不動産×ライターの生きる道

不動産ライター小花絵里による副業&投資ブログ。Webライター・ブログ・不動産投資・株式投資・フリマアプリなどの情報を発信しています。

【ニコイチ】1棟2戸賃貸併用住宅の始め方を完全解説!マイホームを収益化しよう

1棟2戸賃貸併用住宅の始め方!マイホームで収益化!

私たちは、1棟2戸賃貸併用住宅(通称:ニコイチ)を新築して、マイホームとして自身も暮らしながら運用しています。

賃貸併用住宅の魅力の1つに「マイホームだけど収益化ができること」が挙げられますが、実際どうなの?と疑問に思う人がいるのではないでしょうか。

 

そこで今回は、実際に運営している私たちの実体験を踏まえて、1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の始め方を解説します!

ニコイチに興味のある人は、ぜひ参考にしてみてください。 

 

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1棟2戸の賃貸併用住宅(ニコイチ)のメリット・デメリット

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1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)って実際どうなの?と疑問に思う人は、そもそも賃貸併用住宅のメリット・デメリットにはどのようなものがあるかを知りたいのではないでしょうか。

そこで、賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて下の表にまとめてみました。

メリット デメリット
  • 家賃収入からローンの返済ができる
  • 条件を満たせば住宅ローンでの借入可能
  • マイホームなのに収益化が可能
  • 収益物件としては中途半端
  • 売却に苦戦する可能性がある
  • 賃貸需要のある立地の選定が必須
  • 入居者と距離が近いことによるトラブル

 

賃貸併用住宅のメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。 

 

  

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の始め方

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ここでは、1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の始め方について解説します。

ニコイチに興味があるけれど、何から始めたらいいのかわからないという人は、ぜひ参考にしてみてください。

なお、この項目では新築を想定しています。

  1. 情報収集する
  2. 理想の暮らしと資金計画
  3. 実際に土地を探す
  4. 建物プラン(間取り)と見積作成を依頼する
  5. 金融機関のローン本申込・契約
  6. 建築確認申請
  7. 建物の工事着工
  8. 管理会社決定・入居者募集
  9. 火災保険に加入する
  10. 建物完成・引渡し
  11. 賃貸経営開始
  12. 保証・アフターサービス

 

情報収集する

まずは、下記の情報を集めることから始めましょう。

  • 不動産投資
  • ハウスメーカー
  • 土地
  • 金融機関
  • 管理会社

 

不動産投資

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)はマイホームの一種ではありますが、不動産投資の一種でもあります。

まずは、不動産投資に関する知識を身に付けることをおすすめします。

賃貸併用住宅の場合は、賃貸需要のある立地・設備・間取りなどの調査が必要不可欠です。

そのため、マイホームの感覚で始めると失敗してしまう可能性があるでしょう。

 

不動産投資について何から勉強していいかわからない…という人は、こちらの記事でおすすめの書籍をご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

ハウスメーカー

  • インターネット
  • 住宅展示場
  • 住宅情報誌
  • 紹介 など

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)において、ハウスメーカー選びは非常に重要です。

ハウスメーカーの情報収集として、上記の方法が挙げられます。

 

一般的な戸建てと比較すると、賃貸併用住宅の建築費用は高くなりがちです。

ハウスメーカーによって価格帯や住宅の構造・性能などが異なりますので、複数社を比較検討することをおすすめします。

 

まずはホームズ・スーモなどのポータルサイトで探したり、資料を取り寄せたりして情報を集めましょう。

賃貸併用住宅の経験者が身近にいるのであれば、話を聞くこともおすすめです。

気になるハウスメーカーがあれば、住宅展示場などに足を運んで話を聞いてみてください。

 

\ 住宅のプロをご紹介♪ /

 

土地

希望する地域の相場や市場に出回っている土地の情報などを調べておくとよいでしょう。

まずはアットホーム・ホームズ・スーモといったポータルサイトで物件情報を確認してみましょう。

 

なお、賃貸併用住宅の場合、自身が暮らしたい+賃貸需要のある立地を検討することをおすすめします。

本格的に土地を探し始める前に、不動産ポータルサイトで地域にある賃貸物件の状況を確認したり、気になる地域の不動産会社(複数社)に話を聞いたりするなどをして、賃貸事情を理解しておきましょう。

私たちは夫婦ともに不動産業界の人間なのである程度の情報は持っていましたが、それでも最新の賃貸事情が知りたくて、気になる地域の支店に話を聞きに行っています。

ある程度、賃貸需要のある地域とターゲット層は把握しておいた方がよいでしょう。

 

 

金融機関

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)においては、「要件を満たして居住部分・賃貸部分ともに住宅ローンで借り入れする」ことが大きなメリットになります。

2戸という小規模な物件な上、そのうち1戸は自分たちが暮らすとなると、アパートローンで借り入れする収益物件としては非常に効率が悪いからです。

 

しかし、賃貸併用住宅での住宅ローン借り入れをNGとしている金融機関も多くあります。

さらに、賃貸併用住宅でも住宅ローンの借り入れ可能としている金融機関でも、「居住部分のみ住宅ローン可」としているところがあるのです。

 

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)を始めたい!と思った場合は、ニコイチでも住宅ローンの借り入れが可能な金融機関を探すことをおすすめします。

自身で金融機関に足を運んで相談する方法もありますが、門前払いされてしまう可能性があります。

まずはハウスメーカーや不動産会社の担当者などを通じて相談するとよいでしょう。

 

 

管理会社

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)における賃貸部分の運営方法には、大きく分けると「自主管理」と「管理委託」の2種類。

自主管理はオーナー自身で賃貸管理を行い、管理委託は賃貸管理業務を管理会社に委託します。

自主管理にすると決めていたとしても、念のため管理会社を調べておくと選択肢が広がりますよ。

自主管理と管理委託にはそれぞれメリット・デメリットがありますので、詳しくは後の項目「1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の運営方法」と下記の記事をご覧ください。

 

 

理想の暮らしと資金計画

  • 建物・内装のイメージ
  • 絶対に譲れない設備・住宅性能
  • 間取り
  • 金額
  • 暮らしたい地域 など

先ほど解説した「情報収集する」と並行して、上記のような自身の理想の暮らしを考えておくとよいでしょう。

あわせて、暮らしたい地域で賃貸需要のある設備や間取りなどについても調査しておくとよいですね。

 

さらに、自己資金はどの程度準備できるのか・想定される家賃収入と月々の返済額などを考えて、資金計画を立てることをおすすめします。 

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の場合、空室になってしまうとローンの返済を自分たちのみで支払うことになります。

したがって、ある程度家賃収入がなくても月々の返済ができるくらい余裕のある資金計画を立てられるとよいでしょう。

 

土地・ハウスメーカーを探す

賃貸併用住宅では、賃貸需要のある立地を選ぶことが非常に重要です。

自身で探す方法としては、不動産ポータルサイトなどインターネットを利用したり、現地で売物件を探したりすることなどが挙げられるでしょう。

また、不動産会社・ハウスメーカーでは、それぞれ独自の情報入手ルートを持っていることがありますので、依頼することをおすすめします。

 

 

また、土地探しと並行して、ハウスメーカー探しも行うとよいでしょう。

持ち家計画では、全国100社以上のハウスメーカーを取り扱っています。

無料で資料請求ができるので、まずは情報収集をすることから始めてみましょう。

 

\ 住宅のプロをご紹介♪ /

 

建物プラン(間取り)と見積作成を依頼する

気になる土地が見つかったら、ハウスメーカーに建物プラン(間取り)と見積作成を依頼しましょう。

金額だけでなく、会社の姿勢や担当者の提案力・信頼性、保証・アフターサービスなども踏まえて総合的に判断することをおすすめします。

 

特に賃貸部分については、賃貸需要のある間取り・設備を調査した上で考えるとよいでしょう。

ちなみに、私たちは自身の暮らしよりも収益性に全振りして間取りを決定しています(笑)

私たちの間取りや決め方についての体験談は、こちらの記事をご覧ください。

 

 

土地・建物それぞれの契約を結ぶ

建物プランや金額などの見積もりに問題がなければ、契約に進みましょう。

土地は「不動産売買契約」、建物は「工事請負契約」を結ぶことになります。

 

どちらの契約も法律用語・専門用語ばかりが使われているので、普段馴染みのない人は理解しにくいかもしれません。

「契約」は非常に重要な約束事です。わからないところがあれば、契約前にきちんと理解できるまで確認しましょう。

 

金融機関のローン本申込・契約

土地・建物の契約が終わると、続いて金融機関にローンの本申込に進みます。

本申込後の審査が通れば、ローンの契約を行います。

 

先ほど解説したように、1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の場合は住宅ローンを検討することがほとんでしょう。

そもそも賃貸併用住宅の賃貸部分にも住宅ローンが適用されるのかどうかは、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

 

また、金利などの借り入れ条件は金融機関によっても異なります。

申し込みをする前に、本当にこの金融機関でよいのか十分に検討しましょう。

 

建築確認申請

建築確認申請は、これから建築する建物がきちんと法令を遵守しているのかなどの項目を、自治体または自治体から指定を受けている民間機関が確認するためのものです。

建築確認申請で問題がなければ「建築確認済証」が発行され、工事の着工ができるようになります。

 

施主の名前で申請されますが、ハウスメーカーなどが代理で申請業務を行うことが多いでしょう。

なお、建築確認申請中の段階では入居者の募集はできません。ご注意ください。

 

建物の工事着工

工事が始まると、周辺道路が通りにくくなったり、騒音を発生させてしまったりするなど、近隣住民に迷惑をかけてしまう可能性があります。

そのため、工事が始まる前に近隣住民(特に両隣・正面・裏)に挨拶をしておくことをおすすめします。

 

ハウスメーカーの担当者や工事現場の担当者が代わりに挨拶回りをしてくれることがありますので、相談してみるとよいでしょう。

ちなみに、私たちは担当者にお願いしました。

 

管理会社決定・入居者募集

建物が完成してから・引渡しを受けてから入居者の募集を始めるのでは遅いです!

建築確認申請で問題がなく、工事の着工が始まったら、入居者を募集できるように準備を進めるとよいでしょう。

 

管理委託するのであれば、管理会社を決めて入居者の募集方法について相談することをおすすめします。

自主管理の場合は、 複数の不動産会社に足を運んで相談してみましょう。

ちなみに私たちは、完成予定日の4か月前から入居者を募集しています。

 

なお、運営方法についての詳細は、後の項目「1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の運営方法」と下記の記事をご覧ください。

 

 

火災保険に加入する

建物の引渡しがされる前に、火災保険に加入しましょう。

通常、建物の引渡し日が補償開始日となるように契約します。

引渡し日からの補償開始に間に合うよう、早めに手続きを行いましょう。

 

火災保険に加入する際は、複数の会社を比較検討するとよいでしょう。

比較検討する際は、一括見積サイトの利用がおすすめです。

 

 

建物完成・引渡し

建物が完成したら担当者と一緒に立ち合いを行い、不具合などがないか確認します。

設備などの不具合や傷・汚れなどがあれば、修復してもらいましょう。

私たちの場合は、ドアに傷があったので直してもらいましたよ。

なお、引渡しされた後では修繕などの対応をしてもらえないことがありますので、引渡しの前にチェックすることをおすすめします。

 

賃貸経営開始

引渡しが終わると、オーナーと入居者の生活が始まります。

入居者が決まっていなければ、入居者の募集を継続することになるでしょう。

賃貸経営の始まりです。 

 

保証・アフターサービス

一般的な新築住宅の場合、6か月後・1年後などのタイミングで定期点検が行われることが多いでしょう。

賃貸部分も点検してもらいたい場合は、入居者との日程調整が必要です。

私たちは管理委託しているので、管理会社を通じて日程調整してもらいました。

なお、点検の頻度や無償で修復してもらえる範囲などは、事前に確認しておくことをおすすめします。

 

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1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の運営方法

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賃貸併用住宅の運営方法を大きく分けると「管理委託」と「自主管理」の2種類。

ここでは、管理委託と自主管理それぞれの管理方法について解説します。 

 

管理委託

管理委託は、物件の賃貸管理業務を管理会社に委託する方法です。

私個人の意見としては、賃貸管理に関する知識・経験がない人は管理委託することをおすすめします。

 

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の場合は物件にオーナー自身が住んでいるので、入居者のクレーム一時対応や日々の定期清掃などは対応しやすいでしょう。

しかし、賃貸管理業務は非常に多岐に渡ります。契約・更新手続きや家賃などの収支管理、敷金精算などの事務作業、修繕の業者手配なども含まれます。

管理会社によっては委託する業務内容に応じて料金が変わるプランを用意していることがありますので、検討してみるとよいでしょう。

 

ちなみに私たちは、入居者との今後の関係性を考えて管理委託を選択しました。

 

自主管理

自主管理の場合、物件に関わる管理業務をオーナー自身が行います。 

賃貸併用住宅での自主管理にはメリット・デメリットがあります。詳しくは下記の記事で解説していますので、ご覧ください。 

 

 

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)で失敗しないための注意点

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ここでは、1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)で失敗しないための注意点について解説します。

これからニコイチを始めてみたい!という人は、始める前にぜひ参考にしてみてください。

  • 不動産投資の知識を身に付ける
  • 賃貸需要のある立地の選定が超重要!
  • 賃貸需要のある設備・間取りを調査する
  • 住宅ローンが適用される条件を満たしているか確認する
  • 余裕のある資金計画を立てる
  • 出口戦略を考えておく
  • 入居者との関係性

 

不動産投資の知識を身に付ける

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)はマイホームの一種ではありますが、不動産投資の一種でもあるといえるでしょう。

したがって、ニコイチで失敗しないために、不動産投資の知識を身に付けることをおすすめします。

 

不動産投資の知識を身に付ける方法としては、書籍を読む・インターネットで情報を得る・セミナーに参加するなどが挙げられます。

超初心者向けの書籍や不動産投資におすすめの資格をこちらの記事で解説していますので、興味のある人はご覧ください。 

 

 

賃貸需要のある立地の選定が超重要!

マイホームであれば「自分たちが住みたい土地」を選びますよね。

しかし、「自分たちが住みたい土地」が賃貸需要のある立地とは限りません。

入居者が決まらなければ家賃収入が得られないので、収益性を求めて賃貸併用住宅したのに本末転倒ですよね。

 

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)を成功させたいのであれば、賃貸需要のある立地の選定が必要不可欠です。

不動産ポータルサイトで賃貸情報を確認したり、複数の不動産会社に話を聞いてみたりして、地域の賃貸事情を把握しておくことをおすすめします。

ちなみに、不動産業界にいる私たちも、最新の賃貸事情を知るために地域の支店に話を聞きに行きましたよ。

 

賃貸需要のある設備・間取りを調査する

地域によってターゲット層や設備の状況などが異なります。

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)を検討する場合は、必ず賃貸需要のある設備・間取りを調査することをおすすめします。

 

たとえば私たちが選んだ地域では、2人暮らし向けの1LDKは供給過多になりつつあります。

また、雪の降る地域なので、部屋干しのできるサンルームのある物件が人気です。 

私たちの設備・間取りの決め方については、こちらの体験談をご覧ください。

 

 

住宅ローンが適用される条件を満たしているか確認する

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の大きな魅力は、要件を満たして賃貸部分も含めて住宅ローンから借り入れできることにあります。

したがって、賃貸併用住宅でも住宅ローンで借り入れできる金融機関を見つける必要があるということです。

 

一般的な住宅ローンの適用条件として「自宅部分の床面積が50%以上」というものが挙げられますが、詳細は金融機関によって異なりますので、きちんと確認することが大切です。

賃貸併用住宅と住宅ローンについては、こちらの記事をご覧ください。

 

 

余裕のある資金計画を立てる

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)で失敗しないためには、余裕のある資金計画を立てることをおすすめします。

家賃収入ありきでギリギリの返済にすると、空室期間が長引いた場合にローンの返済ができなくなってしまう可能性があるからです。

また、修繕費用などが必要になったときに用意できなくなってしまう可能性も考えられます。

ご自身の収入や生活費用なども踏まえて、余裕のある資金計画を立てるとよいでしょう。

 

出口戦略を考えておく

一般的に、賃貸併用住宅はあまり需要がありません。

マイホームを探している層には需要がなく、収益物件としても1棟2戸では小規模すぎて中途半端なため、売却に時間がかかる可能性があるでしょう。

そのため、ある程度の出口戦略を考えておくことをおすすめします。

一生この家で暮らすのか、途中で売却を考えているのかなどによっても、自宅部分の作り方が変わってくるでしょう。

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ) に挑戦する場合は、最終的に物件をどうするのかまで考えた上で始めることをおすすめします。

 

入居者との関係性

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)では、戸数が少なく戸建てに近い分、入居者との距離が非常に近いです。

顔を合わせたときに挨拶・雑談をしたり、なんとなくの暮らしぶりがわかったりします。

 

同じ建物で暮らしている分、マイホームでの近所付き合いよりも距離感が近くなることが考えられます。

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の場合は、入居者との関係性が暮らしに影響を及ぼす可能性が高いので、注意が必要です。 

 

1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の始め方に関するQ&A

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ここでは、1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)の始め方に関するQ&Aをご紹介します。

私たちが実際に聞かれることが多いことをまとめていますので、ニコイチの始め方に興味のある人はぜひ参考にしてみてください。 

 

ニコイチで住宅ローン控除・すまい給付金は受けられる?

要件を満たせば、1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)でも住宅ローン控除やすまい給付金を受けることができます。

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

 

 

実際のところ、ニコイチで入居者の音は聞こえる?

集合住宅である以上、音がまったく聞こえないということはあり得ません。

ただ、私は職業柄1日中家にいることが多いのですが、隣の部屋からの生活音はほとんど聞こえません。たまに階段を昇り降りする足音は聞こえてくることがあります。

隣人も我が家も小さな子どもがいますが、子どもの泣き声はほとんど聞こえてきません。相手方も、ほとんど聞こえないから気にしたことがないと言っていました。

 

ちなみに、私たちの間取りは縦割りで、階段や収納、水回りなどが隣り合わせになるような間取りにしています。

間取りを工夫することで、音は軽減されやすいといえるでしょう。

 

ニコイチの初期費用・収支は?体験談を知りたい!

  • 土地+建物+諸経費:約2,600万円
  • 家賃収入:約8万円
  • 月々の返済費用:約6万円

私たちの場合は、ざっくり計算すると上記のようになります。

こちらの記事で収支を詳しく公開していますので、興味のある人はぜひ参考にしてみてください。

 

 

 

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1棟2戸賃貸併用住宅(ニコイチ)に興味のある人は、情報収集から始めよう!

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1棟2戸の賃貸併用住宅(ニコイチ)に興味がある人は、まずはハウスメーカーや土地などの情報収集することから始めてみましょう。

マイホームを検討している人は、収益化できるマイホームである「ニコイチ」を検討してみてください。

 

賃貸併用住宅を含め、不動産投資について学びたい!という人は、不動産投資セミナーへの参加もおすすめです。

興味のある人は、ぜひ参加してみてください。