れた地方の中には大人1人につき車1台の所有が当たり前の地域があります。
電車やバスなどの公共交通機関があまり発達していないので、どうしても移動手段として車が必要になってくるのです。
このような地方では、アパートの敷地内（もしくは近隣）に自家用車を停められる駐車場がないと、どんなに良い物件でもお部屋探しの候補から外されてしまうことが多くあります。
つまり…
入居者を早く決めたいのなら、駐車場を確保した方が良い！
単身用物件であれば、1部屋につき駐車場1台。
ファミリー向け物件であれば、1部屋につき駐車場2台。
確保できていた方が、客付けはしやすいでしょうね。
駐車場を確保するために行ったこと
今回購入した物件は、大人1人＝駐車場1台が基本の地域。
敷地内駐車場が各部屋1台しかないので、入居者の駐車場を確保するために次のような行動をしています。
- 月極駐車場探し
- 駐車場として使えそうな空地探し
- 隣地を購入して活用する
月極駐車場探し
まずは近隣で月極駐車場がないか探しました。
住宅地図やGoogleマップであらかじめ探してから現地へ向かいましたが…月極駐車場は皆無。
近隣にアパートがいくつかあったので、戸数に対して駐車場が余っていそうなら管理会社に交渉したかったのですが…そもそも足りていなそうな様子。
月極駐車場を借り上げるのが1番手軽で良いのですが、今回は望めなそうです。
駐車場として使えそうな空地探し
次に検討したのが、駐車場として使えそうな空地を貸してもらうこと。
何件か所有者をあたりましたが、「貸さない」もしくは「駐車場だけの代金じゃ貸せない」という返事ばかりでした。
その中で1件だけ「駐車場料金だけで貸してもいい」と返事をしてくれる方が…！
しかし、その土地は現在売地として売却活動を行っています。
そのため「売却が決まったら、即解約してもらう」という特約付きでの契約にしてほしいという要望がありました。
正直なところ、その土地の現況と設定価格から売却できるとは思えませんでしたが（失礼）、売却の可能性はゼロではありません。
入居者からすれば、突然駐車場が借りられなくなる可能性があることはリスキーだと感じてしまうでしょう。
隣地を購入して活用する
実は購入したアパートの隣地が売りに出されていました。
ある程度まとまった大きさの土地なので、駐車場の確保は容易です。
しかし、問題は費用対効果。
月極駐車場として運用することを考えると、利回りが気になる…。
そこで、駐車場確保のために隣地を購入するとして、活用方法を色々と検討してみたのでした。
駐車場を確保するため、隣地に新築貸家の建築を検討
今回購入したのは、上図のような旗竿地だったのです。
旗竿地とは、道路に接している間口が狭くて奥に敷地が広がっている形状の土地のこと。
縦列駐車にすると通路が塞がれてしまうので、どうしても敷地内に2台分しか確保できません。
先ほど書いたように近隣の空地を貸してくれるという人がいたものの、「売却できるまで」という期限付き。
そこで、売りに出されている隣地の購入を検討し始めたのでした。
隣地の活用方法
隣地の活用方法として、まず考えられるのは「月極駐車場」でしょう。
しかし、購入と駐車場整備にかかる費用と想定収入を考えると、利回りが低すぎて話になりません。
隣地購入の目的は「駐車場確保」なので多少効率が悪くても…とは思いますが、それにしても割に合わないという考えです。
そこで考えたのが、新築貸家を建築して運用する方法です。
- 戸建
- 戸建用の駐車場2台
- アパート用の駐車場2台
戸建の大きさによっては、上の3項目がなんとか入りそうかな？と思える敷地面積です。
設計関係の細かいことはよくわからないので、ハウスメーカー2社に相談しに行きました。
2社とも、上記のプランは可能だという返事。
土地購入・建築にかかる費用と想定家賃から考えた利回りは微妙でしたが、今回の主目的は「アパートの駐車場確保」です。
このプランを進めることにしたのでした。
「貸家」の融資はなかなか厳しい
そして今回も融資を受けるための金融機関探しが始まったのでした。
まずは金融機関の知り合いを辿って話をしてみましたが「貸家は投資用ローンの対象外」と言われてしまい、断念。
次に、比較的融資が下りやすいと耳にした金融機関をあたってみました。
話は聞いてもらえて、融資審査のための書類を提出してほしいと言われたので準備。
書類を一通り揃えて提出したところ、「貸家では融資を通すのが難しい」との返事が…。
主な理由は、「貸家は入居率100%もしくは0%のためリスクが大きい」ということです。
とはいえ、融資が通らないわけではありません。
自己資金をもっと多く入れて借入金額を少なくする、共同担保用の資産を提示するなどの方法を取れば融資が通る可能性はありました。
しかし、今回の主目的は「アパートの駐車場確保」。
新築貸家の方は、メインではないのです。
最終的に、隣地購入および新築貸家の計画は断念することになりました。
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駐車場がなくても客付けは可能！発想の転換が大切
今回の記事で散々書いたように、車社会の地方において「敷地内駐車場」は重要な項目でしょう。
ファミリー向け物件であれば、大人2人分＝2台分の駐車場があった方が望ましいことは確かです。
しかし、ないものはないのです！
今回の場合、「2台目駐車場を確保できない」というデメリットを補うにはどうしたら良いか？という視点が大切でしょう。
手っ取り早い解決方法は「家賃の値下げ」です。
今回はかなり安く物件を購入できたので、あらかじめ「交渉用の家賃の値下げ幅」を設定することができました。
物件購入から2週間後。
無事に入居者が決まりました！
様々な戦略を練って不動産投資に挑戦してみよう！
当たり前のことですが、ボーッとしているだけでは不動産投資は成功しないでしょう。
成功させるためには、きちんと計画を立てたり、戦略を考えたりして行動することが大切です。
時には発想の転換をして、問題を乗り越えましょう！
